深圳房价收入比全国第二 房价上升潜力巨大！？

光大证券的研究报告认为，从房价收入比看，上海仅居全国第四位，低于北京、深圳和杭州，且稍低于12倍比值的警惕标准，因而可以认定在2003年的房价飞涨中，合理的需求和理性的投资仍然占主要成分。

沪房价收入比低于北京

在对全国范围内各大城市的房价收入比进行比较时，光大证券的分析报告认为，北京的实际房价在全国来看仍然是最高的，而上海仅处于全国第四位。

光大证券分析师根据综合资料初步作出结论：房价收入（年）比达到或超过１２倍时需要警惕，而当这个数据低于８倍时，说明该城市的房价仍然有较大的上涨潜力。按国家统计局数据，北京２００３年的住宅销售均价为４６８８元／平方米，低于上海的５１１８元／平方米。但有一个重要的原因是北京的经济适用房比重较大，而上海至今为止从未建设过经济适用房。如果剔除经济适用房因素，北京２００３年的商品住宅销售均价为６８４７元／平方米，仍是全国最高，其房价收入（年）比达到１６倍。同时，虽然深圳的房地产市场处于温和调整状态，但其房价收入比还是达到了１２倍。

反观上海，房价涨幅虽然很大，但该分析报告认为有较大的补涨因素。数据显示，目前上海的房价收入比已经接近但尚未达到１２倍比值的警惕标准。

房价收入比呈现下降趋势

光大证券发布的研究报告同时指出，虽然中国的房价收入比目前仍然处于较高水平，但已经出现持续下降趋势。

世界银行的数据显示，发达国家的房价收入比一般在１．８～５．５倍之间，而发展中国家的房价收入比一般在３～６倍之间。该分析报告以３口之家为假设，每户住房建筑面积１００平方米为例，对中国房价收入比值进行测算后，得出两个结论：第一，与其他国家相比，中国平均的房价收入比水平偏高；第二，过去１０年由于居民收入持续以两位数以上的增幅增长，明显高于房价的涨幅。因此，中国房价收入比的平均比值呈现下降趋势。如１９９１、１９９２年的房价收入比分别为１４．８和１６．４；从１９９４年开始该比值下降到１１～１２之间；２００１年，该比值第一次降至９．８，２００２年则只有９．１。

然而，过去三年在部分地区，尤其是在长三角地区，出现了房价发展趋势与全国发展总趋势相反的状况。在各主要城市房价的累计涨幅中，长三角地区城市的房价涨幅居全国之首，房价涨幅明显超出了地区经济和人均收入的增长。

分析师认为，这是由于该地区经济高速发展后，诞生了新一代的中产阶级和白领，购买力大幅提高；其次，周边省市人口大量涌入，带动了住房消费；再次，部分城市（最典型的为上海）１９９８年之前的土地供应和房屋开工面积持续下降，地方政府又随后出台了扶持房地产消费的刺激政策，加上城市改造和动迁的规模较大，对需求产生了巨大的刺激，造成了阶段性的供不应求；最后，江浙一带的民营资本在完成原始积累后，受到关税下调和出口配额限制的影响，从初级加工制造业中退出，到房地产市场中寻求资产保值增值的途径，最典型的就是温州民间资本。

结构性矛盾是重大隐患

虽然上海的房价收入比不是全国最高，但分析师仍然对市场中存在的结构性矛盾非常担忧。当前，迅速崛起的中产阶层已经成为了住宅消费市场的中坚。根据对上海本地居民收入和房价的比较分析，分析师认为能够承担目前上海房价的本地家庭不到家庭总数的１０％。另外，商业银行按揭门槛的提高又对这一群体购房行为进行了限制。一旦这一阶层置业的购买力不能得到充分释放，将会出现一个非常尴尬的局面：一方面由于过去价格和成本的推动，房价已经处于相当高的水平；另一方面，后继购房者又无力承受现在的高房价局面。这种结构性矛盾将成为住宅市场的隐患。

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