【曝光台】中央花园会所变身酒楼 业主拒交管理费

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中央花园五星级会所现在几乎成了酒楼、美容院的营业场所。

将五星级会所变成经营性的场所，用意可以理解，但它却改变了业主的生活质量，改变了楼盘的物业价值。值得一提的是，在这次改变中，发展商没有忽略手续的合法性，惟一被忽略的，是发展商当初对业主的承诺。

●　由于会所问题的影响，小区的价值已经大不如以前，前些天，中介公司带人来看房，原本200多万元的房子，120万元都没有人要。

●　对于油烟和噪音的影响，发展商称他们也曾经多次联系环保部门检查，但是并没有检查出问题。

2004年6月的一个下午，深圳市福田区中央花园的业主李小姐正坐在家里与客人聊天，突然一阵难闻的油烟，把她呛得咳嗽起来。她下意识地说道：酒楼又开市了。作为深圳的豪宅之一，近来中央花园的业主颇为不安，因为他们称会所正逐渐被“蚕食”，一家大型美容机构也即将进驻会所。为了与发展商抗争，业主采取了拒绝交纳管理费的方式。在这场持久战中，业主说，房子大幅度贬值，他们开始忧心忡忡。

在中央花园的宣传资料中，会所美轮美奂。

□ 投诉

五星级会所  充满诱惑却货不对板

“我们当时买房就是冲着他们的五星级会所而来的。”业主们介绍，当时中央花园的提出的会所概念很先进，“6000平方米超豪华中央会所、恒温泳池、池畔酒吧、电影放映厅、男女桑拿等，当时我们都信以为真，希望能在中央花园享受一下人生。”

中央花园是深圳的一个豪宅项目，房价在每平方米一万元以上，单位面积最小的房子都在190平方米以上，最大的房子达600多平方米。

“中央花园是1999年9月入伙的，当时会所尚未建好。直到2001年，会所才开始陆续投入使用，当时有健身室、麻将、阅览室等，但是都是安排在地下室里面，而按照售楼书的说明，这些设施都应该在首层和二层。地下室阴暗且不通风，别说孩子受不了，就是大人在里面呆一会儿也感到胸闷，谁都不愿意去。此外，像高尔夫果岭练习场等项目也一直没有落成。当时不少业主曾经提出过异议，但是都没有效果。后来大家因为都比较忙，投诉也没有什么反响，就逐渐淡化了。但是，2003年春节，会所的二、三层变成了一家大酒楼对外营业。随后会所四楼一家茶庄的招牌也打出来了。”业主们介绍。

经营酒楼  带来噪音和油烟

酒楼的出现，给原本安宁的小区带来了热闹，却给小区的业主造成了不安。“我们家的阳台就正对着酒楼的烟囱，有碍观瞻不说，难闻的油烟味从此挥之不去。每天中午和晚上，烟囱就不停地向外排放油烟，我根本不敢开窗户。即便不开窗，晚上坐在客厅看电视还是被熏得头晕。我的嗓子本来就有点小毛病，现在加上油烟的‘夹击’，已经出现严重的沙哑。此外，噪声污染也是一个严重的问题，酒楼顶上的冷却塔轰鸣作响，酒楼里的卡拉OK包房歌声不断，晚上很难睡个安稳觉。”业主L小姐称，酒楼的出现，使业主与发展商的关系开始走向对立。

“由于在中央花园里面居住的业主大多数是有身份地位的，因此大家对安全问题都很重视。中央花园在售楼的时候，一直把电子身份鉴别系统作为重点来宣传，但是随着酒楼的营业，这些严密的保安系统悄悄地开始发生变化。开发商将地下一层停车场租给了酒楼，从地下停车场可以直达小区或住宅楼上，曾经有食客走错了路，误把住宅当成了酒店包房。最近，我们附近一个小区出现了恶性治安事件后，大家都对小区的安全担心，但是如果这种局面不改变，危险随时都有可能发生。”业主C先生道出了大伙的心里话。

“由于会所问题的影响，小区的价值已经大不如以前，前些天，中介公司带人来看房，原本200多万元的房子，120万元都没有人要，一来是由于房子的折旧，但是最大的因素还是品牌问题，试问，这样的会所，哪个有钱人还愿意住进来，倒是现在不少的业主赶着往外搬。”业主y小姐称，如果有条件，她也不愿意住在这里受气了。

自用房  脱胎换骨成商品房

会所功能的改变让业主不得不提起了维权的武器。然而，在他们不断调查中发现了越来越多的问题，其中自用房成了商品房的事实令他们难以接受。

“我们经过多方的取证，发现了中央花园是深圳市合能房地产开发有限公司与深圳市新光实业有限公司合作开发的项目，双方与深圳市规划国土局在1998年签订的《深圳市土地使用权出让合同书》中，明确界定深圳市新光实业有限公司分成该地块上10000平方米住宅建筑面积限自用。深圳市合能房地产开发有限公司分成该地块上33450平方米建筑面积可进入市场销售，其余4100平方米会所、300平方米物业管理用房及600平方米幼托建筑面积限自用。按照这样的条例，会所只能是发展商自用的，但是现在却租给了别人。更甚的是，新光公司的自用房也成了出售的商品房。现在不少业主买的就是新光公司的自用房。”业主W先生告诉了记者他们的发现。“我们曾经去调查，但是不知道什么原因，后来国土部门又将自用房的性质改变了，为此我们也打了官司，但是输了，很无奈。”

业委会选举  业主代表感觉像陪衬

中央花园是1999年入住的，是拥有200多户的高尚住宅小区，然而至今没有选举出业主委员会。不久前，在福田区建设局物业科的督促下，开发商合能公司成立了由一名开发商代表、两名物业公司代表、两名业主代表组成的“中央花园业主委员会筹备小组”。

作为业主代表之一的曾先生说：“自从我被通知为筹委会成员以来，没有接到过一次会议通知，没有人找我商谈过一句有关选举的话题。6月4日下午，合能公司的管理处将一张《关于进行中央花园业主委员会选举投票的通知》送给我，我一头雾水。经询问另一位业主代表，也是不知情。最令人生气的是，被提名的9位业委会成员候选人不知道是怎样定出来了，也没有征询我们业主代表的意见。作为业主代表的两名筹委会成员对业主委员会选举的程序、方案、工作部署、工作人员安排等一无所知，完全是在被充当花瓶和陪衬，我感觉有点受骗。”

“根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定，第一次业主大会的召集人，须于召集会议前十四天将会议时间、地点、内容形式、管委会委员候选人名单、投票权数、投票人的权利和义务等书面送达每位业主。而该通知起草时间才是6月2日，选举时间却是6月7日，仅仅五天时间，至于条例规定的选举方面的其他应告知事项一概不知，名义上是选举，实际上是开发商在“安排”业主委员会。后来在业主的强烈抗议下，才同意推迟选举时间。我们强烈要求更改候选人名单，因为我们不希望一些不热心业主公共利益、不能代表广大业主愿望的人进入业委会。”曾先生说。

□ 记者调查

会所没有业主“享受”  一家美容机构在装修

记者从业主提供的一份售楼广告上的确见到了十分煽情的文字。诸如：深、港、穗各界精英汇聚一区，左邻右舍身份显赫，时常共聚6000平方米超豪华商务会所“中央会”，定期举办商务社交聚会。为业主提供超大室内恒温泳池、室外瀑布泳池及按摩池、儿童趣味戏水池、池畔酒吧、玻璃屋咖啡厅、开放式综合健身房、桑拿室、舞蹈室、阅览室、医疗保健室、棋牌室、儿童游乐室、电影放映厅、网球场、室内高尔夫果岭练习场等。

“差得太远了，不少项目都已经停了。高尔夫果岭练习场连影子都没有见过，发展商把楼卖给我们之后就不管了，现在会所的功能几乎是名存实亡。现在发展商已经将会所租给一家公司来经营，以后会所的项目都要收费了。”一位业主不无担忧地向记者道出了自己的想法。

记者在原本是会所的地下室看到，装修工人正在紧张施工，棋牌室、阅览室、电影放映厅等都空置着，看不到业主在活动，现场弥漫着浓浓的装修气味，十分难闻。工作人员告诉记者，是一家美容机构在装修，他们将要开业了。

在会所北面的尚德阁，记者站在阳台上，可以闻到呛鼻的油烟味。

发展商已补交地价  有权对“商品房”进行买卖

“业主的投诉是从去年夏天开始的，”日前，发展商的一名负责人接受了记者的采访，“自从发生投诉后，公司就做了不少工作，希望能得到业主的谅解。会所和新光公司分成的10000平方米建筑物原先是自用房，在2001年的时候，深圳市政府颁发了一份《关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范地产市场的决定》，其中第7条规定，为推进土地全面市场化，原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并竣工验收的单位和个人不能进入市场的房地产，应补交市场地价。我们将会所和新光公司的分成建筑物重新交了地价，并且取得了商品房性质，所有才有权进行买卖。”

至于公司将会所租用给别人经营，该公司负责人称，公司的确承诺过会所的服务项目，但是至今仅有高尔夫练习场没有修建，因为卖房的时候高尔夫很流行，但是现在已经没有那么流行，不少业主反映与其在小区里面玩高尔夫，还不如到外面玩。因为没有市场，公司才决定取消该项目。因为公司对服务项目比较陌生，确实没有太多的经验和精力去经营，所以才找专业的公司来经营，目的是为业主提供更专业的服务。

对于油烟和噪音的影响，发展商称他们也曾经多次联系环保部门检查，但是并没有检查出问题。而且，酒楼已经装置了油烟净化处理系统。如果启动系统，应该不会有太大的影响。

物业公司收不到管理费  服务难提高形成恶性循环

“我们夹在发展商和业主中间也十分难受，我们也希望能够通过我们的努力给业主创造一个舒适安全的小区环境，但是现在很多因素制约着我们。”中央花园物业管理处的朱主任向记者说道。朱主任称，目前小区业主与发展商的矛盾主要是因为会所问题而引发的。因为会所问题，也给小区的物业管理带来很多麻烦，不少业主认为没有得到合理的解决，于是以拒绝交纳管理费来抗争，因为他们觉得物业公司是发展商的子公司。去年底前，中央花园的管理费交费率只有20%，经过大量的工作，今年初才有所提升，但也只达到25%-30%。目前，发展商每个月都要对物业管理补贴10多万元，尽管这样，物业公司目前仍拖欠清洁费、电梯保养费等15万元。现在物业管理方面已经是恶性循环了，由于管理费收缴率低，物业公司无法开展更多的服务，另一方面业主又以服务差为由拒绝交纳管理费。

对于业委会选举问题，朱主任称他们十分希望能够尽快成立业委会，由业委会与发展商直接对话，因为现在物业管理价格是发展商制定的，物业公司无权更改。成立业委会后，业主可以与发展商具体谈判或者干脆聘请其他的物业公司进来管理。由于我们在成立业委会方面太主动，所以引起了一些业主的不安。对于曾先生的投诉，朱主任称他们当时曾经打过电话给曾先生，但是电话没有打通，后来因为事情比较急，所以才决定先把候选人名单张贴出来，但是第二天，公司还是给曾先生解释。我们平时都有邀请曾先生参加各种会议，但是他不是很主动，所以我们主动可能令他反感。

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