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“冰镇”买房热情 深住宅销售降4% 淡季入市需谨慎

　　[提要]上半年住宅销售面积占商品房销售总面积的比例为89%，住宅销售比例比去年下降4%。非住宅物业销售面积大幅上涨，其中办公楼销售面积同比增长115.95%，商铺销售面积同比增长100.43%即便短期内加息，

上半年住宅销售面积占商品房销售总面积的比例为89%，住宅销售比例比去年下降4%。非住宅物业销售面积大幅上涨，其中办公楼销售面积同比增长115.95%，商铺销售面积同比增长100.43%即便短期内加息，对需要用住房来改善生活的人来说，还会去买房；对于购买高档房或者买第二、第三套房投资的人来说，投资成本加大了。

加息“冰镇”买房热情

央行可能在7月上旬加息的消息传得有鼻子有眼的，尽管央行有关人士已经正式出面“辟谣”，而且目前已至7月下旬还未见加息，但是加息确实已经对楼市产生了一些影响。最直接的就是提前还贷的越来越多。

不久前贷款购买了一套住房的朱先生，近日决定向银行提前还贷，原因在于担心一旦人民币加息后要付出更多的利息。7月深圳一些银行提前还贷数量有明显上升趋势。

据银行界人士介绍，过去提前还贷的情况也是存在的，一般贷款周期20年左右的贷款大多在5年左右就还清了。目前，不少人则是在贷款不满一年时，就要提前把贷款还清，尤其是前段时间国内不断传出可能加息的消息，导致不少人担心还贷负担加重，于是选择提前还贷。

同时市场对可能“加息”反映迅速的还有二手楼市场。据中原地产的数据统计，深圳二手楼市卖盘增加、买方观望，导致近期二手楼成交量逐月萎缩成交量下跌。

“要是加息了，房贷每月又要多还多少钱？”7月原本就是楼市淡季，稍有风吹草动都会触动买房人敏感的神经，捏紧手中的Money。最近经常会碰到要求售楼小姐多算一笔加息账的买房人。一位打算购买一套每平方米6400元，总价在60多万的商品房的李先生告诉记者，他本来打算贷38万15年的商贷，按目前利率算下来每月还款3000元左右。他专门找人算了算，如果央行加息25个基点，从明年1月起，他每月要多还将近100元，如果央行加息100个基点，他每月要多还300元左右的利息。

有金融分析师认为，加息25个基点，购房者月还款将增加2.9%；加息100个基点，购房者月还款将增加11%。虽然每月增加的利息并不多，但还是给一部分人购房带来了一定的压力。

即便短期内加息，对需要用住房来改善生活的人来说，还会去买房；对于购买高档房或者买第二、第三套房投资的人，倒有可能在一定程度上影响他们的投资决策。“因为投资的成本加大了”。有置业顾问表示。

购房成本增减充满变数

最近，有投资者听闻银行将商铺购房信贷首期付款提高一成，更有甚者表示曾听闻所有楼宇按揭都要将首付提高一成的消息。

经过记者多方求证了解到，各银行对个人贷款、尤其是个人住房贷款是很欢迎的，一般来说，所有商业银行对一手住房可提供8成30年的贷款，而对商用房(商铺)及二手楼，国有商业银行可提供6成10年贷款；部分股份制商业银行可提供7成20年贷款。各银行都表示现行信贷政策没有什么变化，首付没有提高，也没有停办的业务。

深圳某商业银行的一位负责人表示，之前的购房贷款条件比较轻松，有些楼盘可能通过某种方式做到了“零首期”，降低购房门槛，但受到银根紧缩影响，现在没那么“轻松”了。罗湖一在售楼盘营销经理的诉苦也证实了这种状况。“我们一次性做了35户按揭，但银行实际只批了12户，不足1／3。”她说，如此现象以前从来没有过。

是不是这样就意味着购房成本会突然增加呢？其实不然。即使是通过特殊手段实现的“零首期”不过是以提高房价的方式，将首期放入按揭贷款内，总成本不但不低，而是增加了。

不少深圳人购房热情持续高涨，与此前所说的深圳购房门槛低，前期成本支出少而借投资机炒作有关。不少购买力并不强，在不了解市场环境或将来的支出成本因素下就买房，必将为此付出“沉重代价”。

对于年初炒得沸沸扬扬的物业税，尽管有关专家也已经明确表示“3年内难以实行”，但是其中仍然充满变数，购房成本增增减减还很难判断。

安家何处好好思量

安家在哪里生活的最舒适？下一个热点置业区域在哪里？现在是否买房最佳时机？

深圳市国土资源和房产管理局刚刚公布的《2004年上半年深圳房地产市场分析》显示，南山区住宅销售比例明显增加，占全市住宅销售总面积的比例为32%，龙岗、福田、罗湖区住宅销售面积所占的比例有所减少，龙岗、宝安合计比例超过38%。

随着特区内罗湖、福田两区土地资源的日益减少，两区房地产开发及销售规模出现下降趋势，而南山区开发规模较大，尚有多个较大楼盘在售，且房价相对比罗湖、福田区低。而且近年来，随着南山区经济社会的快速发展，区域基础设施已相对完善，交通日趋便利，其生活环境的舒适与便利程度已与罗湖、福田基本相当，对房地产消费者具有越来越大的吸引力。这种情况下，越来越多的消费者选择在南山购房，使南山区住宅销量不断上升，其销售面积占全市的比例已超过了1／3,但是随着居住人口的急剧猛增，高密度居住的“城市病”也有可能会随之并发。

而从土地政策可以预测未来几年的供应热点是在关外。2004年土地供应计划中，商品房用地仅为108万平方米，仅占年度土地出让总量的8.4%，且基本分布在特区外。那么现在就考虑一下在关外买房是否真的能够享受“自然、生态的郊居生活”和“潜力巨大的升值空间”呢？

以近年来房子“卖疯了”的龙华楼市为例，有网友分析说，龙华虽然自我感觉逐步良好，但由于历史原因造成的关山阻隔，在交通，治安，文化，配套，就业等等方面，与关内的现实差距非常明显。龙华的位置从“大深圳”着眼，可以说是一流的，然而背后的潜台词是交通成本高企，包括时间、金钱、交通工具的多样化选择及辐射面；教育配套滞后，对于主力购房群体难有吸引力。这是龙华地产的软肋，也是所有关外项目面临的难题。住在关外的置业者难免要承受缓慢“城市化”过程中的“居住生活不舒适”。

当然，城市“北扩”已经随着诸多交通工程的低调启动悄悄展开。其间，机会和陷阱并存，需要的是一双明亮的眼睛和冷静的心态。　

责任编辑/sz002
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