全城大“搜”盘——福田 坐享成熟、南山 酝酿商机

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□ 投资指南针

记者在采访过程中发现很多读者对商铺投资很感兴趣，同时对这一领域也很缺乏了解，为此记者搜集了部分主要问题，采访了深圳中原地产深港市场策划中心商业部部门经理周鹏，以飨读者。

景田银座

地点：位于福田区景田北与景田西路交会处
开发商：深圳东海物业发展有限公司
规模：总建筑面积超过1万平方米，包括地下一层、地上五层
产权年限：50年
销售进度：只租不售，已租出60%以上
定位：发展商以打造景田“休闲娱乐美食城”为主题
周边参考租金：200-300元/平方米·月
招商对象：酒楼餐厅、美食广场、酒吧、便民店、美容店等
优惠措施：暂无
记者观察：景田银座位于中心区一级辐射地带，周边社区居住着大量白领、公务员、教师等高收入人群，商圈发展已相当成熟。

东海地产此次推出的六层商业面积均只租不售，反映出开发商经营商业的决心。在目前商铺投资热潮中，大量地产商只想尽快售出商铺“圈钱”，缺乏成熟的经营意识，东海地产则对商业面积进行整体经营，能最好地保障商家利益。

值得称道的是，发展商将景田银座商业部分定位为景田“休闲娱乐美食城”，使其具备了一定的主题特色，有助于社区商业价值的强化。

有业内专家指出，具有明确主题特色的社区商铺已成为新的投资热点。这种经过科学业态组合规划的社区商业能避免布局凌乱、缺乏规划等传统商街弊端，不仅将成为社区消费场所，也可能成为人们的生活领地，其投资价值超过一般的社区商业。

上下梅林文体公园

地点：福田梅林路附近
开发商：润裕地产
规模：商铺建筑面积约16000平方米
产权年限：50年
销售进度：目前内部认购，估计10月上市
定位：文体活动场所，可租可卖
商铺销售价格：未定
招商对象：对文体活动项目有兴趣投资的企业或个人
优惠措施：暂未定
记者观察：林一村政府安居房的建成打破了梅林片区房地产市场的冷清局面，该片区目前学校、医院、银行、超市、菜市场及各项娱乐、休闲设施等政府配套设施日益成熟，而规划中的地铁二号线也经过梅林一村，将改善梅林片区的交通问题。大量的白领成为了该片区的购房主力军。

梅林片区目前建设上、下梅林文体公园，公园分别选址上梅林和下梅林，均为开放式大型文体公园，上、下梅林文体公园从选址到设计历时一年多，它们建成后不仅能为20万梅林居民提供运动休闲好去处，还将是福田区最大的社区文体公园。

馨洲风情MALL

地点：位于福田区滨河大道与新洲二路交会处，为朗晴馨洲裙楼
开发商：大综艺实业有限公司
规模：三层商业裙楼，建筑面积近4700平方米
产权年限：70年
销售进度：已租出1/3铺位
定位：小型购物中心
商铺销售价格：只租不售
周边参考租金：一楼铺位租金为150元/平方米·月，二楼铺位租金为80元/平方米·月，三楼铺位租金为60元/平方米·月
招商对象：主要以休闲、娱乐、餐饮行业为主
优惠措施：发展商会赠送部分管理费，并可根据租赁面积大小商谈免租期；整层租赁有额外优惠

记者观察：朗晴馨洲周边人流量较大，新洲人行天桥就在楼盘旁边，且与裙楼二层基本平行，因此有专家建议可将天桥直接连入裙楼，应可使二楼铺位租价走高。

该项目是一个典型的小盘，商业面积也不到5000平方米，在商业自成系统的新洲片区租赁应不会有什么问题，关键看发展商能否能成功经营，使其租价持续走高。事实上，近年来新洲受中心区及皇岗口岸辐射，住宅、商业均不炒自热。除嘉洲豪苑、绿景系列等项目外，盐田区及驻港部队安居工程也选定该片区，其作为中心区配套服务区域的功能日益凸显，商铺租赁市场表现也相当活跃，置业者可得到相当稳定的投资回报。

时代都会

地点：福田上步中路与振中路交会处
投资商：深圳中核集团公司
规模：3000平方米左右
产权年限：70年
销售进度：估计今年10月上市
定位：街铺
商铺销售价格：估计5万元/平方米左右
周边参考租金：300-500元/平方米·月
招商对象：除餐饮业外
优惠措施：暂无
记者观察：时代都会位于振中路边，这一带离繁华的华强北路有一段距离，项目所处地段主要是居住和写字楼区，片区商业成熟度较高，这也意味着潜在的商机。

地铁的通车也将为该项目带来人流。

都市千千汇

地点：福田华发北路
开发商：桑达电子总公司
规模：一楼、二楼总面积为3100平方米
产权年限：70年
销售进度：估计这个月底开始认筹
定位：饮食、服装等品牌店
商铺销售价格：一楼均价8万元/平方米、二楼均价5万元/平方米
周边参考租金：400元/平方米·月
招商对象：主要为品牌商家
优惠措施：暂无
记者观察：都市千千汇位于华强北市级商圈内，西邻华发路，北临振兴路，南接桑达大厦，距最知名的华强北路商业街仅60余米。华强北是关内最繁华的商圈之一，拥有各类大中型商场、专业市场近50多家，而华发北路、振华路也是深圳著名的食街，周边更是聚集了知名的酒店(圣廷苑、新世纪酒店)及写字楼(赛格广场、设计大厦、建艺大厦、佳和大厦、航都大厦等)，是主要的商贸区和办公区。

人文天地文化广场

地点：上步中路与深南大道交会处
开发商：深圳市人文天地实业有限公司
规模：人文天地文化广场楼高10层。1—5层，营业面积约11000平方米，陈列品种约15万种。六层为少年儿童馆。七层为休闲馆。八层为艺术馆。九、十层为写字楼、培训基地。该项目第二期将发展地下一层
销售进度：一楼、负一楼和六楼出租，其他楼层为开发商自营物业
定位：将打造成文化与商业结合的一站式文化商场
商铺出租价格：一楼500元/平方米·月、六楼110元/平方米·月，负一楼价格未定
周边参考租金：400元/平方米·月
招商对象：项目融购书中心、儿童天地、餐饮、休闲、培训、写字楼等于一体
优惠措施：无
记者观察：华强北商圈是市场的风向标，也是市场的热点，这个商圈的业态之全在深圳首屈一指。

眼下，华强北的布局正在悄然变阵。深圳市第一家男性主题商场“男人世界”已经改头换面成了一家服装批发市场；紫荆城广场开设了“时尚生活馆”；而人文天地文化广场将填补华强北文化商业形态的不足，一站式文化商场将为华强北带来亮点。地铁开通也将为该项目注入活水。

华强北商圈改造一直在进行中，这将对商圈内业态布局进行调整，形成八区九街的商业特色。这样可使华强北商业区形成条块分明，点线面结合的鲜明商圈形象。该项目落在规划中的“文教旅游服务街区”。

该街区将以现有的教育、文化、旅游资源为基础，打造成具有特色的教育、文化街区。

城投·福滨苑

地点：福田南路与滨河路交会处
开发商：深圳市城市建设投资发展公司
规模：商业裙楼首层963平方米，二层商铺总面积1968平方米
产权年限：70年
销售进度：一层已基本售罄
定位：生活配套
商铺销售价格：6480元/平方米起，均价8000元/平方米
周边参考租金：约100元/平方米·月
招商对象：划分为餐饮区、精品区和休闲区
优惠措施：一次性付款享受九八折
记者观察：福滨苑东临福田村，北临旭飞项目，南侧为福滨新村，周边商业氛围已相当浓郁，虽然目前商铺租售价格偏低，但存在一定的升值空间。

该项目位于华强北商圈第一辐射区域内。有业内专家认为，目前华强北商铺供应量极其紧张，其蓬勃发展的商业已急需向周边区域释放，福滨苑所在区域有望承接华强北商圈人流与强劲消费力。

此外，福滨苑距皇岗口岸及未来的地铁出站口都很近，置业者将能享受到地铁物业与口岸物业的双重商机。再来和邻近商业项目比较，福滨苑商铺售价算是比较低的，6840元/平方米的起价极大地降低了投资者的置业门槛。

而同处福田南的钻石街区已有一楼街铺单位售价接近3万元，这从另一角度说明了城投项目的升值潜力。

君悦阁

地点：福田燕南路
开发商：深圳泽鹏房地产开发有限公司
规模：1800平方米
产权年限：70年
销售进度：估计今年10月上市
定位：整层商铺
商铺销售价格：未定
周边参考租金：400元/平方米·月
招商对象：银行、咖啡店等行业
优惠措施：暂无
记者观察：君悦阁临近深南大道，周边交通便利，113、204等大巴在附近穿梭，在周边，餐饮、服装店围绕，君悦阁附近商业氛围已然成型。

近在咫尺的铜锣湾百货宣布，在地铁时代到来之前，要在华强北打造一条购物“新干线”。这将为该项目带来利好。

金茂礼都

地点：福田振兴路
开发商：深圳市大富铭投资发展有限公司
规模：二楼整层1900平方米
产权年限：70年
销售进度：剩下二楼整层未销售完
商铺销售价格：约22000元/平方米
周边参考租金：300元/平方米·月
招商对象：大商家
优惠措施：暂无
记者观察：金茂礼都位于华强北振兴路万佳百货南侧。

随着今年茂业百货等几大商家的进驻，以及金茂礼都等楼盘的建成，华强北商业规模明显增强。

未来该区域将逐步减少住宅开发，扩大其商用和服务业房产开发，强化商贸中心功能。振兴路将全面改为步行街，形成一条高品质、综合性的商贸休闲带，并逐步推进上步工业区的改造，把上步最终变成以商业为主的功能片区。

缇香名苑

地点：福田区香梅路与红荔路交界处
开发商：深圳中核集团公司
规模：6000平方米
产权：70年
销售进度：目前接受登记，预计7月底开始发售
定位：中高档
销售价格：待定(靠近红荔路一侧估计3万-4万元/平方米)
优惠措施：待定
记者观察：6000平方米商业街区，是香蜜湖规模最大、最为集中的商业旺地。

随着香蜜湖片区的逐渐成熟，其豪宅地位的稳固，完善的配套商业设施将可以大展拳脚，在香蜜湖片区中，带有自身商铺的小区并不多，商业价值自然看好。

现代城

地点：南山创业路
开发商：宏明(深圳)木业有限公司
规模：23300平方米
产权年限：70年
销售进度：已销售70%
定位：西餐、精品等
商铺销售价格：50000远/平方米
周边参考租金：300元/平方米/月
招商对象：不限，主要看业主的意愿
优惠措施：如果需要购买，可以有一定的折扣，要到售楼部与销售人员面谈
记者观察：现代城壹街区建筑面积近20万平方米，是集公寓、商业、酒店、会所于一体的现代物业。街铺由单位面积在58.22-83.42平方米的独立街铺组成，共计36间，构成了一个200米长的南山“第一街区”。项目所处的南山创业路，兼具有商业干道和交通干道的双重功能，这条街上的日均商业车流量上万辆次、日均商业人流量近15万人次。现代城都市街铺决不同于简单的住宅底铺，从功能定位上看，它是以商务经济消费人群为主要经营对象的新经济街铺。

就目前来看，该地段还不算很旺，但它紧邻建筑面积达14万平方米的南山最大商业项目南山购物公园，处于未来南山的大型商圈中，能够聚集旺盛的人气。

东海万豪广场

地点：南硅谷
开发商：深圳海民实业有限公司
规模：11000平方米
产权年限：70年
定位：高档的社区配套
商铺销售价格：不便公布
周边参考租金：80-100元/平方米·月
招商对象：社区配套的超市、洗衣房、美容美发和冲印等
优惠措施：有优惠，需客户到现场面谈
记者观察：东海万豪广场的外立面非常漂亮，只要进入南硅谷，第一眼被吸引的，多半会是万豪那绿白相间的外立面和造型别致的建筑。它紧邻海怡东方，乍一看，会误认为两者是同一个项目，走近了才会发现，在色彩和造型上有某些差别，中间有一条道路将两个项目分开。

万豪广场是全多层的商住项目，底下1-2层是商铺，3-6层是住宅。据了解，全部58套住宅目前已售出30多套。从周边环境来看，目前周边的住宅有阳光带·海滨城一期和二期，中信海阔天空和海怡东方三大项目在售，其中阳光带·海滨城已经入伙。而目前福田地产的住宅项目在建，卓越地产在南硅谷的住宅项目也将动工。整个片区的人气越来越旺，但目前的大型商业仅有万豪广场。在交通方面，它也具有一定优势，离地铁科技园站的出口仅50米。

蔚蓝海岸

地点：南山区后海大道与华明路交会处
开发商：卓越地产
规模：10000平方米，共有三层
产权年限：70年
销售进度：待售
定位：社区街铺
招商对象：2—3楼人人乐超市，一楼将面向服饰等精品
商铺销售价格：待定，均价大约将在2.95万/平方米
周边参考租金：150元/平方米·月左右
记者观察：该项目地理位置优越，小区附近有数十班大中巴可直达特区内外，距市区约25分钟车程。周边居住有近5万人口，人流较旺，但目前大型卖场及社区街铺还较为稀缺，因此蔚蓝海岸10000平方米的商业面积有着极好的前景。现在2—3楼已确定为人人乐超市，一旦开业，在满足本社区5000户居民的同时也将吸引片区内其他人流，而且会与底层商铺互为支撑，形成一个完整的社区商业体系。

南国丽城

地点：西丽镇留仙大道与沙河路交会处
开发商：闽泰房地产开发有限公司
规模：商业面积近16000平方米
产权年限：70年，从1999年算起
销售进度：一期3000多平方米的临街商铺已经剩余不多，二期尚未开始发售
定位：社区街铺
招商对象：海雅百货即将进驻
优惠措施：暂无
商铺销售价格：一期均价2.15万元/平方米，二期价格未定
周边参考租金：110—120元/平方米·月，南国丽城一期商铺租金现在达到150元/平方米·月。记者观察：该项目所处区位交通较为便利，周边卖场较为稀缺，海雅百货的进驻将为南国丽城商铺带来一个良好的示范效应。一期商铺目前已经所剩无几，而二期却仍旧按兵不动，封盘待沽。而现在已经入伙的一期商铺业主，将租金定在150元/平方米·月，比周边租金要高出不少。据了解，在一期2.15万/平方米均价的基础上，二期将会有20%—30%的提升。

西海明珠

地点：南油大道与桃源路交会处
开发商：深圳市海岸房地产开发有限公司
规模：商业面积6500平方米，其中有1500平方米属于海岸地产
产权年限：70年，2002年算起
销售进度：尚未发售
定位：社区街铺
招商对象：独立铺位，具体招商对象未定，但要避免有污染的商业项目
商铺销售价格：未定，但会在3万元/平方米以上
周边参考租金：平均150元/平方米·月
记者观察：西海明珠地理位置优势显著：位于深大正门、南山区政府对面、地铁站入口、与荔香公园仅一路之隔、步行可至南山商业中心区。这样的位置，毫无疑问对投资者具有很大的吸引力。区位优势将聚集起大量的人流，再加上社区本身1200户的业主，将对商铺起到强大的支撑作用。

赛格电子市场

地点：位于南山大道与学府支路交会处的时代骄子大厦
开发商：深圳市金江岛房地产开发有限公司
规模：8000平方米，1—3层共600个铺位
定位：专业市场
产权年限：70年，从2000年开始算起
销售进度：6月开盘，目前已售70%
招商对象：IT及数码产品
商铺销售价格：均价2.2万元/平方米，底层街铺租金210—220元/平方米·月
周边参考租金：150—200元/平方米·月
记者观察：赛格最终选择时代骄子裙楼1-3层作为其南山分店的经营场所，主要原因还是在于时代骄子的优势地段。这里是南山商业文化中心区的腹地，南山大道和学府路交会处，深港西部通道、深圳地铁等利好因素都将率先惠及该商圈。而且南山是深圳首屈一指的高科技领地，居民文化水平较高，拥有巨大的电子市场空间。目前看来，赛格街铺的租金已经比周边高出不少，这主要归功于赛格的品牌效应以及其先进的管理方法。

龙佳园

地点：南山区登良路与南光路交叉口
开发商：深圳市金龙房地产开发有限公司
产权年限：从1988年算起70年产权
规模：商业面积7658平方米，分为两层，共32个单位
定位：社区街铺，打造美食主题街区
销售进度：6月19日开始内部认购，商铺认筹已达63个
招商对象：餐饮
商铺销售价格：待定，预计为一楼30000元/平方米，二楼12000元/平方米
周边参考租金：120元/平方米·月左右
优惠措施：认筹时额外送2个点
记者观察：该项目紧邻南油大道与创业路，交通方便。周边有TIME现代城、现代城、海王大厦等住宅与商业楼盘，与即将动工的南油购物公园仅一路之隔，人气旺盛，与其专业餐饮商铺主题甚为吻合。目前这一区域内餐饮店相对较少，龙佳园大规模的餐饮街区出现将会吸引周边居民，在南油购物公园建成后还会有更多的购物者前来，有望形成一条品牌食街。

钰龙园

地点：深南大道与南新路交会处
开发商：英达投资发展有限公司
规模：商业部分共14881.41平方米，共三层，局部四层，一楼为临街商铺
定位：专业商铺
招商对象：一楼将开发为木质地板商业风情步行街，二、三楼为大型主题商场，具体产品类型尚未确定
销售进度：内部认购日期将于近日确定
商铺销售价格：预计均价将在3万/平方米
周边参考租金：130—150元/平方米·月
优惠措施：暂无
记者观察：钰龙园商业地处南山传统商业旺地南新商业圈的龙头位置，西与沃尔玛商场隔街相望，交通便利，人流聚集，地理位置较为优越。项目地块临深南路长度105米，西面亦有124米临街面，外立面设计新颖、时尚，具有极好的昭示性。依托南新商业圈近50万的消费人口及不断增强的购买力，片区商业前景十分看好。

南头商业步行街

地点：深南大道与中山园路交会处
开发商：深圳市德业基投资有限公司
规模：16000平方米
产权年限：50年
销售进度：已进入销售后期，尚余千余平方米面积待售
定位：商业街
商铺销售价格：一楼部分铺位均价为30000元/平方米
周边参考租金：一楼100余元/平方米·月
招商对象：分音像文化用品、家饰用品、针织饰品、糖烟酒茶四大区
优惠措施：免租两个月，随后将有一定优惠
记者观察：近年来随着深圳西进步伐的加快，西部通道、CEPA等利好消息的推进，南山楼市出现了前所未有的强势。高科技、旅游等产业的迅猛发展使南山区聚集了大量高收入人群。南头作为深南大道西部起点，随着政府的强力规划也成为配套齐全的居住生活片区，涌现出东方新地、钰龙苑等大批住宅项目。专家认为，南头在经过住宅开发和人口增多的累计后，也将形成区域性的商业中心。近年来，南头片区以其传统老街最新规划而渐成投资热点，沃尔玛、天虹商场等龙头企业的强力进驻为整个商圈投资环境的全面升级奠定了基础。具体到南头商业步行街，它紧临深南大道，周边商业环境已相当成熟，具有相当的投资价值。

常兴时代商城

地点：南山区桃源路与常兴路交会处
开发商：新常兴城实业发展有限公司
规模：35000平方米建筑面积，5层共4000多套单位
产权年限：70年，从2001年算起
销售进度：去年9月开始销售，目前剩余10%单位未售
定位：专业市场
招商对象：已经有天虹商场、银行以及专业食坊进驻
商铺销售价格：二楼均价2.78万元/平方米，三楼1.86万元/平方米，底层只租不卖，街铺租金360元/平方米·月
周边参考租金：200—300元/平方米·月
记者观察：该项目是南头老街规模较大的专业市场，虽然有着人人乐、家乐福等知名的零售企业，但面积在3万平方米以上的大型百货商场在这一片区还是空白。而且该项目距离地铁站口仅100米的距离，地铁开通后将带来的巨大人流和商机。

□ 投资指南针

决定商用物业发展前景的关键因素

● 投资者在选择商业项目时，应考虑的关键因素是什么？
对于一个成功的商业地产项目而言，关键因素应是准确的市场定位和良好的经营管理。

市场定位是项目前期运作的重点，准确的定位可以给项目提供一个独特、鲜明的个性。项目定位传达的是项目的精髓、项目的主旨。定位不准，项目就很难适应市场，甚至难以生存。

良好的经营管理则是一个商业项目拥有持久生命力的保证。没有良好的经营管理，很可能出现项目初期销售、租赁火爆，但维持不了多长时间就会人去楼空，经营惨淡。因此，只有做好项目的后期经营管理工作，才能使项目得到市场的认可，从而创造出高额的利润和良好的信誉。这样投资者的收益才有保障。

● 目前商业项目的经营管理有哪几种模式？

主要有三种。一是发展商自己成立管理公司，请原来从事过商业经营的专业人才进行管理；二是由发展商聘请专业的管理公司进行管理，这在深圳是近两年才有的；三是由大商家全部租下来，一次性签订8-15年的长期租赁合同。

决定商用物业发展前景的另五大要素

● 在选择商铺进行投资时，除了关注其经营管理方式外，还应关注哪些方面？
主要有以下五个要素：
(1)客流规律
(2)交通状况
(3)商业环境
(4)地形特点
(5)符合城市规划要求
城市人口分布的空间形态是商业形成发展的重要制约因素。
城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体。因此，它是制约商业聚集发展的又一个重要因素。商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸引范围，保证尽可能多的顾客方便地到达商店。因此商业设施必须是交通可达性最佳的地点。在商业追求最大货物销售范围的原则下，应使交通费用达到最小。

商业环境是指应考虑设店地点附近的商店的规模和数量，如果在同一地区内已有过多的同行业商店，势必影响商店的经营效果，此为趋异性。但是另一方面，由于顾客希望就近广泛地比较选择商品，以及希望一次购足所需的商品，有些商店又有集中趋势，此为趋同性。

分析地形特点，主要选择能见度高的地点，如选择在两面临街的地点能见度就最高，位于街道的入口处、公共场所的迎面处都是能见度高的地点。有的地点如位于街道的凹进部位能见度就差。

城市总体规划和详细规划，都根据城市现状和发展要求对商业中心的分布、商业建筑的布局等作出一系列的规定，这些对商用物业的发展将起到重要作用。

在选择物业时，要对以上因素进行实际调查，搜集资料，具体分析研究，了解有利和不利条件，不仅要考虑现状，还要了解未来的发展变化，尤其要了解城市建设的长期规划，如所选地区的街道、交通市政、公共设施、居民住宅及其它建设或改造项目的规划，有的地点从当前分析是优越条件，而随着城市的改造将会出现新的变化，而不适合商业的发展。也有可能目前商业环境不好，但从规划前景看又有发展前途。

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