房贷加息《指引》调控 百姓买房“门槛”要提高

年初以来，就一直不平静，大到宏观产业调控，小到各家银行信贷政策微调，从宏观经济到房地产市场经历着一波又一波的“动荡”。

 
门槛提高 百姓买房受影响

眼下不少购房者感觉到银行贷款不如以前“方便”了。先是银行对第二套以上购房贷款限制、加息，后又出来了个《商业银行房地产贷款风险管理指引》，里面规定房贷每月还款额不得多于其月收入的一半。这些政策看起来提高了买房的门槛，因为一些本来要买的人可能因此就打消了购房计划。

搜房调查显示，如果房贷加息将有77％的购房计划受到影响，其中27％的被调查者选择推迟购房计划，28％的被调查者选择观望等待，更有20％被调查者明确表示将取消购房计划。

并非限制消费 而是控制风险

但透过现象看本质，不管利率上升也好，严控还贷比例也罢，政策出台的本意并非限制消费，打压需求。或者更全面的说，应当是鼓励自住购房需求、打压投资（投机）需求，从而达到控制风险的目的。

复旦大学房地产研究中心副主任华伟向笔者表示，对消费，政府从来没有限制，只有鼓励。我国目前外贸遇到逆差问题，政府投资也受到许多诟病而难以大规模扩大，所以消费还是政府寄希望于拉动经济的一根重要稻草。消费中以房产和汽车又为最重要的两块，由于车贷暂停一定程度上影响了汽车消费，所以房产消费就成了重中之重。故政府对房产消费不会打压，只有鼓励。

华伟还指出《指引》的目的是控制风险，转变房地产业过热将风险累积到银行的现状，这也是央行调控的一贯思路。在这个指导思想下，还有其他一些配套政策的出台，比如已经开始试行的房贷证券化等。应当说，这一系列政策都是秉承通过信贷政策来控制行业风险的思路，而不是以打压行业发展为目的。

房贷加息势在必行

近来不少媒体报道沪上银行提高第二套以上购房贷款利率，但根据笔者征询的结果目前仍有不少银行并未提高。

“我们目前还没有提高房贷利率，下一步，我们可能会出台相应的利率调整政策”，建设银行一位分行行长向笔者证实，但他没有透露可能调整的具体时间。

上海银行目前也未进行房贷加息，但一位知情人士指出，央行控制风险是大势所趋，因此针对部分购房贷款的加息政策早晚要实行，只是时间问题。

此外还有银行虽未明确对外公布房贷加息办法，但实际操作中已经提高了部分第三套购房贷款利率。

工行第二套购房贷款已经提高利率，其他银行没加的也要加了，看来，房贷加息势在必行，想多买几套房子的人要小心了。

50％还贷收入比如何执行

每月还贷额不得超过收入的50％，银监会再一次严控房贷风险。但银行操作起来，并不那么容易。且不说比例一刀切是否合理，就是月收入的概念界定也很模糊。税单或工资单虽然清楚，但工资外收入，比如出租房屋收入、兼职收入、炒股等投资收入，这些银行很难调查清楚。因此说《指引》的指导意义大于实际意义也不为过。

华伟指出如果银行严格按照此规定操作，会增加银行成本，拉长贷款周期。与个贷相比，企业贷款一般周期短，风险小，更具流动性。如果要进一步加强还贷收入比确认，那个贷的流动性差等劣势会更加突出，从而不利于个贷的发展，从而影响消费规模。而且《指引》没有详细界定收入的概念，所以实际操作起来可能会遇到问题。

对各家银行的采访也证实了上述说法，谈到50％还贷收入比的保证，各家银行的具体措施无非是要求贷款申请人提供税单、工资单，有的会到申请人单位调查证实，但这些办法都无法有效确认其真实收入。

因此，50％比例的实施力度要打一个问号

“炒房者”出局 房价要下跌？

回到文章开头，购房门槛提高是针对以投资（投机）为目的的“炒房者”，是差异性提高，而非一刀切。虽然房贷利率提高目前只是部分银行所为，50％还贷收入比规定的合理性及可操作性还有争论，但这两项政策如果能够落到实处，相信会有效打压房市的投资（投机）需求。当泡沫挤出，自住需求成为购房主体时，房价就会应声而落。

不过，一个巴掌拍不响，要想房价下跌还需供给方面配合。

特别推荐

• 更多>>