稳中有升？土地供应持续紧缩 深圳房价缺下降空间

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在关外房价相对较低带动下，估计今年深圳房地产市场价格可继续保持稳中有升的势头。

深圳楼价将稳中有升？

今年深圳继续实行房地产用地紧控政策，土地供应量基本与2003年持平，全年土地出让总量计划控制在1287万平方米，其中商品住宅用地总量控制在108.3万平方米，仅占土地出让总量的8.4%。而这108.3万平方米的住宅开发用地也主要集中在宝安和龙岗两区，关内除盐田区安排了3.5万平方米改造用地外，罗湖、福田、南山三区的新增量为零。业内人士分析认为，深圳土地供应持续紧缩，导致房价缺乏下降空间。

楼市新增产品供应不足

从2002年深圳开始严格控制土地供应起至今，产品供应量的不足已有所表现。根据深圳市国土局数据，2003年住宅批准预售面积比住宅销售面积少112.14万平方米，新增供求比为0.86：1，求略大于供；而发展至2004年1季度，住宅批准预售面积比住宅销售面积少了67.76万平方米，新增供求比为0.7：1，供应与需求的差距在不断放大。深圳中原地产总经理李耀智分析，楼市新增产品供应量的不足，需求量的上升，将直接导致房价上浮。

2003年万科以9.7亿的天价拿下坂雪岗地块、招商与华侨城以5.8亿联合竞得宝安尖岗山用地、2004年中海地产与信和置业联手以9.5亿元拍下了香蜜湖“九万三”地块等事实，都充分说明了土地资源稀缺性的高价值，同时也显示了开发商对未来的美好憧憬。

深圳中原地产总经理李耀智认为，作为暴利之源的土地成本，在深圳土地市场规范化、透明化的管理下，房地产业的利润渐趋于社会的平均利润，而政府出让土地的持续紧缩，其必然导致土地价值的急剧上升，土地成本的上升导致房价缺乏下降空间。

土地供应紧缩买家外流

关内土地供应量的持续减少是事实，而产品需求量的持续上升也是事实。

根据中原的春交会的调查结果，超过9成消费者的意向区域是关内，其中罗湖、福田意向置业比例达63%，资源的稀缺必然会导致关内房价的上涨。有业内人士认为，虽然下半年关内将有大量的潜在供应入市，然而大多是资源稀缺性项目，如红树湾的项目，其都将会使房价出现结构性的提升，而关内房价提升最终的结果是令部分承受不起高房价的置业需求分流至房价较低的关外市场。

在关外市场，近两年来，整体土地市场的供应量持续紧缩，然而关外较关内高的土地供应比例，以及近年来的关外商品房的销售量每年都在上升的事实，均说明在市场“无形之手”与政府“有形之手”的调控下，深圳的房地产开发重心显然发生了转变，关外将成为未来深圳楼市的主战场，而深圳房地产的发展也会因此而更为完善。在城市化进程加快、二线关改革以及地铁通车等众多利好的刺激下，关外房价上涨是必然的趋势。

业内人士预计，在未来一段时期内，关外市场仍处于供应量充足的时期，楼价大幅上涨的可能性并不大。在关外房价相对较低带动下，估计今年深圳房地产市场价格可继续保持稳中有升的势头，各区位因个性而有所区别，各自的上涨幅度也不尽相同。

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