全忠：MALL的各种因素决定了他的局限性。从房地产来看，MALL这个东西不宜太多

[全忠]我对MALL的看法跟吴总的观点有所不同。去年我见证了一个MALL的项目，当时要了解这个项目或者提出一些想法，所以对MALL略有研究，他是一个50万平米的MALL，也是比较大的。在华东无锡我们知道有三个大概30万平米的MALL，所以我感觉中国的MALL到处都是。 [2004-7-18|15:25:29]

[全忠]MALL跟超市不一样，MALL第一投资大，第二他需要商圈的支撑力更大，还有一个更关键的是，国外的MALL大部分都是叫只租不售的，而我们国内是只售不租，我们把MALL看作加大现金率来理解，他不是当做长线投资来理解。这当中自然会出现一个问题，尽管我们广东有几个MALL是通过民营企业资金做的，但是大的MALL一定要靠一定的融资管道才能做起来，很大一块还是要靠银行，就我看见的MALL的情况，第一，资金是瓶颈，经常停停建建。第二，经常拉高销售价格，然后通过按揭从银行套钱。我们接触的一个MALL，第一面积根本没有测量。第二，价格比市场合理价格高出一倍，然后打折去银行贷款，按揭还是这么多钱。第三，当时这个MALL在温州推出，当时温州炒楼比较疯狂，温州人只要交一元就试图买了，这里存在很多风险，我们了解这个情况后，我们自己主动毁约了，虽然不是所有的MALL都是这种情况，但是我们看到有这样的MALL。 [2004-7-18|15:27:38]

[全忠]为什么他会这么做呢？我相信不是开发商有意这样，他是无可奈何的选择，他这个项目要建，但是正常回款没有实现，他一定要通过带着擦边球的手段来做。我们很多MALL都是处于这个建设阶段。这个MALL建好后怎么样呢？比如在南京、长春很多地方，国内也有很多著名的商业地产，很多进入到经营阶段的时候，和租户、投资者产生了扯皮，所以我觉得MALL这个东西从国外进入中国后，他的本质发生了变化。我理解，很大发展商把他当做一个大的商铺来理解，我们知道住宅的价格跟商铺的价格相差一倍，利润率要高，但是实际上，第一国外的MALL是卫星城镇，第二，是一个汽车国家。尽管我们国家汽车拥有量在提高，但是对大部分城市来讲，私家汽车仍然不是普通人家的主要交通工具。就算我们深圳有车的人多，也不见得你家的车有两部，保姆买菜还要坐公交车去。 [2004-7-18|15:29:01]

[全忠]这个MALL的各种因素决定了他的局限性，我们只是看他的好处，但是后面的经营怎么办？现在发展商只想套现。所以，第一不能因为MALL多了，就不允许建MALL，尽管我们知道不好的项目会造成土地资源的浪费等等。 [2004-7-18|15:29:52]

[全忠]但是不可能严格意义上控制到一点没有。第二，也不能因为我们广东几个MALL是靠民营资金，所以就可以一窝蜂而上了。从房地产来看，MALL这个东西不宜太多。尤其在一个城市，在一个商圈，或者一个适当的半径内，如果有两、三个同样的MALL，其中必有两个做的不好。但是发展商都心存侥幸，认为自己会做的最好。 [2004-7-18|15:30:46]

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