【曝光台】买了“阳光明居”烂尾楼 业主反成被告

买房烂尾又成被告

先办按揭再签合同埋隐患，阳光明居发展商告业主不履行合同，业主反诉发展商欺诈

●据中国消费者协会相关数据显示，全国商品房投诉连续4年以两位数的高速增长。在深圳，近年来商品房群体投诉也呈现出明显上升的趋势，地产业的诚信危机凸显，成为地产行业挥之不去的痛。本期黄金楼市展示了楼市中盛行的潜规则，本案例又是一个无奈的注脚。

□链接

什么情况可要求双倍赔偿

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

2004年5月13日，满脸愁容的深圳市民梁先生再次来到深圳市国土和房产管理局罗湖分局，要求查阅自己购买房子的产权。此前，他已经多次要求查询，无奈，因为没有购房合同，按照规定他没有查阅的资格。但是今天，国土部门额外给了他照顾，因为他刚刚收到了罗湖区人民法院的传票，发展商将他告上了法庭。

为了是先签购房合同后办理银行按揭，还是先办理银行按揭后签购房合同，梁先生与发展商进行了旷日持久的争论。最终，和发展商到了对簿公堂的地步。

□投诉

倒霉买房遇上“烂尾”

梁先生是一名政府公务员，他买房的时候，阳光明居已经卖到了二期。

梁先生告诉记者，他看好了阳光明居嘉明轩A505的单位，面积为92.98平方米，单价是4600元/平方米，并在2001年2月与开发商签订了《房地产买卖预售合同》，交了8万多元的首期房款。发展商承诺2001年10月入伙。

“从交了首期房款后，我们就开始计划着怎样装修房子，但是一直到了发展商承诺入伙的期限，房子还没有完工。每次去询问原因，工作人员总是敷衍我们，说房子没有问题。2001年春节过完，工程进度开始慢下来，有些业主也开始发毛了。到了大概是2001年5、6月份，工程开始停工，不少人去找发展商讨说法，要求退款。”

2002年6月，一些朋友告诉我了一些不好的消息，称发展商很有可能要“跑”，当时我心乱如麻，不知如何是好。刚好在这个时候，发展商找到我，游说我干脆把房子换成一期的，并说可以给我最优惠的价格。当时我就问到底是什么价格，但是工作人员一直不肯透露。当时房价是4700—4800元/平方米，我想既然是最优惠，肯定要比别人的低。因为当时已经有很多关于发展商要“跑”的传闻，“情况”比较紧急，最后决定先把房子拿到手再说。

诧异先办理按揭再签合同？

2002年6月，梁先生与发展商达成了共识，将二期嘉明轩A505的单位换成一期欣明轩A803，面积为78.39平方米。并注明按照定价的9折。

“我们口头约定房子总价不能超过35万元。在签新的购房协议书的前一天，发展商把我原来的付款收据全部收回去。但是第二天，当我去签协议时，发现总价款成了41万多元，但是为时已晚，原来的收据、资料已经全部交还给了发展商，手头没有证据，只好自认倒霉。我补交了4万多元，加上原来的房款，把13万元首期交足了。当天，我要求把房地产买卖预售合同一齐签了，但是发展商称合同要打字，第二天才能拿到。第二天，我再次到售楼处，要求签订房地产买卖合同，但是工作人员称合同范本改变，公司电脑必须重新输入。之后，发展商不断以各种理由推拖到现在。至今，我连买卖合同的影子都没有看到过。”

梁先生告诉记者，发展商之所以没有跟他签订合同，主要是要他先办理银行按揭。“发展商没有给我马上签订房地产买卖合同，相反的是先让我把按揭手续给办理了。我很奇怪，为什么是反过来的，连合同都没有签，怎么办理按揭？办了按揭没有合同，权益谁来保障。因为这个问题，我多次跟发展商争执，但是发展商拒不让步。”

虽然双方没有签订买卖合同，但由于梁先生已经交了13万的首期款，发展商给他办理了入伙手续。“2002年8月，我把房子装修好后，去找发展商退还1000元的装修押金，但是却发现售楼处大门紧锁，发展商不知踪影。”梁先生开始感觉大事不妙。

“2002年10月，发展商一位工作人员打来电话，催促我去办理按揭，我强调按揭可以办理，但是必须先签订合同，房价应该按照楼上楼下的平均价格。后来工作人员称对我的要求无法拍板，必须请示老板，但是，后来就没有了消息。”梁先生称，此后，很长的一段时间里，发展商就没有跟他联系了，他也无法找到发展商。

2003年3月、7月、9月，梁先生分别收到了3封银行的房产按揭贷款催款通知书。“我很奇怪，在收到第一封通知书时还以为是银行把地址搞错了，因为上面的收信人是罗先生，而且是借款人。但是催款通知书还是接二连三地寄来了，我开始怀疑房子的产权。曾经去找发展商，但是没有找到。去国土局查询，也因为我没有房地产买卖合同而被告知没有查阅的资格。直到2003年10月，我终于找到了发展商，并将这情况向他们反映了，发展商称可能是银行搞错了，罗先生购买的是另外一套房子。此后，就再也没有收到银行的催款通知书了，我也就没有怀疑下去。”

愤怒谁更应该做原告？

2004年5月13日，梁先生收到了罗湖区人民法院的传票，发展商将他告上了法庭。发展商要求法院判令被告梁先生继续履行《认购协议书》，与发展商签订《房地产买卖合同》及办理房屋买卖贷款按揭手续，并支付自2003年11月1日起至被告完成办理购房按揭手续期间的购房款利息7056元(暂算至2004年4月30日)。

“晴天霹雳啊！我怎么也没有想到被人告上法庭，按道理，原告应该是我才对，发展商屡屡不守承诺，二期房子没有按时交付。换房不按承诺的价格办理，不签订合同却要办理贷款按揭，现在倒成了有‘道理’了。”接到传票后，梁先生马上带上传票和发展商的起诉书，到国土部门查询，发现房子的确实是罗先生做的抵押，抵押登记日期是2000年6月27日，而注销的日期是2003年10月16日。“国土部门的工作人员告诉我，在2000年6月27日至2003年10月16日期间，房子的产权主张人是罗先生，按照法规，在这个时候发展商是不能把房子再卖给第三方的。”

后来梁先生查阅了大量的法律书籍，并请教了一些法律人士，并决定反诉发展商。5月17日，梁先生将一纸反诉状递到了罗湖区人民法院法官手中，要求法院判令梁先生与发展商签订的《阳光明居认购协议书》无效，退还已付购房款，并支付相当于购房款一倍的赔偿金。“经过查阅国土部门的房产登记资料，发现争议房产的登记人是罗先生，并没有任何注销、更改记录。发展商隐瞒了房产已经卖给了罗先生，并在银行抵押的事实，明显属于欺诈行为。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的有关规定，发展商已经构成了欺诈的行为，应当依法赔偿。”罗先生告诉记者，他并不打算请律师来帮他代理这场官司，他对自己的法律知识有信心。

□调查

发展商称冤枉

6月8日，记者来到阳光明居的发展商办公室，一位自称姓毛的工作人员接受了记者的采访。毛先生介绍，公司通知梁先生来办理银行按揭就是希望把房子的产权登记到他的名下。梁先生开始的确是买的二期的房子，后来由于二期房子无法如期交楼，梁先生要求退房。公司也已经给他办理了退房手续，并且退还了5万元的房款。因为大家都比较熟，就劝他要了一期的房子，因为我觉得一期的房子不错，后来就把一期欣明轩A座803给了梁先生。当时梁先生称因为手上没有钱，暂时不想做按揭，等经济能力好一点再办理按揭，所以按揭手续一直拖着。

至于房子的产权问题，毛先生称，法院已经判令解除发展商与罗先生的购房合同，合同解除，发展商当然有权处理房子。至于梁先生投诉称发展商要求先办理银行按揭再签订合同的说法，毛先生予以否认，他称当时公司让梁先生办理按揭，但是梁先生提出要降房价，而且降价幅度为4—8万元，公司不同意，所以才闹僵的。因为价格没有谈拢，所以才一直没有签订合同，因为一旦签订合同，马上就要办理银行按揭。此外，公司一直没有搬走，只是在“非典”期间，从售楼处搬到小区里面而已。

房子曾被卖过一次

据罗湖区人民法院的一份判决书书显示，罗先生于1999年11月23日与发展商签订了房地产买卖合同，以35.4万元的价格购买阳光明居欣明轩A座803的房子，双方约定2000年8月1日入伙。随后，罗先生付清首期房款，并办理了银行按揭。但直至2001年5月31日止，发展商仍未能按照合同约定将楼宇交付使用。

罗先生将发展商告上法庭，要求解除合同，退还已支付的房款，并按约定支付赔偿金。罗湖区人民法院经过审理后，在2001年10月19日做出一审判决，判令解除罗先生与发展商签订的房地产买卖合同，发展商除向罗先生退还已支付房款，并支付17559元违约金。

□律师说法

可要求双倍赔偿

广东正翰律师事务所张晶律师称，这是一个因维权意识薄弱而被发展商一步步牵着鼻子走、小业主最终被迫主动维权的典型房地产纠纷案件。本案实际上应分为二个阶段，第一个阶段是从2000年1月31日双方签订《房地产买卖预售合同》至双方签订新的购房协议之前。这一阶段，开发商迟延交付房屋已构成违约，应承担违约责任。

第二阶段，也正是本案争执的焦点。实际上，在与梁先生签订新的购房协议时即2002年6月份，发展商对该协议所涉房屋是无处置权的，这一点从国土局的登记资料可以显示出来。其故意隐瞒了房屋已卖出并被抵押的事实。因此，依据有关法律规定，该购房协议是无效的，同时，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，梁先生有权要求发展商返还已付购房款、利息及赔偿损失，并可以要求发展商承担已付购房款一倍的赔偿责任。

买房买成被告的梁先生对自己的境遇感到无奈。

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