小户型≠小面积

1.小居室出现大需求

位于东三环的团结公寓是市场上较早以小户型为主要卖点的项目，也是目前市场上少数几个小户型占有较大比重的项目，时至今日，小户型早已卖光；今年的明星楼盘阳光１００开盘不到一个月，朝向最差的８０多套一居被一抢而光；今典花园首期推出的近２００套小户型更是短短一个月便销售一空……

最近，北京晨报对读者做了一项居民购房意向调查，调查显示，有购房意向的调查对象中２５岁至３０岁的年轻人占到４６％。其中，购房者以高学历者居多，大专以上学历占到被调查人数的７２％。

这些表明，年轻人由于参加工作较晚，不像自己的上一辈能够在政策体制下享受到福利分房，成了对住房需求较为迫切的人群。而在这一人群中，高学历者由于就业机会较多，收入相对比较高，因此成了购房队伍中的主力。

从居民承受能力看，在２０００元至６０００元每平方米的价位显得较为合适，在这个价位上选择的人数最多，占全体调查对象的９１％。由此可以看出，北京居民购房在这两个价位上的购买力水平最高，也较适合普通居民的收入水平。调查显示，居民购房选择小户型已经成为一种趋势。从这次调查看，有意选择面积在５０平方米至８０平方米的占３３％，８０平方米至１００平方米的也将近３３％。

目前市场小户型的主力购买者大致分为几类：第一类，单身族和年轻夫妇。在北京这样一个大都市里，由于种种原因会出现大量的单身族或结婚但不想早生孩子的年轻夫妇，这部分人往往以事业为重，又非常渴望有自己独立的空间，但收入不允许他们过多的投入。第二类是我们以前介绍过的“７０新生代”，这些当年赶上生育高峰的人们，正在跨越而立之年，事业初成，是公司白领或小公司经营者，收入中等，面积“一步到位”困难，小户型能方便工作与生活。第三类是长期在京的高级打工者，总是租房和搬家，奋斗了多年，有了些积蓄，干脆置房，对得起自己。其他还有些投资型购房者，看中小户型好租、好出手的优势。应当说，小户型的主力购买者大多属于事业型，年龄偏低，乐观进取。

专家分析，小户型虽然不是市场主流，可能只占了市场总需求的１０％，但按北京房地产市场一年的总需求５００万平方米计算，对小户型的需求就占５０万平方米，现在市场上的供应量根本就到不了这个规模，这也就难怪为什么在位置好、地价高的城区，小户型一直供不应求。

2.小空间依托大环境

从目前来看，“小户型”绝不等同于“小面积”，它是一个全新的概念。户型的大小是相对而言的，前几年老百姓分房最大的愿望就是个三居室，所谓三室一厅也不过就是６０至７０平方米，现在的商品房一般的标准户型也得１００平方米左右，这两年推崇一步到位，１２０平方米的面积被说成是基本不落伍的标准户型，其实对于许多人来说，６０至７０平方米的居住面积并没有过时。

由于市内用地紧张，不易盖大户型，而市内住宅一般作为人们的第一居所，白天上班，晚上回来休息，能够提供日常生活起居的功能即可，对于一般是在城市工作又没有私车的工薪一族，如果周围城市化水平太低，交通不便或远离市中心，小户型就没有什么意义。

对于一般人来说，置业是一次终极消费，往往一生只有一次，希望一次到位，所追求的面积也尽可能大一些，而小户型的消费者，把其当作一个人生的过程，只求方便实用，对工作方便有利，这其实是一种既实用又超前的消费观念，小户型购买者往往都还没有备车，因此地段很重要，交通一定要方便。所以二环、三环的小户型最好卖，出了这个“圈儿”，价格再便宜也不一定好销，因为在偏远地段，人们可以少花钱买大面积。但生活设施配套也是方便的一部分，这个购房群体生活品位都不低，喜欢繁华的都市生活，除了每日在市区工作外，逛商场、泡酒吧、看电影、下饭馆、打球、健身都是他们生活的重要组成部分。虽然北京的夜生活还不发达，但晚上的时间他们一般也很少会坐在家里看电视。对这个群体而言，家也许就是一个“睡眠场所”，会客、娱乐、健身、用餐，甚至洗衣、洗澡都可以挪到外面去。他们还不想（或者说没有资格）追求安逸的生活，繁重的工作压力需要“疯玩”来发泄，对他们来讲，郊区的碧水蓝天远不如家门口的酒吧、商厦更有吸引力。所以，表面上看这些小户型空间虽小，但可以依托周边成熟的大环境，因为小户型的业主需要更大的活动空间。

3.小尺寸需要大手笔

小户型不等于小面积。如果以为小就是法宝，简单地将老旧的社区甚至筒子楼改建、刷新，然后增加一些配套，肯定没有市场。因为这种社区在许多方面无法满足现代人的口味，比如，现代人会认为，好的小户型应该只有一间多功能房，甚至不要厨房等，这些是旧社区通过改装也无法完成的；再比如，小户型社区应该有洗衣、送餐等服务空间，及较大一些的底层会所，以做共用大客厅，这也是旧社区建筑无法改变的。还有，受欢迎的小户型公寓在外型设计上也要多一些现代化的色彩等等。

应当说，现代小户型的销售对象并不是低收入人群，在重品质、追时尚方面，小户型的购买者甚至走在了社会的最前列。热水入户、宽带上网、ＶＯＤ点播、落地窗等等新技术、新时尚都是他们最想得到的。

会写书法的人都知道，永字八法和“只有一点像羲之”的故事，写一个小“点”所需要的功力与写一篇《兰亭序》没有差别。盖房也是这个道理，团结公寓、阳光１００和恋日嘉园小户型的热销，是建立在项目本身的高品质上的，只有开发商水平高、整体品质好的项目的小户型才被人看好，因为人们对小户型各方面的要求不仅不会降低，反而会更高。

另外，按业内的经验，一栋塔楼，论面积，大户型比小户型能多出１５至３０％的面积；论造价，小户型比大户型要多增加１５至２０％，这一进一出利润可差大了。再加上大户型回收资金快，小户型在设计上要占用许多隔断，增加配套设施，回收资金慢，北京又是高地价，所以在北京楼市中要建造小户型超过３０％的项目，是要考验发展商的魄力的。

4.小户型能否大发展

我们应当看到，小户型的持续热销，并不能掩盖人们对小户型是否只是过渡住宅的争论。

由于传统小户型的面积比较小，因而缺乏对未来的适应能力，小户型的业主普遍存在着二次置业的问题，在讲求一次到位，梯级消费观念淡薄的北京，小户型的发展确实遇到了严重的阻碍。一些报纸、杂志相继出现了质疑“小户型”的文章，部分房地产专家更是提出“小户型”只是“过渡住宅”的观点。

即将推出的“小户型二代”似乎在这个方面试图有所突破，今典花园即将推出的二期小户型是继今日家园之后，在北京第二个采用大跨度预应力技术的楼盘，其４至２４层全部是积木式可以自由组合的小户型。由于户与户之间没有无法打掉的承重墙，厨卫管线也进行了适当处理，所以同一楼层的空间可以随意组合，既可以是小户型，也可以变成大户型，甚至是１０００平方米以上的超级户型。

据介绍，这种大跨度预应力技术在中国民用住宅项目中还是首次运用，它是否可以彻底打破“小户型只是过渡住宅”的观点还缺乏市场的检验。从目前看，由于需求有限、开发和销售成本偏高，小户型仍然不可能成为市场的主流。

特别推荐

• 更多>>