国际资本视野下的地产谋略—访德思勤董事长龙固新

国际资本视野下的地产谋略———访深圳市德思勤投资咨询有限公司董事长龙固新

“地产金融高峰论坛”引发了这样一个地产界的话题———地产开发商如何与国际基金合作。深圳市德思勤投资咨询有限公司董事长龙固新说，在目前的背景下，这一话题格外引人关注。中国地产进入“资本时代”

龙固新告诉记者，“国家土地市场将进一步公开、透明，土地资源和运营资本的较量有了变革性的分化”。2002年是明显的分界线，此前属于资源时代，此后开始进入资本时代。开发商热衷的“土地储备”必须依赖强大的资金作后盾，“资本储备”迅速成为行业话题。未来房地产开发企业的核心竞争力不仅仅在于拥有土地资源的优劣与多少，更重要的是资本的结构、数量和质量。

有关资料表明，房地产行业的开发资金，70％以上来源于银行贷款。无论在深圳还是在全国，相当部分房地产开发商在项目运作上完全依赖银行贷款资金，从土地的地价款到项目建设资金，甚至包括营销费用都是通过银行借贷资金来运作。龙固新强调，这种单一线性的融资方式一旦出现断裂，企业经营将面临巨大风险。而北京首创集团则构建了由海外机构投资者、国内机构投资者、海外上市公司、海外基金、国内上市公司、国内基金、企业债券、银行融资、中小企业上市等组成的融资渠道，它的资本结构不是简单的线性链条，而是强大的资本网络，因而受宏观环境和市场波动的影响相对较小。据了解，北京首创集团可能发展成为未来中国最大的一支上市公司或封闭式上市基金，以有限责任公司的形式设立，规模为200个亿，其中100亿用于项目开发，100亿用于土地开发。

结合在美国地产金融市场的深入考察，龙固新认为，多元化的融资渠道必将是地产商未来持续发展的必然选择。行业发展接轨国际体系

不可否认，由于诸多方面的因素，国际基金大举进入中国市场还有一段路要走。但龙固新认为，国际基金所建立的一套标准化体系和企业评估工具，为我国房地产开发企业提供了极具参考价值的国际体系。

龙固新说，理性的国际基金寻找合作伙伴不是盲目的，它有严格的体系和程序。龙固新担心国内包括深圳不少开发商因缺乏国外这种财务思想，在制度安排和资产结构上不尽合理，可能带来相当大的市场风险。正是由于有这种理念，德思勤公司才致力于“值得信赖的地产投资伙伴”的实践，并迅速发展成为深圳最具成长性和挑战性的地产顾问机构之一。国外的信用调查，除了严谨的数据判断外，同时也非常重视人性的判断。龙固新告诉记者，国外调查企业信用时，连公司高层结交什么朋友都会作详尽调查。这里告诉我们一个问题，就是诚信经营和公开透明是企业持续发展的必然要求。不可忽视资本的时间价值

“以往的市场规则是大鱼吃小鱼，现在是快鱼吃慢鱼，速度慢就有被吃的危险。”《德思勤内参》这样描述“速度效率文化”。

龙固新表示，深圳地产引入国际基金渠道的速度会加快，这取决于深圳地产市场结构合理、投资相对稳键、适合长期投资、市场运作效率高等市场特征。地产项目的运作效率，更应体现在资金运作效率上。不要忽视资本的时间价值，这是资本运营的重要思想。

龙固新的目标，是通过5年的行业信誉积累，在投资顾问领域谋求更大突破，不排除与国际基金的合作。目前德思勤服务领域包括房地产策划、销售代理、开发顾问、土地包装和投资服务，其愿景是“成长成为中国最优秀、最受信赖和尊重、最能让优秀人才有发展空间的专业地产顾问公司”。

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