【置业指南】2004深圳房地产热点片区报告！

2004年，深圳的地产主战场进一步向关外转移。但由于关内外在环境、配套、卫生、教育、治安、城市化水平上依然存在巨大差距，因此，关内外将实现差异化竞争，吸引各自不同的目标客户。同时，各个片区也呈现出不同的冷热“表情”。

本报告将为您真实展现2004年深圳楼市各热点片区的内涵，提供最及时、最具参考价值的楼市资讯。

注：对于各个片区的“热度”及其市场表现，将以得星的多少表明该片区未来的机会大小及其在市场内的位置。其中★代表一星，☆代表半个星，星级最高为五星，最低为一星。

新表示该楼盘为目前最新开发项目；地表示该楼盘为地铁物业。

2004深圳热点片区报告（一）

华侨城片区

华侨城是深圳地铁一期建设中惟一拥有地铁的南山片区，并且拥有两个地铁站点。未来，华侨城南部填海区的欢乐海岸、低密度社区和社区配套的建设将把华侨城带向更高的境界。

应该说，华侨城最大的优势是旅游和居住，具有很难复制的环境优势。可惜的是，片区的写字楼供应量太小了些，但像华侨城这样的两个行政区的结合部，对于福田和南山的新贵仍具有非凡的吸引力。

华侨城具有全国最大的地下互联停车库，投资巨大。在园林绿化方面，华侨城也投入了大量资金。单是地铁这一块，政府就在华侨城投下了近15亿元的真金白银。同时，深圳湾酒店、玫瑰广场、OCT生态广场的建设都对提高片区土地价值的作用明显。总之，华侨城片区不但得到了片区地主的改造资金支持，政府投入也相当可观。

华侨城有中旅学院、中央教育研究所试验学校、华侨城中学及华侨城小学、幼儿园，从大学到幼儿园一应俱全。何香凝美术馆、华夏艺术中心、雕塑公园、体育场等也丰富了华侨城的教育生态。但是很明显，华侨城随着住宅供应量加大，新移民增多，学位已经越来越紧张。

很多人习惯将华侨城的房子与深圳中心区做对比。CBD作为商务活动的密集区，流动人口过大，对于常驻人口来说，并不见得是件好事。而且中心区住宅被写字楼化的风险较高。因此，更符合居住特性的华侨城无疑具有较大的优势，尤其是地铁的翘翘板效应将直接提高华侨城的含金量。

【发展前景】：★★★★★

【单位面积改造资金】：★★★★

【片区教育资源】：★★★★

【房价相对水平】：★★★★

【片区建设水平】：★★★★★

【片区就业】：★★★★

【总潜力星级】：★★★★☆

【关注楼盘】：波托菲诺·天鹅堡2期、波托菲诺·纯水岸2期、中信红树湾、假日湾、红树西岸

高新片区

国家级高新区中，面积最小的深圳高新区产值已经超700亿，成为中国最流金的土地，占广东省各高新区工业总产值总和的近50％。高新区面积只是深圳市2020平方公里总面积的0.6％，而产值却占全市的20％，高新技术产值占全市高新技术产品产值的45％，每平方公里产值达到60亿以上。

不错的南面景观、雄厚的产业基础、干净的片区环境、学院派的氛围优势是片区最吸引人的地方。片区内的阳光带·海滨城去年成为深圳销售亚军、南山冠军，这对于一个全新片区来说，确实是一个鼓舞。随着海怡东方花园、海阔天空雅居相继入市，片区蛋糕急剧扩大，而三九、深圳外贸、福田地产的项目也将在明年入市，高新区开始进入平稳发展时期。

2号地铁将途径该片区，加之深南大道、滨海大道两大交通主干道环绕周围，地缘优势突出。该片区最大的优势是产业支持，对于解决就近居住需求以及提高租赁的帮助非常明显，但片区的生活配套显得有些力不从心。

【发展前景】：★★★★★

【单位面积改造资金】：★★★☆

【片区教育资源】：★★★☆

【房价相对水平】：★★

【片区建设水平】：★★★★☆

【片区就业】：★★★★★

【总潜力星级】：★★★☆

【关注楼盘】：阳光带·海滨城、英伦名苑、城市山谷、海怡东方

2004深圳热点片区报告（二）

香－农－竹片区

香－农－竹片区包括香蜜湖、农科中心、竹子林三个地段，是深圳特区内除华侨城、蛇口之外公认的居住宝地，以水榭花都的开创性规划为标志，该片区俨然成为福田的房地产高地，翠海花园、熙园等纷纷围绕香蜜湖盛开，片区楼盘屡次占据龙虎榜前列席位，充分说明了城市中心区边缘拥有独特自然资源的住宅所具备的吸引力。

2004年，老牌的“理科”金地开始上“香蜜山”，并用“你现在相信了吧”挑衅地做了一次广告，得意之情溢于言表。而以建筑业发家的联泰也在区内圈下地块，中旅·国际公馆2期也将与此项目几乎同时推向市场。说福田，必要关注香蜜湖。

但是，片区的道路规划偏重于过境功能，几乎不具备居住所需的街道感。

【发展前景】：★★★★★

【单位面积改造资金】：★★☆

【片区教育资源】：★★

【房价相对水平】：★★☆

【片区建设水平】：★★★★

【片区就业】：★

【总潜力星级】：★★★

【关注楼盘】：水榭花都、金地·香蜜山、香域中央、盛景国际、香诗美林。

布心太白片区

布心太白片区是罗湖以居住为主导功能、工业为辅、自然条件优越、开发较早的成熟居住片区。由于拥有景亿山、东湖公园、围岭公园等众多山水资源与娱乐休闲场所，片区内的楼盘大多近水楼台先得月。

该片区优势首先体现在居住氛围十分成熟。自然山水资源与规划设计较好地结合，营造出独具特色的高品质居住社区。而外销特点较为突出，受到港人的青睐。

但片区有关市政配套进展缓慢，昔日的工业区痕迹仍然很重，工业厂房依然分布在片区内，在一定程度上影响着片区楼市的档次。

仅太白路周边，便有百仕达三期君逸华府、雍翠华府、碧岭华庭等多个楼盘在售，建筑面积达55万平方米左右，在整个罗湖楼市供应市场中占相当大的比例。其中，百仕达地产在该片区的项目开发，为片区地产发展提供了一种全新的开发模式———社区开发模式。

近几年，罗湖楼市发展比较淡静，主要原因在于城市中心的西移。另外，罗湖开发量明显减弱、价格相对偏高，后天优势正逐步被具有丰富自然资源的福田、南山两区追上。然而，罗湖与福田、南山两区的劣势，却在布心太白片区得到弥补，每平方米7500元左右的楼价与南山相差无几。可以说，布心太白片区在罗湖楼市中占据重要的地位。

【发展前景】：★★★

【单位面积改造资金】：★★

【片区教育资源】：★★★

【房价相对水平】：★★★

【片区建设水平】：★★

【片区就业】：★★★★

【总潜力星级】：★★★

【关注楼盘】：百仕达·东郡、雍翠华府、碧岭华庭

2004深圳热点片区报告（三）

龙华片区

龙华有近60－70个地产商在搞开发，集中了美丽365、锦绣江南、丰泽湖山庄、世纪春城、书香门弟、风和日丽等大盘。但是，龙华仅是量上的高地，质上却是洼地。龙华楼盘在细节、园林、规划、建筑施工上都与其它区域楼盘有较大差距。而龙华土地市场更是呈现垄断局面，龙华经济发展公司控制着全镇绝大部分的土地，并以其为龙头形成了一个看似开放、实则封闭的土地生态链。可以看到，虽然龙华房地产市场火热异常，但是深圳一线发展商却没有进入这个市场，不能不说是不正常。

随着纯百领域、皓月花园、中航项目、惠鑫项目以及锦绣江南后续项目、书香门地后续项目的推出，我们依然看不到龙华进步的迹象，龙华似乎已经粗放早熟了。

【发展前景】：★★★

【单位面积改造资金】：★★★

【片区教育资源】：★★

【房价相对水平】：★★★☆

【片区建设水平】：☆

【片区就业】：★★★

【总潜力星级】：★★☆

【关注楼盘】：香水郡、丰泽湖山庄、锦绣江南、书香门第、世纪春城

横岗片区

深圳的汽车销售一路看好，目前每天保持600辆以上的净增长幅度。汽车的普及，缩小了深圳的时空概念，具体到房地产领域，最显性的作用就是缩小了深圳关内外的级差地租。

换言之，关外土地将因为汽车时代的到来和交通条件的改善而升值。尤其是3号、4号地铁即将上马，公路建设改造加快，意味着单位面积土地上的改造资金大增，而土地单位面积改造资金的增加，又是土地价值的决定性因素。

横岗具有后方优势和高起点的特点，一是在房地产发展的初期就有中海、卓越、振业这样的大型企业进入开发，起点较高，保证了片区的建设水平。二是3号地铁开工在即，深惠公路改造箭在弦上，第二通道、惠盐高速、机荷高速等编就了一张较为完善的交通网络，横岗的明天耐人寻味。

横岗作为全球眼镜制造中心、深圳东部的“消费大镇”和全国经济强镇，2001年以来，其房地产获得了快速发展，年度销量都在10万平方米以上，与前几年相比有了很大提高，发展态势表明，横岗房地产已经成功进入了上升阶段。

【发展前景】：★★★★

【单位面积改造资金】：★★★☆

【片区教育资源】：★★★

【房价相对水平】：★★★★★

【片区建设水平】：★★★

【片区就业】：★★★

【总潜力星级】：★★★★

【关注楼盘】：中海怡美山庄、卓越城市中心花园、振业项目

坂田片区

万科2003、2004两年连续夺得深圳土地市场的“开年单”，开年单都位于坂田，加上已建成的四季花城，万科在坂田片区已经握有1平方公里的土地储备。而中海地产也悄然在坂雪岗“深圳地元”附近屯地5万。除开在文锦北路，这两家公司还从来没有如此近距离地对视过。两强相遇，好戏在后头。同时，这两大巨头降临关外，将大大提高关外的房地产开发水平。

但是也要看到，坂田虽然拥有华为这样的世界级企业，新天下、华科纳米等大型高科技企业也落地生根，并带来了大量的上下游企业的到来，就业情况乐观。但是片区目前的配套水平和教育资源不容乐观。

坂田拥有400多家企业，汇聚了五大洲近30个国家的投资者，10多万居民，2002年实现工业总产值10亿元（不含华为），相当于内地一个中等城市的规模。

【发展前景】：★★★☆

【单位面积改造资金】：★★☆

【片区教育资源】：★★☆

【房价相对水平】：★★★

【片区建设水平】：★★★

【片区就业】：★★★★★

【总潜力星级】：★★★☆

【关注楼盘】：万科坂雪岗项目、中海项目、万科华宇项目。
 

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