小户型忧思录

　　北京现在有多少个小户型项目？根据《安家》信息中心的统计，北京以小户型为主力户型或者以小户型作为项目推广的卖点的房地产项目，不少于100家。而目前北京市场上在销的房地产项目，连同别墅、写字楼等形态产品，总共也不会超过700个。

小户型项目一哄而上的火爆背后，盲目跟风、仓促上马的不在少数。

　　小户型火爆有因

　　北京是个繁华的都市，到处高楼林立，酒店、商场也是数不胜数。在川流不息的城区，豪宅、高档公寓等各种建筑形态共存。

　　近年来，大批高学历的外地青年涌入北京，还有一部分工作了一段时间、有一定存款，但月薪不太高的白领年轻人，都需要一个总价不高的住所。相对完善的配套、位于或接近城区，总价不太高，而且首付能够承受的优势条件，租房总不是长久这计，小户型项目以相对个性化的设计和定位，迎合了这类人的生活和心理需求。

　　某市场研究机构的一份调查表明：北京市中低收入阶层是一个庞大的群体，他们没有能力购买大户型的住宅。他们这些“普通人”和白领青年一样，把自己的首选，定位在居住比较舒适、总价比较低，能满足居住生活各方面需要的小户型。持这种需求想法的人，占购房者的90％；而欲购60平方米以下的，占购房者的45％。从这份调查中，强调和肯定了小户型项目潜在的客户群。

　　警惕“半道出家”小户型

　　已经过去的2002年，有人说：北京楼市的风向变了，是个由“大”变“小”的年头。由于位置、配套等某个因素出现了问题，一些大户型项目销售出现一定困难。聪明的开发商脑筋急转，就把滞销的大户型修改成小户型，所以这类小户型项目并不具备独立的使用功能，销售之后的问题也很多。小户型的热销，某种程度上让一部分开发商抓住了“市场供求矛盾断档”这一机遇。这类小户型存在“后天改造”的种种弊端，以及施用“整形术”所带来的生理缺陷。于是人们就议论纷纷，种种责难接踵而至。

　　板楼里的小户型，为人们提供了一条窄长的通道，整个层楼的住户如同鱼骨状的平面布局；而塔楼中的小户型则形成几个层面几十户人家一贯通的大一统空间格调，让人失去方位感，几乎步入迷宫一般。况且由于得房率偏低，实际上增加了套内使用面积的价位，仔细盘算，并不合算。荣丰2008就上演了一场卖房火，退房也火的“闹剧”。

　　小户型项目，当然要强调“小”字。但小户型项目与酒店客房还是有很大的差别，它的功能不应只单一停留在睡觉和休息。第一代小户型项目被批得体无完肤，所以新一代的小户型项目基本上都能做到有厨有厅。但是有的厨房太小，基本放不了什么电器。东四环一个小户型项目的销售人员告诉记者，社区周围有不少餐馆，在此居住的业主不需要进行复杂的烹饪工作，厨房只是个热饭的场所。有的水管设计到拐角处，使用很不方便。虽然，从健康和安全角度出发，新一代小户型项目明确地降低了电梯的使用率，但是电梯费会不会提价，我们不得而知。

　　豪无疑问的是，小户型的成熟完善也不是一天、二天就能实现的。人们不满足小户型产品在开发过程中一次次地寻找突破、逐步完善的过程。炫特区就是根据一期客户对户型的意见，及时在二期上进行了升级、改进，推出了大受市场欢迎的2.0 和豪华3.0。虽然小户型产品源源不断供应，人们对小户型项目有了更多的选择机会，但检验小户型的实用还是以购房者入住为前提。当人们从沙盘的模型上，终于实现入住到实实在在的小户型家园之后，有些人的满足感即刻被困惑所取代。因为生活有时是很琐碎的，除了衣食住行之外肯定还有其它生活元素，可这些小的问题往往在买房时忽略了，比如简单的家居办公。

　　除了硬件之外，国际化的物业管理服务也是吸引青年引购房者的因素之一。众所周知，酒店式的物管费用是很高的，入住后的物业费用能否与购买前一致还很难说。另外，停车也是小户型社区入住之后将出现的比较难解决的问题。

　　不宜购买的小户型项目的八大特征：

　　1、 户型分布差

　　特征显示：“直套式”的设计，进深面宽不成比列，居室厨卫同在一线，采光通风不充分。

　　2、 使用空间小

　　特征显示：得房率低于60%，空间面积低于30平米，只能摆下一张床、一张桌子和柜子，卫生间只能站进一个人。

　　3、 居住功能弱

　　特征显示：无独立厨房，没有起居的活动空间。没有窗景。储藏室、小阳台、玄关等只是空中阁楼。

　　4、 配套设施缺

　　特征显示：全套精装修和酒店式服务只是纸上谈兵，周边无成熟社区，生活、商业功能不完善。

　　5、 公共空间堵

　　特征显示：一梯十多户，电梯承载运量大，人多拥挤，走道复杂，住家难辨居所。

　　6、 销售价格高

　　特征显示：单价高于其他住宅的40%以上，每平方米价格高于8000元/平方米，总价大大高于40万元以上的住宅项目。

　　7、交通位置偏

　　特征显示：小区外公交、地铁、城铁设站少，交通不便利。位于生活或商业氛围稀疏，超市、银行、邮局等配套设施稀少的地段。

　　8、投资价值低

　　特征显示：以上特征拥有二三条，周边同等类型项目扎堆，消费购买力低。

　　小户型重在创新

　　“房地产创新”是一个很有意义的话题，涉及的领域也很多。但不管是建筑本身、户型、配套、还是园林、会所等其他问题，执行起来都有一定难度。小户型的创新与大户型相比，难度更大，效果也更明显。这不能仅仅体现在概念和广告语上，应该是一些实实在在的内容。

　　北京海通基业房地产经纪有限公司策划总监陈立明先生认为，小户型不应锁定在传统的板楼、塔楼之中，应该研究和建造出更适合它的建筑形态。以往畅销的一些小户型项目，主要凭借价格优势，能够舒适居住的并不多。真正成熟的小户型产品应该是经济型住宅的价值回归。开发商应该多关注一些这方面的问题。

　　根据行业资深人士和业主的意见，小户型改进的切入点是：

　　1．改变小户的墙体多、公摊多、实用面积小的问题。

　　建议：采用一些世界高科技的建材和工艺，在保温的基础上，减少墙体厚度，增加使用率。

　　2．一些小户型厨卫短缺，起居室、卧室一字排成长蛇阵，超量的居住密度等，从根本上让业主牺牲掉居住的本质。有些户型需要穿过卧室才能进入厨房，非常不方便。

　　建议：从户型设计方面入手，预留一些电器机位和设计一些壁柜，进一步提高使用率，增加一定的灵活空间，实施紧凑经济的功能设计。

　　从目前市场上小户型项目的销售情况和客户的反馈了解到：把小户型定位在50到60平方米之间较为适宜。这样的标准，既符合国家成套住宅的建筑规范要求，也在一定程度上满足了正常生活的舒适度，有独立的厨卫及起居的完备和配套，从功能上完全能满足业主的正常生活需求，而且也不存在浪费的面积。从目前典型的小户型项目——炫特区、飘HOME、青春无限、坚果国际公寓的销售情况来看，50平方米左右的小户型项目的销售情况最为火爆，有的项目也就剩下几套了。

　　综上所述，小户型是特定人群的一种必然需要，具有很大的市场。但由于运作前期的种种急功近利、不明智的盲目行为，而给消费者造成各种各样的疑虑和困惑。从这个意义上说，也从某些侧面反映京城房地产市场的供给链是不完整的。几经购房者在热浪冲击下平静之后，认识到小户型的完善途径之后，在消费者理性回归之后，今年的小户型的发展趋势，正一步步向合理化、舒适化、人性化方向靠拢。

　　小户型回归理性

　　在哲学上有一个命题说：存在是合理的。经过一番深思，人们逐渐明白：只有合理才会长期存在。在社会主义市场经济机制下，物竟天择，优胜劣汰是常说常新的一个话题。

　　我们说的小户型，并非以“小”为标准，而应该是一种实用型、经济型的产品。记得有段广告语说，好房子，一辈子。开发小户型的初衷不应该固执地定位在过渡型产品。正如上古地产的吴江先生所说：“小户型是人成长过程中的第一套住宅，也有可能成为终身住宅，因此，小户型也必须满足使用功能齐全的条件。”

　　今天，人们的消费意识，已逐渐纳入到理性化轨道。小户型的热销优势，会逐渐侧重于产品本身。一些有识之士的开发商认为：小户型未来的走势，应当满足下列几个条件：

　　首先，小户型是一种紧凑性的户型。它必须满足人们正常的、舒适的生活需要。并且在基本满足舒适的前提下，又很有情调。这样的产品，才是有足够生命力的产品。

　　其次，小户型是一种面积合理、人口密度适度的住宅。所谓面积合理，包括采光、布局、厨卫及起居舒适度。所谓人口密度适度，在楼道里看不到密密麻麻的楼门电梯，看到的是较为舒适的过道和宽阔的大堂，每层户数也不超过8家。

　　最后，小户型是一种配套设施齐备的休闲之所。小户型不仅住房面积紧凑，功能齐全，而且必须有城市的风情，有良好的配套设施。它应该具有三项功能，既有城市功能，又有居住功能，还有娱乐、文化、购物功能，成为时尚、热闹、年轻人向往的处所。

　　这些见解集中体现出一个思想：无论是什么产品，如何对产品进行包装，最终必须归结到能满足人们需要的程度上来。我们说小户型之所以在楼市上显示出自己的生命力，是由它自身的几个特点所决定的，这些特点包括：突破过去小户型居室空间设计的局限，改进宽面落地窗、阳台、明厨、明卫的设计，增强了通风、采光性；提高了居住的舒适性。设计时，使居住面积扩大，日常生活功能更加完善，具备多重功能；在公共氛围的营造上，充分考虑了绿化园林，水景广场、诗韵墙和演艺广场等；为提高生活品味，开发商向业主提供房屋的精装修，节省了人力、物力，有的还附送家具、电器，引导业主转变小户型需要在交通便捷、市中心或商业区建造的观念，把消费者的目光转移到四环外的地区。

　　北京珠江房地产有限公司总经理程新华先生认为，不能说大户型好，小户型就不好。一切都要根据客户群需求、根据市场发展来决定。近期主推的小户型项目，如位于北太平庄花园路的庚坊国际公寓，就将主推的新版小户型设定在40－70平方米之间，而且在价格安排和广告定位上，都趋向经济、实用和合理，目前销售情况看好。位于东三环的金桥国际公寓和西三环的糖人街，也都将小户型控制在40－60平方米左右。这说明小户型市场在逐步走向理性和成熟。另外，北京的小户型项目在空间分布上也向东西南北四个方向扩散，可以看出小户型的合理开发和布局，是今后房地产业的一个亮点。

　　值得购买的小户型项目八大标准：

　　1、 户型分布合理

　　特征显示：并列式“横套”设计，曲折阶梯状布局，具有自然通风和采光。

　　2、 使用空间舒适

　　特征显示：卧室使用面积不小于10平米，客厅不小于12平米，卫生间不小于4平米等，其他空间配比舒适，满足需要不损失空间。

　　3、 居住功能完备

　　特征显示：独立燃气厨房，适中活动空间，观景阳台或飘窗，随意组合储藏室等。

　　4、 配套设施完善

　　特征显示：真正高质量装修，小区自身配套和周边配套设施齐全完善，使用方便节省。

　　5、 公共空间宽敞

　　特征显示：建筑类别板式，一梯四至六户，梯户比适中，走道宽敞明亮，通行顺畅轻松。

　　6、 销售价格适中

　　特征显示：总价范围30万元至40万元，首付月供低，单位价格低，售价8000元/平方米左右。

　　7、 交通位置便利

　　特征显示：多种公共交通设施遍布周边，紧邻大型生活、商业圈或成熟社区。

　　8、 具有投资回报

　　特征显示：具有实力的开发商，楼盘紧邻或位于大型商业和生活圈，购买能力强，人群聚集，年龄段在23岁至30岁之间。

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