“大国”纷争-片区地段论英雄 谁将笑傲香蜜湖？

九月份，香域中央将揭开神秘面纱，深圳豪宅阵容再添生力军。香蜜湖一直是深圳豪宅的历史见证者：东海花园一举奠定了香蜜湖的豪宅基调，2002年水榭花都一枝独秀，2003年熙园出尽风头，到了2004年，谁将在香蜜湖笑傲江湖？

片区VS项目香域中央一枝独秀？

环顾2004年深圳的片区地产，横岗片区是中海与振业的对峙，而随着怡美山庄的成功，区域得到了很大的提升；坂雪岗是中海与万科的对决；宝安中心区依然是春秋战国……而香蜜湖项目一经推出，就注定是今年深圳地产的热点区域之一。

地段、地段、还是地段，香蜜湖片区依托天然的稀有资源和绝佳的地理位置，每个楼盘一推出，都会引起市场的热烈追捧。从另一个角度看，香蜜湖的每个楼盘确实都有其独特之处：

望郡是振业翠海花园二期，由于翠海花园是香蜜湖较早开发的项目，积累了较多的人气，目标客户是四十岁左右的成功人士，其独特的Y形设计、转角凸窗等，处处彰显着大户型的磅礴气势。

香蜜山是品牌地产金地近几年来的得意之作，是其在深圳的第一个打“山”概念的楼盘。香蜜山在规划设计上充分尊重了自然的原生地貌，为住户营造出舒适、健康的山地生活空间，提供了充满自然气息的生活环境，真实地展现了香蜜山的朴实品格。

香域中央顾名思义，位处香蜜湖的正中央位置，两面是43万平方米的农科植物园，在上述几个项目中，位置和自然环境都是最好的，所以自一开始就被定位为香蜜湖的压轴之作。在香蜜湖每个楼盘各具特色的情况下，香域中央提出了“均好性”，很多技术指标也是其他楼盘难以企及的，如正面楼间距大于100米，建筑覆盖率小于17.9%，两梯两户、版式结构等。

由于今年香蜜湖的推盘量不大，七月份推出的香蜜山在片区的影响力下，取得了较好的销售业绩，而望郡重整推出后，也得到很多消费者认可，目前所剩单位均不多。下半年要挑起香蜜湖顶级豪宅重担，还得看香域中央，能否一枝独秀领导香蜜湖豪宅，九月份我们拭目以待！

香蜜湖VS红树湾谁将主导豪宅市场？

虽说香蜜湖片区楼盘的竞争不是太大，但它与红树湾片区的竞争却很激烈。这两个片区的楼盘，无论是外部环境还是楼盘质素都难分高下，激烈竞争势在难免。

首先从地理位置来看，香蜜湖拥有天然的湖景资源，红树湾拥有无敌的海景景观，两个片区都没有城中村的纯豪宅区，自然环境难分高低。

再从项目本身来看，香蜜湖的香域中央、香蜜山都是质素较高的楼盘，红树湾的百仕达红树西岸、中信红树湾也都是顶级豪宅，两个片区项目的定位相差不大，目标客户大抵相同。

相对而言，香蜜湖还是有一定的优势。首先，两个片区的配套和交通资源都不太完善，但香蜜湖片区已有众多项目启动甚至已经入伙，生活配套方面已有较大改善，也积累了较多的人气。相反，红树湾片区受“地王”拍卖的影响，普遍地价虚高。香蜜湖片区的项目却大多是较早的土地储备，地价上有一定优势。因此，在项目定位和价格相似的情况下，香蜜湖片区的销售压力肯定要相对较小。

香蜜湖VS东部景观与交通的博弈

作为豪宅区，香蜜湖除了同邻近的红树湾和华侨城比拼之外，与同样拥有无敌海景的东部豪宅也存在着对峙。东部今年推出的天琴湾、皇家海湾公馆、万科十七英里、云深处等豪宅的质素也不在香蜜湖之下。2004年深圳地产已经呈现出了东西豪宅决战的态势。

从自然景观来看，东部大小梅沙片区还要强于香蜜湖片区，但最制约东部豪宅的是交通条件，在2005年前，深圳市将投入50亿元打造立体高效的海港，以及过境和城市内部交通体系等，交通的改善使得东部豪宅更容易被人接受，而华侨城集团进入盐田，更是为盐田豪宅注入了新动力，东部豪宅势力群也是呼之欲出。从另一个角度来看，东部由于自然景观更好，却又受交通瓶颈的影响，豪宅的定位也相对更高。东部适合度假豪宅型，而香蜜湖更适合居家豪宅型。两个片区之间的目标客户还是存在较大的差异，竞争应该不会太激烈。

总之，在2004年深圳地产上演的豪宅大战中，既有项目之间的肉搏，也有邻近片区之间的短兵相接，也有东西的遥互相应，深圳地产的豪宅大戏愈演愈精彩。

项目点评

细品香蜜湖豪宅

香域中央

楼盘档案

地址：深圳市农园路与润田路交会处

开发商：联泰地产

规模：占地6.6904万平方米，建筑面积18万平方米

类型：8栋小高层和2栋高层围合而成

总户数：710户

主力户型：160—220平方米的四房

现状：小高层部分已经封顶，将于9月份认筹，价格未定。

点评：

从地理位置来看，香域中央位于香蜜湖片区的最中间位置，完全拥有香蜜湖的自然资源，是香蜜湖片区景观最好的项目。从建筑上看，明朗的流线形设计，优雅的弧度处理，南北通透的板式楼设计加上大于100米的楼间距，保证了项目较强的均好性，本身已达到高级住宅的要求，虽然项目的价格还未确定，但估计在9月份认筹期间，价格不会太高，发展商已为买家预留了升值的空间。消费者观点：

罗小姐（香域中央意向客户）

我来深圳已经几年了，我是看着香蜜湖发展起来的，当年东海花园一炮而红时，我们的事业还没有起步，但买香蜜湖的房子就成了我的梦想。随着事业的不断发展，如今我有能力买这样的房子了，当然会选择在香蜜湖。说实话，单从景观来看的话，香蜜湖片区不一定比华侨城和红树湾好多少，但是华侨城旅游季节人流太多，红树湾生活配套又太少。相比之下，香蜜湖虽然目前也存在着交通不是很好等劣势，但我们有私家车，这个影响不大。

目前香蜜湖片区的好房子卖得都差不多了，像水榭花都、熙园都没有了，剩下的档次不是很高，所以我就等香域中央，这个项目首先位置很好，规模也不小，我很看好这个项目。9月份认筹的时候，我准备去买，到底能不能成为业主，那就要看缘分了。升值潜力：****

金地香蜜山

楼盘档案

地址：福田香蜜湖莲花西路

规模：占地8万平方米，总建筑面积17万多平方米总户数：1200户

户型：以3房2厅和4房2厅为主

均价：每平方米8500—8800元

现状：目前已销售85%，预计2005年1月31日入伙，由金地物业管理，管理费每平方米3.8元。目前一次性付款能获9.5折优惠，按揭获9.6折优惠。

点评：

香蜜山是深圳罕有的山地庭院居所，小区园林设计与自然景观有机融为一体，是香蜜湖片区大规模低密度的国家级健康住宅，依托金地的品牌建设和香蜜湖片区土地的稀缺性，该项目目前的价格与香蜜湖片区的均价基本保持一致，仍有较大的升值空间。升值潜力：***

水榭花都

楼盘档案

地址：位于深圳市香梅路西发展商：深圳国际信托地产

规模：总占地面积为17万平方米，建筑面积为23万平方米

现状：一、二期已全部售完，三期还未动工，预计要在2005年才能入市

项目定位：丽质天生、气质天成的贵族领地。

中旅国际公馆

楼盘档案

地址：福田农科中心农轩路发展商：香港中旅集团

类型：高层、小高层、多层和TOWNHOUSE组成，具有东南亚滨水风情

现状：一期已经销售完，二期已经动工，预计2005年上半年正式销售

项目定位：百年城邦、公馆生活。

香榭里花园

楼盘档案

地址：福田农科中心农园路开发商：美地置业

现状：现在主推层高12米的SKYHOUSE，可设计成2-3米层的空中别墅。该项目是已入伙的现楼，目标在年底之前销完，现在老业主介绍新业主，可送一年物业管理费，物业管理费为每平方米4.3元。

点评：香榭里属于早期的豪宅，该项目的综合素质较高，是亚洲惟一的“金块奖”得主，户型方正，南北通透，香榭里9号在设计上充分考虑了空间结构，是目前市场上具有竞争力的豪宅。

望郡

楼盘档案

地址：福田侨香路与农园路交会处

规模：建筑面积为100765平方米，共567户

均价：每平方米6800元

现状：目前已销售70%，已入伙，物业管理费为每平方米3.6元，现在除老业主介绍有优惠外，购房还有最高可获5万元的优惠。

点评：翠海花园由品牌地产振业集团开发，是香蜜湖较早开发的小区之一，由于一期、二期都已经入伙，所以在配套设施方面都已经比较完善，是香蜜湖片区最有生活氛围的小区之一。翠海花园·望郡虽然打出了豪宅新势力的口号，楼盘均价却只有每平方米6800元，大大低于香蜜湖片区的平均价格，所以该项目具有较大的升值空间，翠海花园一期已明显升值。升值潜力：****

相关链接

居家型香蜜湖

香蜜湖片区是指深南大道以北，香梅路以西，北环路以南，香蜜湖路以东的区域，总占地面积为3.128平方千米。深圳的有关规划确定该片区为综合性的旅游景观区，一方面要为中心区提供良好的休息环境，另一方面也为福田区的可持续发展留有弹性空间，有“中心区后花园”和“国际化高尚大社区”之美誉。政府因地制宜，在这里制定了既独立又统一的整体规划，充分保护和利用自然资源，为该片区成为一个高尚住宅区提供了有利的依据。

景观方面，这里有大型主题公园——香蜜湖植物公园、水上乐园。医疗方面，这里现有香蜜湖医院和规划中的市综合医院；娱乐购物方面，有山姆会员店、名人俱乐部、香蜜湖高尔夫球会等。这一片区由于开发较晚，其他配套设施相应较少，但由于开发水平较高，配套设施的档次也相应较高。

业内声音

香蜜湖的豪宅血统

存量有限促使价格攀升

陈劲松世联地产董事长

据预测，2004年香蜜湖片区的整体市场供应量将超过80万平方米，下半年将是该片区豪宅的井喷期。从开发的物业类型来看，该区域主导品种为小高层与高层加部分TOWNHOUSE，另有较少的别墅综合产品。区域内别墅由于自身条件优越、配套齐全、交通发达等因素影响，虽然户型面积大、总价高，依然能吸引目标客户。因为香蜜湖区域的绝对量并不大，价格预计会在2003年的基础上稳中有升。据预测，受该区域土地供应量的局限，2004年该区域楼价上升的幅度约为5%-8%。

从居住角度来看，华侨城片区对该片区有一定的竞争力，由于香蜜湖片区以高端市场为主，与周边的车公庙、景田片区的住宅市场竞争较小。

景观交通优势更明显

姜树荣置业国际总经理

香蜜湖、华侨城、红树林是深圳的几大豪宅区，从自然资源来看，红树林片区的豪宅拥有丰富的海景资源，华侨城片区拥有山景资源，而香蜜湖片区在拥有山景的基础上，更有出众的湖景资源，所以从景观资源来看，香蜜湖更具有优势。从交通来比较，香蜜湖也优于红树林和华侨城。华侨城由于旅游造成巨大的车流、人流，已经是压力重重，而红树林的配套有待完善。香蜜湖片区内的主要干道均为双向车道，可迅速和城市主干道接驳，加上红荔西路即将全线贯穿以及地铁站的规划建设，香蜜湖便成了交通便捷的豪宅区。

记者手记

珍惜绝版资源

提炼香蜜湖豪宅的纯度

“地段、地段、还是地段”是地产界的名言。豪宅其实也深受自然资源的制约，所以，如果从占有的自然景观来衡量的话，香蜜湖与华侨城、红树湾当然是豪宅区域。所以，香蜜湖片区的楼盘是一个比一个档次高。虽然当年东海花园为香蜜湖奠定了基调，但实事求是地讲，如今香蜜湖的项目基本上都超过了当时的东海花园。即使是在2002年深圳豪宅大“塞车”的年代，香蜜湖片区的项目仍然是以豪宅为荣。

然而，香蜜湖片区作为深圳的纯豪宅区，由于土地的稀缺性，每年推盘的绝对数量其实很有限，即使是在这样的情况下，依然有有些项目销售上有压力，其主要原因就是片区目标客户群基本相同。从现在的情况看，香蜜湖片区除了水榭花都、熙园等少数几个项目大获全胜以外，有很多不太知名的项目，销售其实也并不是太成功。

为什么香蜜湖片区项目销售会良莠不齐呢？是不是所有的项目都达到了豪宅的标准呢？笔者认为，香蜜湖片区除了为数不多的几个项目的土地是拍卖所得以外，其余的土地价格并不是太高，与红树湾“地王”相比，在土地成本上已有一定的优势。

随着香蜜湖土地的日渐稀缺，类似于“九万三”地块那样的拍卖可能很少了，但惊心动魄的交易肯定会继续下去。笔者提醒发展商，不是出生在香蜜湖就是豪宅，固然有成为豪宅的前提，但重要还是要在产品上下功夫，精雕细凿产品的每一个细节，不要浪费香蜜湖的绝版资源，应该提高香蜜湖的豪宅纯度！

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