辩证看小户 深圳什么楼盘能让老外的眼睛发亮？

辩证看小户

市场普遍认为，房地产在住宅市场内投资价值最高的是小户型，非住宅类就是商铺。其实这个观点需要从实际情况来分析。

比如商铺，最近市不动产估价学会进行了专题研究，发现南山的商业物业市场目前仍处于发育期，市场仍不成熟，突出表现就是：商业物业每年上涨迅速，而租金上涨却十分缓慢，售价与租赁价格不相匹配、售价与租价差距过大，商业物业租、售价呈畸形发展，投资性已经严重被透支。

跟踪深圳房地产市场，尤其是近3年来，我们可以发现深圳房地产市场的投资品种其实已经发生了逆转。以前小户型的投资价值比较高，市场炒作比较少。但到了汇展苑之后，舆论及市场炒作的伎俩将小户型的投资神话推向顶点，小户型被人为地编造成投资神话。

此后，深圳小户型投资收益严重下降，而购买小户型能够享有的升值更是难得一见，转手价格步步低。汇展示苑从当时最高的35000港元，下降到现在的无人问津，前后反差让人感慨。

这表明，由于小户型的功能缺陷以及建设标准、小区限制、居住人员结构上的限制，其作为投资品种缺乏必要和足够的后续支持，特别是那些50平米以下的房子，难以承载人们基本的居住生活的需要，是典型的过渡性品种，在将成为未来楼市的鸡肋，升值和投资成为奢望。

实事求是地说，购买小户型作自住和过度自用，对于那些经济实力较弱的人来说不妨为一种归避现金贬值风险的途径之一。但是，也要提醒那些醉心于小户投资的人，应跟随市场变化，调整自己的投资策略。

具有投资性的房产是高档住宅

而与此相反，那些真正的高档住宅，特别是拥有稀有资源的项目，其升值程度却呈现出步步高的态势。近3年里，表现突出的是招商地产的半山海景别墅、雍华府，华侨城地产的波托菲诺，信托地产的水榭花都。以这些项目为代表的深圳高档住宅领域，其保值增值潜力已经超过小户型，但舆论至今还依然在宣扬小户型的所谓投资属性。

随着CEPA开始向纵深推进，以及深圳国际化程度的日益提高，深圳的高端商务租赁市场开始迅速发展。在外籍人士较多的南山，尤其是蛇口和华侨城，高端商务租赁市场开始显示出巨大的威力，已经取代了国内租客带动租赁市场的蓬勃发展。在南山，中档的海月花园、花园城、南海玫瑰花园、蔚蓝海岸，高端的鲸山及龟山别墅、半山海景、波托菲诺、雍华府，都集中了为数不少的外籍租客，他们的出价接近国内租客的150％~200％。

在以前，高端商务租赁市场供应少，租金偏高，外籍公司给予的住房补贴限制了外籍人士的租赁需求。但是现今，深圳高端商务租赁市场已步入巩固时期，尤其是蛇口和华侨城两个片区项目的户型及配套设施受到了众多跨国公司、石油公司外籍员工的青睐。

深圳租赁市场从小户向高端的演变，外籍公司的作用巨大。今年第一季度，由于外资公司数量迅速增长，导致南山涉外企业所得税比去年同期增长121％。这样一来，南山的高端商务租租赁市场还将进一步扩大，行情看好。

高端商务市场逐步走高，片区界定明显

外企驻深高管人员和外籍驻深的技术专家，他们往往租住时间稳定，对房东的财产也很爱惜，要求房产带装修。这类人士均享有企业发放的当地住房补贴，高层人员（如总裁、总经理、高级总监）的住房补贴大致在每月3000至5000美元，中高层人员也达到每月2000美元。

以前，外籍公司将住房补贴发给个人，自由选择，这样某些人会选择较小或者较便宜的房屋，多余的钱归自己。但2001年开始，绝大多数改由公司统一代租，而选择房屋权在个人，因此，外籍人士开始转变租房思路，尽量把补贴额度用完，导致南山高挡租赁市场空前火爆。

目前，深圳高端商务市场主要集中在蛇口、华侨城、香蜜湖三个区域。而这几个区域的租客又有很大区别，蛇口以美洲、欧洲、日本人居多，而华侨城则以欧洲、亚洲客为多，香蜜湖以新加坡、韩国居多。其中蛇口最火、华侨城稍差，香蜜湖农科片目前已经接近饱和。

蛇口、华侨城、香蜜湖内的高档住宅，租赁情况明显优于周边区域同类楼盘。首先，对于外籍租客来说，他们更希望居住在与自己国家具有同样建筑文化的区域，或者是具有浓厚中国建筑特色的小区里。

由于后一种小区基本没有供应，因此，具有欧洲小镇风格的蛇口、具有意大利情调的华侨城、具有新加坡气质的香蜜湖就成了这些人的首选。

老外喜爱的楼盘

【半山海景·兰溪谷】：半山片为外籍人士聚集区，楼盘具有山景独特资源优势，以及招商地产对老外的影响力。

【波托菲诺·天鹅堡2期及纯水岸2期】：片区国际化优势及国际化设计小区的优势，片区逐渐被外籍人士所了解。

【东海岸】：由于盐田外籍人士呈现越来越多的趋势，社区的规模和管理优势将逐步被外籍人士认识和接受。

【花园城3期的复式及大面积】：适合那些中层外籍人士，比如花园城一期的结构。

【水榭花都3期及熙园】：地缘优势，对于新加坡等东南亚国家和地区，喜欢都市生活的人士有吸引力。

【中海怡美山庄大户】：横岗眼镜制造业、汽车玻璃制造业发达，有众多外籍人士，城市中心花园及丽晶中心已开始受到片区外籍人士的关注。

【南海玫瑰花园2期】：位于深圳传统的外籍人士聚集地，具有海景优势。

【香蜜山】：小区山景优势及管理优势。

【红树西岸】：规划设计优势容易吸引外籍人士认同。

【百仕达花园】：目前该花园已经有来自世界30个国家和地区的人居住，这种聚集效应对于老外来说是比较有吸引力。

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