宏观调控深圳“搁浅”？——楼市成交量不降反升

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楼市成交量不降反升，供应量不足局面短期内不变

对于连月来的宏观调控，业界普遍认为，对深圳不会产生很大影响，昨日，深圳中原地产深港研究中心从近3个月代理楼盘的成交数据与置业者心态变化分析得出结论：宏观调控事实上加快了急需购房客户的购房步伐，而延缓了大批一般客户与意向客户的购房步伐。之所以没有对深圳产生很大影响，最根本的原因是目前深圳楼市供不应求，在很大程度上抵消并遮掩了宏观调控的影响。

加快急需购房客户购房

根据中原的内部客户识别系统，买房者被划分为两大类：成交客户与意向客户。在成交客户中，购房周期在3个月内的客户又被定性为需求极强客户，比如因结婚、小孩读书而必须购房等；超过3个月的定性为一般客户。后者则以客户在固定时间内的咨询次数来分为较强意向客户与一般意向客户。

近期，中原在客户调查问卷中特意加入“宏观调控对购房者是否产生影响”一项，“根据市场反馈，影响还是比较大的，”研究中心总监张伟介绍说，“急需购房客户的购房速度明显加快。”他认为，这与社会舆论有关，其中最重要的是风传央行加息，客户担心供楼压力增大，加之发展商提供的灵活供楼方式的减少，结果，就促使了这部分购房者由犹豫到积极。

延缓一般购房者买房步伐

与急需客户由于担心利息上调而加紧购房相反，宏观调控延缓了一般成交客户与意向客户的购房步伐。张伟指出，根据信息反馈，这部分购房者认为，国家资金收缩乃至央行加息，将有可能导致房价下调，由于他们的需求并没有达到马上购房的程度，因此，这些人买房就由原来的主动变为观望。

根据中原日前提供的外销市场反应，罗湖外销投资客已放缓购置步伐，在楼盘认购或开盘之前，售楼员给客户打电话，“这些投资客首先是在语气上变得很谨慎，其次是在解筹或开盘时，他们不一定会来，来了也不一定会买，买了也不一定会一下子买很多套”。

宏观调控短期内影响不大

令人不解的是，深圳中原地产近50个代理楼盘(绝大多数为住宅)一手楼的成交量不降反升，近3个月来单月成交量均突破3000宗，5月份更是创历史新高，达到了3600宗，而这些均发生在宏观调控期之内。

对此，张伟分析说，这主要是受深圳供求关系的影响，“目前深圳市场已形成求大于供的局面，短期内不会改变，相比之下，宏观调控这个外部性因素就变得相对次要”。但他同时指出，宏观调控并非如业界所言，对深圳影响不大，而是产生了“立竿见影的联动效果”。他表示，如果深圳楼市的供求关系平衡，则一手楼成交量肯定会下降，“是楼市的供不应求抵消甚至淹没了宏观调控的影响”。　　

□　记者手记

回到问题的根本

可以看到，中原的结论与其它专家似乎大同小异：深圳楼市没有受到多大影响，但我感兴趣的是：其间看问题的不同角度。土地与资本收缩无论如何也只是政府的外力干预，这个外部性因素的联动影响到底有多大？有没有像发展商那样“谈宏观调控色变”？这不是中原的主要考虑范围，回到问题根本，价值规律是楼市的最终决定因素，是深圳楼市的供求掩盖了宏观调控的影响，而不是因为深圳发展商理性等。若结论相类，唯观其推论过程，方能去伪存真。

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