2004上半年：深圳土地供给紧缩 关外价格上扬

——2004深圳地产发展报告

半年来，房价在涨与跌中切换，开发商在冷与热中感知，消费者在买与卖间考量。深圳地产权威机构联合发布一个真实的楼市———

2004年上半年，深圳市宏观经济继续保持健康、快速的发展速度，房地产市场也呈现出持续健康发展的局面，房地产投资平稳增长，市场需求旺盛，房地产价格继续保持在合理区间内。

宏观调控得当

今年深圳房地产投资平稳增长，新开工面积和施工面积规模扩大，竣工面积下降幅度较大。从2004年1~5月资料看，全市完成房地产开发投资163.23亿元，比上年同期仅增长8.1％，并低于去年底9.4％的增长速度。房地产开发投资增长速度远远低于同期GDP增长速度（约19％），固定资产投资结构进一步合理。

从商品房建设规模看，截至2004年5月，我市商品房竣工面积244.72万平方米，同比减少20.6％，其中商品住宅竣工面积192.92万平方米，同比减少21.8％。5月底商品房施工面积较去年底及今年4月底分别下降了568.55万平方米和131.51万平方米。

随着商品房施工和竣工面积的减少，商品房空置也有所下降，5月底我市商品房空置面积为239.88万平方米，其中商品住宅空置面积为147.45万平方米，商品房空置面积、商品住宅空置面积分别比今年一季度末下降了6.17万平方米、20.62万平方米。

1~5月，政府没有新出让商品住宅用地，只在特区外出让了两宗商务酒店用地和两宗商住用地，总面积约20.9万平方米。根据深圳2004年土地供应计划草案，2004年将出让商品房用地108.3公顷，基本与2003年的110公顷持平。土地资源供应仍集中在城市第二产业的发展和城市基础设施建设，而经营性房地产用地连续三年保持1平方公里左右，占年度土地出让总量的比例不超过10％。房地产用地出让继续实施紧缩政策。

南山住宅销售看好

从市场情况来看，今年市场需求旺盛，商品房销售面积全面增长，住宅与非住宅物业所占比重保持稳定，南山区住宅销售所占比例有较大上升。

2004年1~5月，商品房销售面积为389.4万平方米，其中住宅销售面积为356.5万平方米，与去年同期相比增加22.4％。

1~4月办公楼销售面积为8.37万平方米，与去年同期相比增加63.8％，商铺销售面积为16.03万平方米，与去年同期相比增加22.37％。在商品房的销售面积中，住宅占92％，办公楼占3％，商业用房占5％，该比例与上年同期基本一致，商品房销售结构继续保持稳定。1－5月办公楼销售面积125518.35平方米。

住宅价格起伏较大

2004年1~4月全市商品房均价6314元，比去年同期上升了6.72％，与去年9~12月均价相比下降0.6％。其中：住宅均价为5794.5元／平方米，比上年同期上涨6.04％，与去年9~12月均价相比下降1.4％；办公楼均价9186元／平方米，比上年同期下降1.13％；商铺均价11537元／平方米，比上年同期下降12.33％。总体来看，房地产价格同比出现了较大上涨，但基本保持在去年年底的价格水平。

进入5月，楼市价格出现了一定波动。今年1~5月，全市住宅均价为每平方米5775元，比上年同期上涨5.73％，但较去年下半年下降3％，房价已经出现回落的势头。

此外，今年1~5月，办公楼均价每平方米9432元，比上年同期上涨1.4％。商铺均价每平方米10898元，比上年同期下降16.2％。

有关人士表示，我市当前房价水平依然处在正常的区间内，房价收入比处在国际通行的6倍以内，房价与居民的实际收入水平相协调。在价格结构中，每平方米6000元以下的中低价位住宅在市场上占有较大比重，占61％，每平方米10000元以上的高价位住宅仅占7％。住宅价格变化的原因主要有以下几点：1、由于特区内土地资源的日益稀缺，以及连续三年严控新批房地产用地政策的施行，近两年特区内基本没有新批房地产用地，导致区内房地产市场总体呈现供小于求的局面，从而拉升了区内房地产价格，进而造成全市房地产价格，突破以往2％左右的上升速度，出现明显增长。2、深圳宏观经济发展形势良好，人口持续机械增长，以及居民收入水平的提高和生活质量的不断改善，使大量新增人口需要在近期内购买新房，而部分有房居民希望换旧房买新房（本次春交会来深2－6年的购房意向者占56％居第一位，而居住8年以上需要“卖旧买新”的占20％居第二位）。人口持续增加及改善居住条件意愿的持续强烈，使得深圳房地产市场需求持续旺盛，并对房地产价格起到了拉升作用。3、由于地铁、道路等基础设施的加快建设，使特区内外地铁沿线、道路周边的房地产产生预期升值，在一定程度上拉动了房价上升。4、特区外城市化实施、关内外差距的减小，使特区内对特区外的辐射作用增强，使特区外房地产价格逐渐向特区边缘地区的房地产价格接近，也使特区外房地产价格上涨。从总体来看，随着房地产市场热点向特区外转移，特区外房地产销售面积所占的比例将越来越大。由于其目前房价水平较低，故将对全市房地产价格水平及上升速度起到平抑作用。同时，二手房市场的规模的不断扩大，有利于价格梯度的完善，满足不同收入层次的需求。这将有效缓解特区内供给不足的矛盾，抑制房价的上涨。在多种因素的共同作用下，未来一段时期，深圳房地产价格上涨幅度仍将保持在合理的范围内。此外，我市当前房价水平依然处在正常的区间内，房价收入比处在国际通用标准6倍以下，房地产价格与居民的实际收入水平相协调。市场价格结构中，6000元以下的中低价位住宅在市场上占有较大比重（61％），10000元以上的高价位住宅较少（7％），表明住宅价格结构基本合理，住宅市场仍为满足中低收入者消费的大众市场。

二手房交易面积增加

一季度，我市二手房交易面积达到148.79万平方米，比上年同期增长45％，接近去年底的增长速度。1999年以来二手房市场交易面积图（万M2）近年来，随着我市各项促进存量市场发展政策的实施，二手楼市场日趋活跃，成交面积和交易金额逐年上升。1999年存量房屋成交面积为149.4万平方米，到2003年成交面积已经达到496.83万平方米，5年内增长了233％。今年，仅一季度的成交面积就达到148.79万平方米，已经接近1999年全年的成交量。从成交面积的增长幅度来看，2002年存量住房成交面积比2001年增加36.26％，2003年增长了45％，2004年一季度又比年同期增长68％。随着二手市场规模的不断扩大，存量市场在整个房地产市场中的地位不断加强，二手房市场已成为深圳房地产市场的重要组成部分。二手房市场的快速发展，对深圳房地产业的健康发展具有重要作用。首先由于二手房市场价格相对较低，与新建商品房相结合形成良好的价格梯度，可以满足不同层次消费者的住房需求，有助于解决中低收入者的住房问题；其次可以推动房地产二三级市场的联动，使一些消费者卖旧换新，有利于房地产市场需求的增长；其三，在特区内新房供不应求的情况下，能够满足中低收入者的在特区内购房的需求，保证住房买方市场的局面，一定程度上抑制房价上涨。因此，近年来深圳二手楼市场的快速发展，有利于促进整个房地产市场的健康、稳定发展，保证房地产经济的平稳运行。

其它城市波动幅度较大

从开发投资看，今年一季度，深圳全市房地产开发投资达到103亿元，比上年增长了8.8％，房地产投资相对于深圳同期GDP和固定资产投资增长速度较为平稳。北京房地产投资在2003年出现20％以上的较快增长后，房地产开发商并没有因为土地供应严控而放慢开发进度，相反为了能够在竞争中抢占先机，加快了项目的建设进度，一季度房地产开发投资增长高达40.6％。上海市一季度房地产开发投资也在加快，同比增长了34.5％。而广州市一季度完成住宅开发投资49.9亿元，出现了8年来的首次下降（同比下降1.5％）。2004年深圳、北京、广州、上海房地产主要数据从建设规模看，一季度深圳商品房施工面积比上年同期增加1.83％，施工面积增长幅度不大，商品房竣工面积达到172万平方米比上年减少31.64％，开发规模出现回落势头。而北京、上海商品房竣工面积则分别增长了22.3％、32％，上海商品房施工面积增长29％，房地产开发规模有增无减。广州同期房地产施工面积和竣工面积分别同比下降3.9、9.6％，房地产开发规模继续下降。从新建商品房销售情况看，一季度深圳商品房销售面积继续增长，总销售面积达到242万平方米同比增加8.6％，接近去年底10％的增长速度，市场需求继续保持旺盛。北京市同期销售增长仅4.7％，市场需求表现一般。上海同期销售增长高达42％，需求持续旺盛。而广州销售同比增长12.7％，销售面积占竣工面积的比重达到81.1％，比去年同期提高了16个百分点，需求比较旺盛。从新建商品房销售价格看，一季度深圳市商品房均价6382元，比去年同期上升了5.1％，其中住宅均价为5780元，比上年同期上涨6.61％。北京市商品房价格同比下降4.7％，并较去年底10％的涨幅出现一定回落，这主要是由于远郊住宅、经济适用房的销售增长拉低了北京一季度的平均房价，但房价下降仍呈阶段性。广州商品房售价同比增长15.1％，在连续几年下降的情况下首次出现回升。上海同期房价上涨28.3％为全国最高，上海市政府针对房价猛涨的形势，于近期出台政策限制楼花转让等炒买炒卖现象，以防止房价大起大落。此外，一季度全国35个大中城市房屋销售平均价格同比上涨7.7％，有9个城市房价涨幅超过10个百分点，分别是上海28.3％、沈阳19.6％、青岛16％、重庆14.5％、天津14.2％、南京12.1％、宁波11.9％、杭州10.5％、济南10.2％。深圳房地产价格涨幅在全国大中城市中处于中等地位。目前深圳房地产价格与居民的购买力相适应，继续保持在合理的水平。通过以上对比可见，相对于国内其他城市，今年深圳房地产市场运行较为平稳，市场在需求持续旺盛的条件下，仍保持着理性的供给增长，供求关系总体均衡，价格波动幅度较小且基本保持平稳，房地产市场继续保持健康、理性的发展局面。

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