【说楼论市】住宅区地下车库该归谁 业主OR开发商

住宅区地下车库该归谁？

碧岭华庭业主向房地产商讨要外墙、楼顶和地下车库等使用权，法院驳回

住宅小区地下车库等公共设施到底属业主还是开发商？昨天下午，记者从罗湖区有关方面获悉，位于罗湖区太白路的碧岭华庭37户业主，共同向开发商深圳市祥云实业有限公司讨要屋顶、外墙面、住宅区共用部位（含地下停车场）的所有权和使用权。罗湖区法院近日作出一审判决，以合同约定有效以及开发商独立投资为由驳回业主的诉讼请求。作为业主的原告方不服，打算上诉至深圳市中级人民法院。

引起争议的四个条款

据业主介绍，在与房地产商签订购房合同时，开发商要求在附表四中以格式合同的形式签订4个条款，主要内容是：1.屋顶使用权以及依据屋顶使用权而产生的收益权归开发商所有；2.外墙面使用权及在外墙面使用中所产生的收益归开发商所有；3.碧岭华庭及其附着物的广告收益归开发商所有；4.碧岭华庭的会所及住户未分摊面积的各项公共设施（含地下停车场、会所等）的经营管理权归开发商所有。

业主认为，按照现行法律法规，上述权益不能归房地产商所有，应当回归业主。30多户业主向法院起诉，请求确认这4个条款无效并撤销这4个条款。

业主：签订合同时，开发商未履行明确提示义务

业主认为，在签订合同时，开发商未履行明确的提示义务，对格式合同带来的后果没有明确的告知。且开发商提出的格式合同明显不公平，对原告应有的权利予以剥夺，损害了业主的利益。

业主认为，开发商对标的物的占有、使用、收益没有法律依据，根据深圳市物业管理条例的规定，住宅区公共场所和共用设施，应由全体业主、承租人和其他使用人共同使用和维护，建设单位不得擅自处分。因此，合同附表中的4个条款无效。

开发商：4条款未违反法律禁止性规定

开发商代表在法庭上陈述了自己的主张和理由：购房合同采用的是规范的文本，4个条款不违反法律禁止性规定；依据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定：“房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权随房地产同时转移；有特别约定的，经过房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。”

被告认为，开发商交清了碧岭华庭会所占地的土地出让金，会所的所有权归被告所有；被告投资7400万元修建三层地下停车场，没有分摊在公共面积中，也没有将建造费用分摊在房屋的销售价格中，根据深圳市停车场规划建设和上述房屋转让条例的有关规定，被告理所当然拥有地下停车场的收益权和所有权。

法院：争议权益应归被告所有

法院经审理后认为，购房合同附表四之1、2项屋顶使用权和外墙使用权，是合同规定须由原、被告双方明确表态归谁所有之条款，该两项本身就已具体明确了双方当事人的权利和义务，被告根本无须再“履行提示的法定义务”。所以，该两项条款合法有效。

对于合同附表中的第3项内容，根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定，本案中，原、被告双方对此有特别约定，且被告已办理了初始登记，故涉诉房产的广告收益权应归被告所有。

对于合同附表中的第4项内容，双方对于地下车库约定，符合《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，内容合法有效。

至于碧岭华庭的会所，根据深圳市地籍测绘大队的测绘报告，该会所占用地不属于公共面积，所以该会所亦应当归被告所有。

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