先跑的早死 开发商消费者要为房价角力到何时

上海楼市的观望已经持续了一段时间，由此造成的投资减少、成交看淡对开发商而言无疑是一种不小的压力。与此同时，信贷的收紧，开发贷款的难度比以前明显增加。开发商们又将如何应对?

从3月末开始，网上房地产交易备案系统开始运行，虽然对此系统的运行不同人士可能存在不同意见，而且实行初期也存在许多漏洞，但从网上房地产上显示的各楼盘情况和每天公布成交情况，还是让很多人对这个市场的情况有了一个直观的了解。

据一位市场人士介绍，最近一段时间，上海每天成交的房源保持在六、七百套的水平，但深入到单个楼盘的话，便很容易发现单个楼盘的销售情况都不是特别火爆，很少出现以前那种一个楼盘一上市就一售而空的情况。

据这位市场人士分析，由今年年初开始的观望气氛仍笼罩着市场，很多投资者都不敢轻举妄动，想进一步看看形势再做决定。除了这个原因造成市场平淡之外，还有一个原因也不容忽视，即经过两年的高涨，目前的大部分地区的房价已上升到相当高度，有的甚至已经透支了未来的房价上涨空间，单价高企，总价就更不会低，这也就造成了不少人出手迟疑。

目前的市场局面是由多方因素作用而成，而面对同样的市场，开发商们则采取了不同的“战术”来应对。

一段时间以前，有媒体对世纪公园旁某楼盘买两套可以打九九折的事件进行报道，似乎显示了众多购房者期待的房价下降正在由期待变成现实，但事实上，不仅事后该楼盘的售楼人员对此消息表示否认，而且打折也没如一些人所想的那样大面积蔓延开来。一位房产代理销售公司的策划出言中肯，也道出了其中的奥妙：“现在的市场正是一个买卖双方僵持对峙的关键时候，这个时候大家都很谨慎，买家轻易不肯出手，卖家也不会轻易降价。开发商看得很清楚‘最先跑的最早死’，因为大部分买家的心理是买涨不买跌，你要是降了，他们会觉得你还会再降，于是就会一直观望，对销售是没太大好处的，所以一般开发商如果不是迫不得已是不会采取直接的降价行为的。最多可能做的就是一些变相打折的促销手段，这样保全了面子，又对销售有促进作用。”

事实上，一些明智的开发商正是预计到这样的后果，因此在别的方面采取了一定的措施来应对平淡的市场。某个房地产开发公司，在全国范围内都以其超高速的发展速度而闻名，但据其内部人员透露，上个月已经从总部下达了暂停拿地的决定。据称，其高速的扩张在资金链的连贯性上已出现了一些问题，停止拿地正是为应对这一问题而采取的措施。而兴起于广东的一家房地产开发公司则采用了裁员的举措。裁员100人，占其总部员工总人数的三成，这样的规模自然让各界对此举的目的议论纷纷，猜测此其此举是出于节约成本目考虑的看法得到大多数人的认同。

就在一些公司以裁员、停止拿项目来应对目前的市场时，也有公司在趁此机会对别人的项目虎视眈眈。据一位不愿透露姓名的人士介绍，其所在的公司也是一个在全国主要城市都有开发项目的知名地产公司，在上海已有4、5年的发展历史，在杨浦、松江都有楼盘开发，这家公司就很想趁目前的市场机会多拿几个项目。他们认为，现在楼盘的销售不比往日，一些没实力的开发商可能坚持不了多久，不排除将手中项目转移出来的可能，而这些被 “吐”出来的项目正是他们公司瞄准的目标。

应对市场的变化，开发商采取的措施可谓各显神通，大开发商有实力，敢于在这个时候吃地，中小开发商对市场的风吹草动更为敏感，有消息显示，本来今年一直呈上升态势的预热楼盘，在6月份骤减，由5月份的39个一下子降到20个以下，这无疑表现出部分开发商对于下半年的市场发展趋势持谨慎态度。

售楼处出现折扣

本报记者 涂青

2004年上半年，为保障房地产市场健康发展，抑制飞涨的房价，围绕着为“房地产降温”这一主线，从中央到地方纷纷出台了一系列的调控政策。

土地，关乎房地产业的生存与发展，土地相关的政策自然与地产界的命脉息息相关。2004年的土地市场在巩固2003年全面整顿政策的基础上，继续加大力度，对土地供应严格把关、从源头入手，规范房地产市场，保证房地产开发过程公开化。

在金融政策上，中央严格控制房地产信贷规模。一方面通过政策下发和监管来控制银行的放贷规模，以有效抑制过热行业的资金源头，另一方面则通过调整资本金比例，来抬高过热行业的准入门槛。4月27日，国务院下发的通知中，将房地产开发固定资产投资项目资本金比例从20%提高到35%及以上。

中原物业研究报告显示，由于政策的影响，开发商将面临大洗牌，强者越强，弱者将被淘汰出局。房地产企业的资金链继续拉紧，实力不强的开发商将面临较大的困难。融资难度的加大意味着房地产开发商的开发成本的提高，无疑将加速房地产公司优胜劣汰的过程。有品牌、有实力，管理能力较强的公司将获得较大发展空间，并获得更多的政策支持；而实力不强、信用资质较低、历史包袱沉重、负债率较高的房地产开发商将被逐渐淘汰出局。

近日，沪上某知名房地产企业传出大额度裁员的消息，这固然有其自身管理及投资策略失误的原因，政策紧缩对其造成的影响也不容小视。

在新开楼盘的销售上，许多开发商都反映，销售速度在日趋减缓。最近新开的某楼盘，半个多月的时间才卖出几套房子，去年开盘一个多星期就被一抢而空的市民抢房现象正逐步“退烧”。而今年下半年还将有大量的新盘上市，销售竞争将更为激烈。定价过高，可能将成为销售中的一道阻碍。

谈到新盘的开盘价问题，业内一位资深人士表示，由于市场观望气氛浓厚，严峻的形势将可能迫使开发商不得不在房价上屈服，下半年新盘的开盘价可能有一定幅度的整体下滑。价格定得过高，销售业绩将难以预料。

记者实地走访了几家售楼处，第一感觉，以往售楼人员常常对购房者爱理不理或自顾干其他事的情况正有所改善，售楼人员的态度和以前相比和气了许多，对于有意向的客户可以说是热情有加，详尽介绍，并主动邀请看房。

在闵行区外环线附近某楼盘售楼处，一位售楼人员表示，如果购房一次性付清全部房款，房价可以享受九九折的折扣，细细算来，实则一笔不菲的优惠。而对于贷款购房是否可以优惠，售楼人员也并没有一口回绝，而是委婉地表示价格可以商量。

对于近期房地产开发商日子紧张和楼市中的一些新转变，一位地产界人士对记者分析道，以前，一些开发商只要能批到土地，随便请家设计院设计一下，找家工程队来施工，委托代理销售，钱基本上就进了口袋。而现在，开发商需对地块和房型进行研究，以及解决资金问题，优秀的房地产企业会逐渐凸显，住宅品质也将得到提升。以往“运气”好而没有专业眼光的企业，现阶段会比较痛苦。暂时停滞的现象说明，房地产市场中的投资、投机在减少，而市场中的需求性并没有降低，开发商们正经受着阵痛的折磨。

市中心楼盘面积合理价格适中后市仍被看好

本报记者 许立立

近半年了，上海市政府先后出台了一系列规范房地产发展的政策。据业内人士反映，这一系列政策的实施，确实在一定程度上发挥了作用。尤其是期房禁止转让和限制房贷的政策，对投资客和开发商的影响都比较大。

记者近期走访了虹口区的几个在售楼盘。位于四川北路的凯润金城销售情况不错。该案销售经理说，自从7月初开盘至今，第一批推出的2号楼销售速度一直保持比较平稳的状态。其中90多平方米的二房，销售速度很快，目前已经基本售完。该案由开发商自行销售，对于目前这样的销售业绩，开发商并不存在担忧。而且，开发商即将推出全装修房，面积基本控制在90多平方米。张经理对后市仍然看好：目前，四川北路沿线除了国际明佳城剩余一小部分小户型在售外，没有其他同类产品。况且，我们楼盘90多平方米的二房比较适合购房者的需求。如果有合适的价格，今后的销售我们还是很有信心。但是，案场销售杨小姐也表示，由于期房禁转政策的出台，外地购房者在上海的购房行动非常谨慎，已经不会再出现以前大举购房的行为。“但是，这并不影响我们的销售情况，因为大部分购买我们楼盘的客户都是以居住为主，所以，我们还是很有信心。”

同样的情况也出现在耀江国际广场。这个楼盘位于北外滩规划区内，由代理公司代理销售。据现场销售人员反映，该案7月初推出的7号楼由于面积比较小，前来问津的客户比较多，很多正在签约中。而5月份推出的6号楼销售情况也不错。鉴于这些情况，近期开发商又做出了涨价的决定，平均每平方米涨价500元，部分房源每平方米上涨了800元。开发商称，北外滩土地资源具有稀缺性，而且目前该案在北外滩在售楼盘中面积比较适中，销售情况不错。这对他们来说，压力并不很大，后市还是比较乐观。

在记者走访的楼盘中，开发商普遍表示，地段和面积控制对楼盘销售情况起着决定性作用。市中心的楼盘只要面积控制合理，做到合理控制总价，在今后的销售中，仍然具有优势。无论从自住还是投资来说，都会有很好的回报。当然，这些开发商也指出，目前的销售速度相比半年前，确实要缓慢些，但是并没有给他们造成太大的压力。

楼盘销售快缓各异 标准仍是地段

本报记者  杨存霞

在初步经历了各项政策的调控后，房产市场逐渐从迷雾中走出，开始明朗化。虽然调控下的市场有所波动，各个楼盘销售的速度也是有快有缓，但对未来的房产市场，大家依旧看好。

市场现状 快缓各异

普陀长寿路上，相隔不远的苏堤春晓名苑和半岛休闲广场两个楼盘同一天开盘，都有排队购买现象，虽然一个是住宅，一个是商场，但销售至今不足一个月，所销售的套数都已过半，销售情况比较好。据苏堤春晓名苑的销售经理吴斌介绍，开出房源280套，有95至146平方米的两房和三房，售价一平方米一万多元，开盘当天的人数与套数的比例为2.5：1，销售速度比销售完的2号楼还要快；至于为何该案销售如此之好，地段好是首要条件，另外性价比高也是销售好的重要原因。作为开发商的农口集团是以环保、绿化、人文的理念打造小区的品牌，以适中的价格吸引购买者，得到自住和长线投资者的青睐。据半岛休闲广场的销售负责人介绍，开出铺位共有324套，面积小到十几个平方米，大到二百平方米不等，销售均价为16500元/平方米，目前只剩几十套了，而且区域初步划定，经营项目众多，再由于长寿路上商业气氛已经形成，价格优势不容忽视，小面积的铺位，二、三十万就能如愿以偿，成为众多投资者的关注热点。

又据江南名庐销售经理毛伟军介绍，一期已经售完的江南名庐，在等待着二期开出的同时，各销售人员都又去了其他销售处，反馈回来的信息是，浦东好几个楼盘，开盘至今，只有十几套房子卖出，销售得不是很好。由此可见，过去的普遍红火局面已不存在，不同区域表现出不同的局面。

一致认同 未来看好

虽然对于目前的市场现状，人们难以判定,但上述三个代理商所代理楼盘的销售情况都比较好。对于未来房产的市场，天地行的吴斌和半岛休闲广场的负责人及博岳房产的毛伟军都认为，下半年将进入盘整时期，不会有大涨大跌的情况，整个市场依旧看好。从价格上看，中环线内由于土地稀缺，楼盘的售价还会有所上浮，不过幅度会很小；内外环间基于目前的价格已经达到一定额度，下半年价格上要有所盘整；外环线受配套商品房的供应，各楼盘也将有所盘整。从形态上看，住宅市场还被看好，目前想要购买房子的人们都处于观望状态，一旦在市场明朗化后，房子不仅不跌，还将上涨，又将会引来一个购房高潮。由于住宅发展到一定程度后，商业用房将成为被关注的对象，所以投资商铺和写字楼将会成为下一个热点。随着各项政策的运作成熟，各开发
 

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