区域房价涨声不断 深圳区域房价向何处突围？

区域房价涨声不断

2004年上半年，区域房价一直是个热点。我们可以看到某区域（片区）的价格不断地在上涨，如香蜜湖、坂雪岗、南硅谷等。显而易见，这是开发企业们努力使自己的项目成为区域价格标杆的结果。深圳住宅价格在持续上涨，区域价格不断地被突破，置业者感慨收入的增长幅度赶不上房价的上涨，人们在迷惑，这样的市场有效吗？

市场结构决定区域房价

从产业组织理论分新，笔者认为，深圳住宅市场结构介于寡头垄断和垄断竞争之中。从整体上看，是垄断竞争，从区域局部上看，是寡头垄断。当然，具有的垄断程度则需要进一步的量化指标来分析，如勒纳指数。

正是这种特征造成了区域房价的攀升。

深圳住宅整体市场垄断竞争的特征：1、开发企业数量众多（2002年统计数据为418家），存在着激烈的竞争，而且没有一家企业占据整个市场的主要份额。2、产品之间存在差别。这个差别，不仅是指产品本身，如户型面积、设计风格，还包括形象包装、品牌服务等差别。产品差别越大，其垄断的程度就越高，但这种垄断都要或多或少受到不完全替代品的竞争。所以，我们可以看到在深圳市场上，产品创新是一直被重视和强调的。3、非价格竞争。各开发企业不是价格竞争，打价格战，而是通过对产品质量、营销、广告、服务、品牌等展开竞争，使自己与众不同，从而获得竞争优势。这样的结果便导致了区域价格的突破。深圳住宅区域市场寡头垄断的特征：1、企业数目极少。在某一区域市场内，只有少数几家企业，所占市场份额很大，且每家企业在区域市场中基本占有重要地位。如果其中一家企业的产品和价格发生变化，就会影响其它几家企业的策略。如红树湾。2、相互依赖。由于区域市场只有少数几家企业，当其中一家企业改变策略，其它企业就有反应。因此，哪家企业进行决策，都必须将其它企业的反应考虑在内，每个企业都要根据其它企业的决策行为制定自己的决策，所以，每家企业既不是价格的制定者，也不是价格的接受者，而是价格的寻求者，在相互博弈之后，寻求价格合谋。这一点可以在宝安中心区找到例证。此外，产品也存在差别，同样进行非价格竞争。由此可看出区域市场中，开发企业只是与邻近的开发企业展开竞争，而不是与深圳整体市场中其它的所有开发企业展开竞争。这是由住宅的区位特征决定的，住宅是不能移动的产品（不动产）。而对其它产业而言，产品是可以移动的，因而可以在更大的范围内展开竞争。例如汽车，可以在全国内流通，甚至在世界各地。那么，某区域内，在只与相邻开发企业进行竞争的情况下，住宅的市场结构就是寡头垄断。在表面看来，深圳住宅市场有为数众多的开发企业（项目），整体而言，是垄断竞争市场。但从实践层面上看，实际上每一项目只与区域内相邻项目进行竞争。其实，这就是区位竞争。从这个角度来分析，或许更具有现实意义，把握了住宅的区位特征。

价格是这样涨起来的

区位是形成住宅产品差异的重要因素。于是，在竞争区域内，少数寡头努力扩大住宅产品差异，弱化竞争，达到增强垄断力量、获取垄断高价的目的。以下，我们来看看价格是如何突破的。寡头垄断的竞争，为寻求垄断高价，进行的是非价格竞争，也即产品差异化：进行产品创新，提高产品质量，塑造品牌形象，通过营销体现产品差异，提升产品价值（如现场包装，广告推广），在定位和″概念″上制造差别等等。针对深圳典型豪宅项目的研究，发现了价格实现突破的产品差异因素。譬如别墅等高端产品对价格实现影响最大的因素是其附送面积，而当产品具有稀缺性、唯一性时，也即垄断的极端形式，可实现区域价格突破，形成标杆。价格提升点举例产品差异为开发企业增加垄断力量、提高价格创造了条件。虽然深圳住宅市场需求强大或供给不足可以使价格上涨，但这只是区域价格突破的必要条件，而非充分条件。区域价格突破的充分条件是开发企业的垄断。首先，土地出让制度形成市场进入壁垒，某一区域内的开发企业数量有限，其次，开发企业开发项目的区位性使其拥有先天的垄断力量谋求高价，最后，产品的差异化使开发企业可以拥有突破区域价格的市场势力。

区域的例证

深圳住宅整体市场按楼盘分布细分了许多区域，这里以香蜜湖为例论证区域价格的突破。

香蜜湖作为一个区域市场，显然具备寡头垄断的市场条件，同一时期内竞争的开发企业不多，主导产品为小高层、高层、TOWNHOUSE、别墅，从产品差异看，体现了优秀的品质，在园林设计、建筑风格、户型布局等方面都新颖独特，建筑细部考究，注重门、窗等功能性构件的处理。1999年－2003年，户型从以中小户型为主到以中大户型为主的变化趋势明显。尤其2002年，水榭花都等大盘首先在区域内推出了Townhouse、别墅的建筑形式。紧接着2003年，中旅·国际公馆、熙园也先继推出Townhouse、别墅等建筑形式（大户型；240平方米以上，复式、Townhouse、别墅）。上图描绘的是区域均价的变动，显示出近3年价格持续上升。但这只说明平均水平，研究区域价格的突破，必须分析个案。我们知道，区域价格的突破始于东海花园，一跃而起成为区域价格标杆，达到约11000元／m2的均价，随后，便是水榭花都的挑战，实现约12000元／m2的均价。接着，下一个挑战者将会是谁呢？毫无疑问备受瞩目的就是“9万3”，仅楼面地价就高达7252元／m2的“9万3”，售价无疑再次会实现区域价格的突破。当然，产品的差异（创新）至关重要，除了稀缺的湖景，其低密度住宅的规划设计前景更给人以想象的空间。显而易见，在“9万3”推出之际，区域更具有寡头垄断的市场特征。“9万3”的区位性使其拥有先天的优势谋求高价，产品的差异化使其拥有突破区域价格的垄断力量———舍我其谁？这便验证了前文的理论构建，权当假说，为价格问题的探讨提供另一角度的参考。

深圳住宅价格是如何涨起来的？

住宅价格问题是一个复杂的社会经济问题，是政府、开发企业、银行、居民和社会舆论关注的一个焦点。但遗憾的是，目前国内住宅市场和住宅价格的研究还只是停留在宽泛性的定性分析上，缺乏定量分析与实证研究，也缺乏可靠的分析工具和模型模拟，因而也无法知道城市住宅价格对哪些因素是敏感的，这些因素的影响力是多少。在此背景下，以城市住宅价格为研究对象，探讨哪些主要动力因素对住宅价格产生影响，并通过实证的方法进一步研究其内在运行机制，无疑具有重大现实意义。相关研究从需求、供给及其他社会经济因素等方面对城市住宅价格的主要动力因素进行了实证研究，主要结论包括以下5个方面，由于文字篇幅的限制，这里仅仅列举出要点以供参考，不具体展开分析：

（1）城市住宅价格水平的动力因素分析。

（2）引入住宅抵押贷款因素后的融资效应对家庭住宅需求价格的影响。

（3）住宅建安综合费用对住宅价格的影响。

（4）土地成本与住宅价格的关系。

（5）住宅租金与住宅价格的关系。

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