【关注】2004年深圳市7月份《中房指数》报告!

综述：整体市场走势稳，写字楼调整小幅下滑

从中房指数办公室的预测结果可知，2004年7月份深圳城市指数为1324点，较上月下降1个点，其中住宅指数为1001点，基本与上月持平，办公用房指数为1954点，较上月下降4个点，商服用房指数为3442点，较上月下降1个点，房地产保持一直以来的平稳走势，波动不大。

住宅、商铺保持较为平稳走势，写字楼出现一定程度下滑，主要是由于市场供需矛盾造成，同时由于写字楼的产品差异化较难得以体现，因而导致产品同质化严重，而市场需求的波动相对变化不大的情况下，必然导致写字楼市场出现下滑调整。

房地产的忙碌月，大话地产搬进夏交会

七月，对于深圳房地产来说，炎热却又忙碌，地博会、夏交会前后不过相差四天，地博会首次实现土地异地拍卖，浙江台州、甘肃掖县两宗土地进入地博会进行拍卖，两宗土地拍卖介有陈少湘主棰，其中台州一宗土地以楼面

地价2048元/平方米，由本地一开发商获得；而张掖的一宗土地则有河北一开发商以楼面

地价不足200元/平方米成交，地域差异因为地博会将两宗土地牵到一起，而成交价却相差悬殊，随着房地产跨省市开发的进行，西北地区房地产也将逐渐得到开发商的青睐，并促进当地房地产的发展。

如果说地博会是通过大腕赚楼 “吆喝”的话，那么相比之下，夏交会则给了部分开发商“廉价”的展示场所，同时，搜房独家“大话地产”栏目走出家门，搬进夏交会，并首次通过相关新闻回顾的方式给相关嘉宾一定的话题认识，本次大话地产涉及三个话题，利率调整，宏观调控加大，房地产影响几何？银行贷款将调整，房地产信贷遭瓶颈；外行参或房地产，走复合路降风险。而其中有关外行进入房地产较为精彩，各嘉宾观点不一，但有一点是相似的，那就是目前房地产门槛有待于进一步提高，同时使各企业站在同一起跑线上，从而使房地产市场更趋完善。

商业地产引入听证制度

大型购物场所曾被国家明文禁止，限量开发，民营企业厦门明发集团发起主办的“2004中国商业地产高峰论坛”在厦门举行，海峡两岸商业流通和地产方面的专家就国内商业地产目前出现的一些不良现象进行了剖析，提出了建议和意见，对未来发展的前景进行了展望。相关人士指出，商务部最近已经在起草商务网点规划管理条例，有望于今年年底出台。其中最主要的一个内容就是参照发达国家的做法，引入听证制度，邀请专家、利益相关者听证、论证，避免盲目性。

此举无疑给目前各地大型MALL的发展提供了必要的支持，也将使商业开发趋于理性，而不是贸目开始，各地成风之后，国家稍加干预，就造成一棍子打死的结局，同时有利于维持房地产各物业类型之间的平衡。

联合开发成模式，相互弥补共开发

从目前深圳土地的供应量来看，特区内部待出让地块有限，因而前期具有一定土地储备开发商纷纷将项目开发提到日程上来，而随着国家相关政策的实施，银根收缩成效逐渐显现，因而造成有地开发商缺少资金，而具有一定量资金的开发商却又有部分不具备足够的实力通过正当途径获得土地，因而较多的企业开始私下接触，联合开发逐渐成为今年房地产市场的一种“时尚”，而房地产市场的新一轮洗牌也被提上日程。

宝安中心区井喷，谁主沉浮

随着宝安中心区的迁移，行政中心及体育中心周边各项目陆续启动，富通好旺角二期、幸福海岸、德业城A区、龙光天悦龙庭、金成时代家园、深业新岸线已经动工，而也计划年底动工的高发项目、鸿荣源项目、泰华位于体育中心附近N2项目也将于年底有所举动，从目前各项目一期工程状况来看，总建面大致近80万平方米，各项目建面从5－50万平方米不等，按照各项目推广计划，下半年将陆续推出，从而从供应量上造成一定的“井喷”，从各项目的客户定位来看，富通好旺角二期、金成时代家园等基本仍以中小户型为主，而龙光天悦龙庭则是以中大户型为主，市场相应有所细分，但仍有相应的冲突之处，加上目前市场供应时间相对较为集中，而消费者对于新中心区的认可仍有待于进一步引导，因而局部市场竞争将加剧。

桃源村、西丽片区成为置业热点

或者几年前，如果将家安在桃源村、西丽附近尚且需要左顾右盼，随着微利房座落在桃源村，周边配套逐渐完善，而2003年底到目前，片区房地产快速发展，润城花园、中爱花园、俊风丽舍、挪威森林、悠然天地家园、城市假日、欧陆经典等项目陆续进入市场，并逐渐得到消费者认可，各楼盘定位不同，大中小户型一应俱全，满足不同消费层次消费者需求，房价也开始一路走高，从4000元/平方米到目前的4300－4400元/平方米，但大多楼盘规模有限，因而各社区规划及市场影响力并未形成一定的规模效应。

相比之下，西丽虽与桃源村为近邻，但市场供应量相对较少，目前在售项目仅有南国丽城、学子荔园，其中南国丽城目前在售主推二期，学子荔园则夏交会初次露面，预计今年下半年也将开始进一步推广。

     综上所述，深圳房地产相应的市场波动不大，但写字楼由于市场供给量的积压导致市场已逐渐出现回落，同时土地与金融政策的调整对于开发商的影响逐渐觅现，同时土地拍卖有了较多土地储备不多的开发商的参与，楼面地价也开始出现一定幅度的攀升，拍卖现场竞争气氛较浓，深圳房地产也面临新一轮洗牌，综合开发能力较差企业将逐渐离开房地产市场，房地产整体水准将逐渐得到提高，相应门槛也有待于进一步提高。

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