房价收入比达到高位警戒线 深圳楼价高悬“红灯”

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房价到底高不高，是市民关心的问题。近日，光大证券的研究报告认为，从房价收入比看，深圳居全国第二位，仅次于北京，且已经达到12倍比值的警戒线，因而可以认定在2004年的房价飞涨中，深圳房价已经处于一个较高的区位，升值空间受到了压力。

房价收入比处于高位警戒线

“房价收入比”是指一个城市的平均房价与每户居民的平均年收入之比。世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时，认为房价收入比在4倍至6倍之间较为适当，也就是说假如家庭年收入为1,房价则是家庭年收入的4倍至6倍。这是20世纪90年代初世界银行专家黑马来华进行房改研究时，提出的一个世界银行认为“比较理想”的房价收入比。

光大证券分析师根据综合资料初步作出结论：房价收入（年）比达到或超过12倍时需要警惕。在对全国范围内各大城市的房价收入比进行比较后，光大证券的分析报告认为，按国家统计局数据，如果剔除经济适用房因素，北京2003年的商品住宅销售均价为6847元/平方米，仍是全国最高，其房价收入（年）比达到16倍。深圳处于全国第二位，虽然深圳的房地产市场处于温和调整状态，但其房价收入比还是达到了12倍，也就是说，已经达到了引起警戒的水平。

深圳楼价超出多数人心理价位

今年深圳同致行、星彦等几家地产中介的调查及研究报告表明，目前深圳60%以上的购房者希望房价控制在每平方米6000元以内，三成市民的购买力选择在每套40万元内。而日前由市国土资源和房产管理局、市房地产研究所和深圳中原物业顾问有限公司联合举行的大规模问卷调查结果也显示，58%的人对住房的心理承受价位在每平方米5000元至6000元之间，也就是说，单价6000元以下是目前消费者最能接受的价位。

调查还显示，67%的受访者认为现在深圳的房价偏高，32%的人认为处于正常水平，只有1%的人认为现在深圳房价偏低。也就是说，虽然深圳目前的总体房价较为平稳，但超出了多数人的心理价位，福田、罗湖两区的房价已高出7000元。

就前不久国土局发布的2004年4月份统计数据也可以看到，每平方米4000元以下(均价3137)和每平方米4000元至6000元(均价4922元)的成交面积为455880平方米，占4月份总成交面积的60.11%。无论是从面积还是从成交价格上看，目前深圳六成以上的购房者的心理价位表现在每平方米6000元以下。如果换成成交均价，实际交易均价处于5000元左右。2004年1-4月，我市住宅均价为每平方米5794.5元，从总体上说，显然高于大多数人的心理价位。

下半年需求增幅结构性调整

有业内人士认为，现在房地产市场异常火爆，价格也在不断攀升，这股势头已经超过了人们正常的工资收入增长水平，可能会导致房价收入比进一步升高，超出警戒范围。

目前，深圳的购买力虽然增长势头迅猛，很大部分原因在于近期推出市场的产品主要为中小户型产品，属于主要需求产品，但是，一旦下半年红树湾等豪宅片区推出，楼市平均价格结构性上升，不仅会使房价收入比上升迅速，而且会使需求增幅结构性下降，供求关系发生变化，均价超出心理价位势头明显，这也预示着下半年可能会出现楼市结构性调整。

从人们能够承受的按揭水平来分析，根据中原地产策划总监玉家雄测算，深圳人按揭的额度，仅仅是收入的四分之一左右，相比香港人用于供楼的部分，比例小很多。他举例说，香港一个收入在1万元左右的人，用于供楼的费用可以达到3000元左右，而且这样的情况很多，但是在深圳供楼，购房者相对保守，收入5000元的购房者，往往只愿意支付1500元左右用于供楼，也就是收入的四分之一用于供楼，所以，深圳的房价如果再度攀升，则压力就会更加明显，供楼压力也会超出心理价位。

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