业主拒缴管理费 物业公司诉上庭

事情起因

业主拒缴管理费被告上法庭

8月5日，本市布吉法庭开庭审理了一桩民事纠纷，某大厦业主罗某拒绝缴纳从今年1月1日开始加收的40％管理费，被物业公司告到法庭。

布吉某大厦共有126户住户，自建造以来很长时间没有物业公司管理。2003年9月，该大厦业主委员会确定由龙岗某物业管理有限公司进行小区物业管理，合同中约定：“三个月后如果管理有明显改进，可适当上浮管理费，但不得超过40％”。2004年1月1日，物业公司开始实行新的收费标准，管理费上浮40％。罗某一直以没有征询他的意见为由拒绝交纳管理费。物业公司认为他的行为严重影响了公司的正常运作，所以一纸诉状将其告上法庭。

争执焦点

焦点一：住户和物业管理公司签订的服务合同是否有效？

被告罗某认为，2003年9月决定该物业管理公司进驻小区时，并没有人征询他的意见，在提高管理费这个涉及到业主重大利益的事情上也未征询他的意见。庭审中，罗某说，开业主大会怎么会通知不到我？我是业主，怎么就被忽略了？既然我没参加业主大会的投票，也就不承认业主大会的这个选举结果，我也就没有去履行合同中对物业管理公司缴费的义务。

罗某还谈到在聘请原告作为大厦的管理单位时，126户住户中有97户参加了投票，当时其中65户选择了现在的管理公司，有24户选择了另外一家，另外11户弃权。罗某的代理律师认为，虽然有超过大厦总住户半数的居民选择了现在这家物业公司，但在涉及到业主重大利益时，应该按照《深圳市物业管理条例》的有关规定进行，也就是必须有超过2／3的住户即84户住户同意。65户没有达到这个标准。所以即使最后签订的合同具有真实性，但缺少前期的相关程序，也不具合法性。

原告认为，由于当时讨论聘请哪家公司进驻小区时，包括罗某在内的部分业主联络不到，最后只能采取少数服从多数意见的原则来确定。既然签订了合同，并且有了业主委员会的盖章，那么按照《合同法》的有关规定，合同对物业管理公司和业主就都具有约束力。

焦点二：物业管理是否得到有效改善？

被告的代理律师认为：物业公司把围住绿化带的铁栅栏拆掉，将绿化带改成停车用地并收取费用；楼道口空置的场地被建成房子出租给他人作仓库；楼顶出租给人树立广告牌等做法，不但没有改善大厦的管理，而且侵犯了业主的公共利益。

原告则出示了整改前和整改后的图片作为证据，他们认为公司进驻小区后的三个月里，管理处对大厦的房屋本体设施设备进行了初步的整改检修，全面整改平台绿化，增添了信报箱、宣传栏、意见箱，油刷了楼梯扶手、供水管道、消防管道，改变了大厦破损不堪的旧有面貌。提高管理费后，有70％的住户按时交纳费用。这足以证明，物业公司提高服务费是合理的，并得到了广大住户的认可。

焦点三：租户能代表业主吗？

关于提高服务费的问题，原告认为，在提高服务费时，物业管理公司派人挨家挨户上门征询了意见。“对大厦94位业主《关于提高物业管理服务费的意见》的调查结果显示：其中10位弃权，6位不同意，78位同意。”

被告罗某统计出一张业主名单作为证据提交。他通过对《关于提高物业管理服务费的意见》统计核查发现，在该表上签字表示同意的有39户不是真正的业主，而是出租户。罗某认为既然连《关于提高物业管理服务费的意见》表上都注明，“真正的业主签字才有效”，出租户不能代表业主的利益和意志，他们的签名是无效的。

对此，原告对罗某统计的业主名单持怀疑态度，同时表示，由于当时很多房屋已被出租，很难召集业主开会，因此由租户代表业主意见也属正常。

被告罗某表示：“加收管理费，关系到业主的长期利益。如果按每户60平方米计算，每月要多交12元，大厦还有约60年的使用权，如此算来，每位业主将多交8640元管理费。这笔为数不少的费用我们业主该交个明白。”

8月5日庭审结束后，法庭询问双方是否同意和解，原告答应和解，而被告罗某表示拒绝，他将等待法庭作出宣判。

专家说法

曾参与过国家《物业管理条例》起草工作的深圳物业管理专家李钊就此案评论说，在选聘物业管理公司的法律程序上，国务院2003年9月开始实施的国家《物业管理条例》第二章第十二条规定：“业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。”而业主投票权的确定是按业主所拥有的建筑面积评定的。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》也规定，以10平方米为一票，不够10平方米的，按四舍五入进行计票。据法律规定，如果仅根据住宅套数计票选聘物业管理公司的话，计票方法及法律程序都和国家法律、法规相冲突，这样选聘的物业管理公司也不合法。

李钊说，根据法律规定，租户只有物业的使用权而没有物业的处分权，即租户只有在业主的授权下代表业主进行有关业主权益的投票才是有效的。

另外，“国家发改委、建设部今年1月1日起正式实施的《物业服务收费管理办法》规定了物业管理费核算成本的构成，它要求物业管理费要合同约定且要约定明确。所以，上述某物业管理公司的合同上仅约定‘三个月后如果物业管理得到明显改进，可适当上浮管理费’的内容是含糊的，因为‘物业管理得到明显改进’缺乏明确的标准，以此为依据的做法不妥。《物业服务收费管理办法》第九条也规定，‘业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。’”

李钊还谈到，业主如果和物业管理公司产生意见分歧，应提倡通过法律途径解决问题，而不应采取不交管理费的方式。

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