国务院“停止拆迁”：会不会促使房价攀升？

6月14日，国务院办公厅就控制城镇房屋拆迁规模、严格拆迁管理下发通知，通知中要求，各地严格依照城市总体规划和建设规划，制止和纠正城镇建设和房屋拆迁中存在的急功近利、盲目攀比的大拆大建行为。并且明确要求，拆迁矛盾和纠纷比较集中的地区，除保证部分重点项目和民心项目外，一律停止拆迁。

这个通知甫出，马上就有一些开发商和一些专家学者放出风来，称“停止拆迁”，无疑就是停止“存量土地”的投放入市，没有土地的入市，也就没有了房地产项目的开发，房屋供应减少，因此房价是必涨无疑。那么，“停止拆迁”真的会导致房价攀升吗？或者说，“停止拆迁”到底会不会促使房价攀升？

我们知道，在市场经济条件下，商品的价格是由供求关系决定的。房屋这个商品虽然很特殊，但毕竟具有属于商品的属性，因此，我们也不难从供求规律入手来分析房价的涨跌。

只是由于房屋这个商品的特殊性，影响房屋这个商品的供求因素是那样的众多和复杂，因此，对房价涨跌的分析相对于其他一般商品来说，会更加复杂一些、会更加困难一些。所以，我们要想科学分析“停止拆迁”对房价的直接影响，惟有在这样的假设前提下，才有可能进行，那就是假设对房屋供需的其他影响因素都不发生变化，在供需上惟有“停止拆迁”这唯一因素的影响。

“停止拆迁”，无疑就是停止“存量土地”的投放入市，没有土地的入市，也就没有了房地产项目的开发，房屋供应减少，这势必导致房价具有上升的势头。这自然不错。但是，我们千万要注意的是，具有“上升的势头”并不等于“上涨的成功”。

因为辩证地讲，当一个因素对商品的供给曲线发生影响，使其移动的时候，其对商品的需求曲线也会相应发生影响，也使其产生相应的移动。因此，我们在分析“停止拆迁”会对房屋供应产生影响的同时，我们千万别忘了分析“停止拆迁”对房屋需求会不会产生影响，如果会产生影响，那么会产生多大的影响？

拆迁的对象自然是房屋，而房屋的使用者是人，不论其原先房屋的用途是居住也好，开铺也好，还是作为写字楼也好，总之是人在使用这些房屋。如果这些房屋被拆迁了，那么，使用这些房屋的人就得搬迁，就得另外寻找房屋来解决居住问题，营业问题，办公问题等等。因此，一旦拆迁，必然会对房屋产生现时的需求。拆迁的规模越大，产生的需求自然也越大。

而大家知道，房地产的开发是需要一个周期的，一般来讲，一个项目从取得净地（已完成拆迁即可动工的场地）开始，从开工到竣工至少得二年。而一个项目从开始着手拆迁到正式完成拆迁，也决非是三五个月能够完成的易事。因此，在拆迁出来的土地上，完成房地产开发，到最终可以实现房屋的供应，一定远远滞后于拆迁这块土地时产生的对房屋的现时需求。

所以，从时间的角度来说，“拆迁”在房屋的供需上所造成的后果，一定是“供不应求”的。因此，房价自然上升。也许有人会说，当一个城市刚开始实施拆迁的时候，自然会由于这种“时间差”的缘故，而出现这种状况；但是，如果拆迁规模不是越来越大，那么，随着拆迁政策的持续实施，先前拆迁土地上新建的房屋就可以完全用来满足现在拆迁所导致的对房屋的需求；因此，这种由于时间差所导致的“供不应求”终将彻底消失。

这种说法，在拆迁规模不是越来越大的前提下，当然是有一定道理的，但是，问题在于“先前拆迁土地上新建的房屋”真的能够完全满足“现在拆迁所导致的房屋需求”吗？或者更进一步说，即便不存在“时间差”，如变魔术一般——房屋拆迁、房屋开发均不需要一点儿时间。那么，在这种情况下，新建的房屋是否真的能满足被拆迁人对房屋的需求呢？

大家知道，各城市政府实施拆迁的目的是为了城市旧区改造和生态环境的改善。因此，在通常情况下，拆迁规划后的新区，其生态环境必定是好于原来的，也就是说，一般来讲，其绿地率、房屋间距等等一定高于原先；因此，拆迁后，同一块土地上的建筑密度往往大大小于先前，而其容积率也许会比原先大一点，但由于建筑密度已经大大减小，一般来讲也不可能比原先大多少。在拆迁后的容积率一般来讲不可能比拆迁前大很多的情况下，也就是说在拆迁后可供房屋的面积一般来讲不可能比拆迁前的面积大很多的情况下，我们可以肯定地说，新建房屋的面积一般来讲，是很难从量上来满足被拆迁人的有效需求的。

同地方政府有改善生态环境、提升城市品位的欲望和冲动一样，被拆迁居民如果生活水平和收入水平不是处于下降的态势，那么，他们自然也有那种改善生活的欲望，也有那种更新换代住房的欲望和冲动。而由于我国大多数城市的人均居住面积通常很低，而且拆迁街区其人均居住面积往往又低于该城市的人均水平，因此，被拆迁人在住房面积“量”的需求上，其对面积的要求往往是成倍增加的。而拆迁，正好给他们住房的这种“更新换代”，提供了或自愿或被迫的“契机”，所以，一般来讲，他们即使是掏尽家中多年积蓄的“老底”，外加高额举债也要努力实现这种愿望。
　
因此，拆迁前后房屋面积的增加，往往是远远小于被拆迁人因“拆迁”而激发出来的对房屋新增面积的购买欲望和购买能力，虽然这种购买能力也许是提前透支的，但这并不影响从量的角度来说，“拆迁”在房屋的供需上所造成的结果，一定是“供不应求”的。

而且，城市政府在“经营城市”理念的指导下，免不了有那种“以地生财”的冲动，而土地用途的不同其价格是明显不同的，由于在一块土地上按同用途进行旧城改造所能获得的出让金差额，往往不及用途变更来得多。因此，旧城改造拆迁前后，土地用途往往是不同的，如拆迁前是住宅用地，拆迁后变换为商业用地的情况常常屡见不鲜；这样一来，就更加挤占了居住用房的面积，使得居民住房在量上更加“供不应求”。所以，房价必然上涨。

另外，旧城拆迁改造后，生态改善，环境趋好，区位变优，即使不考虑“供求关系”，单纯从土地级差的角度来讲，级差地租也肯定是上升的，相应地，土地价格、房屋价格自然也就上升了。

总之，不论是从时间角度来看，还是从量的“供求关系”角度来分析，甚或是从级差地租的角度来讲，一般地讲，“房屋拆迁”对房价的影响是抬升的；那么，反过来，“停止拆迁”也就停止了这种抬升。因此，在其他影响因素假设不变的前提下，“停止拆迁”是有利于房价保持稳定的。

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