银监会“指引”房贷按揭比例 购房者：多此一举！

“借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下(含50％)，月所有债务支出与收入比控制在55％以下(含55％)。”银监会日前发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》(以下简称《指引》)无疑大大加强了房地产风险管理。日前该指引虽然自发布之日起实施，但由于各家银行还要制定相应的办法并逐级传达到分支机构，因此随着该《指引》的执行，其中最为关键的个人收入的确定成为了众多目光集聚的焦点。而透过现象看本质，银监会出台《指引》似乎另有目的。

《指引》将带来什么变化

　　据记者了解，该《指引》中与普通贷款人有紧密联系的有三大要点：

　　一是关于个人信息的真实性要经过层层环节来考察，其中包括要借款人的声明，银行至少两次审查，要考虑借款人已有债务情况。更为重要的是首次规定“商业银行应通过对包括借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门以及征信机构等独立的第三方进行调查，审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况，以了解其本人及家庭的资产、负债情况、信用记录”。

　　二是要求商业银行统一“个人住房贷款申请表”及“风险评估书”。银监会有关负责人称，这主要是为了保持数据的统一性，为银行一系列的后期工作，如贷后管理、引入按揭保险以及最终的资产证券化奠定良好的基础，也有利于相关机构统一征信系统的建立和完善。

三是没有规定商业银行房地产贷款的最高比例限制。在征求意见稿中曾要求商业银行房地产贷款余额不得超过其各项贷款总额的30％的比例，后考虑各行的实际不做限制。同时，个人房贷的首付比例仍为20％。

普通购房者：似乎多此一举

记者采访了一些普通购房者和一些房地产公司，他们表示，出台《指引》，从央行的角度来说无可厚非：《指引》对房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款等多种金融业务提出较全面的指导性意见，可以提高银行风险管理能力角度，但结合国内房贷现状来看似乎多此一举。

从建设部前不久的一项调查中可以看出，炒房者在购房者中所占比例微乎其微，绝大多数的购房者是把所购房产作为自己安身立命的场所来加以珍视，在贷款之前已详细计算过自己的生活开支，一般都是留够了生活成本后才去还房贷款，而这个月供还房贷款与其生活成本比例并不恰好是1:1。

举例来说，一位收入为6000元的购房者购买了一个月供为3500元的房产，每月剩下的2500元是够他生活的，在这种情况下禁止他买房显然有失合理。

另外，住房贷款与其他贷款有着显著的区别：它是以住房人的房产做抵押的，一旦购房人还不起月供，银行将占据绝对优势的地位：可以拍卖购房人的房产来还债，银行的风险几乎为零：购房人的房产在还清债务之前是不能转让和买卖的。这就是在现实中购房后不还月供者几乎寥若晨星，在这种情况下强行实行这种一刀切的做法似乎多此一举。

财产隐私与财产申报真实的博弈

如按照银监会公布、长达7页的“个人住房贷款申请表”，据说将来各家银行都要统一使用此表，该表除细化借款人基本情况、收支情况、购房贷款资料、担保方式、借款人声明等原有条款外，还增加了借款人资产表和借款人现在住房情况，要求申贷人提供包括房产、汽车、股票、债券、银行存款等更多财产信息，如果是租房，也要写明租住情况，这样一来个人财产隐私等于暴露无疑。

但实际效果大打折扣：“当前，我们经手的个贷收入证明7成以上都是不实的”，某银行支行行长如此断言。这是由于许多收入证明形同虚设，很多单位在替员工开具个人收入证明方面比较随意，甚至开出空白证明，个人想填多少就填多少。

所以，一直以来，一些银行都只是将个人收入证明当做核实贷款风险的辅助因素。交易的真实性、房产属性的真实性、定期检查抵押物与贷款金额的一致与否等才是银行房贷部门最为看重的。

对此，有银行资深人士指出，在证明收入注水与否的问题上，银行需要税务机关的协助。他建议将各银行的信贷网络系统与税务机关联网，由银行负责向税务机关实时传递借款人的收入证明(税单)数据，再由税务机关根据纳税记录核实，如发现借款人申报收入高于纳税收入时，由税务机关出面追查其漏缴税款。这样将使造假者承担昂贵的造假成本。

但有关人士提出不同意见：银行联合税务部门，对其客户个人收入情况的追查，很可能使其个人财产隐私曝光。财税局有关人士表示，银行方面建议的操作可行性还有待商榷，但是，他认为，银行的确需要税务等部门的协作。

未实现个人贷款信息共享

是一大难题

记者采访银行房贷时发现，目前借款人提供各种材料，两次审查以及判断借款人收入的合理性这些步骤，在大多数银行已经在执行，银监会的《指引》实际上是对银行的操作进一步规范。但实际上银行最难以确定的仍是借款人的真实收入。

一位银行信贷人员告诉记者，现在银行和银行之间都没有实现个人贷款信息共享，这意味着借款人在不同银行贷款购买两三套房，银行根本不易发现。同时由于目前国内一些职业的“灰色收入”比重相当高，有时连居民个人都不一定能算清楚，银行更显得无能为力。更何况，目前银行从税务、征信机构获得第三方资料由于没有立法保证，很难执行。

《指引》背后另有目的？

业内日前已有传言，银监会《指引》的出台，除了降低目前房贷市场“高温”的目标外，一定程度上是在为日后出台的统一征信系统做准备。虽然目前尚有很多难点影响到执行效果，但大趋势已相当明显，即个人信用体系已经在紧锣密鼓地筹建中，虚假借贷被发现后，很可能以后将寸步难行。

这种传言似乎已经开始渐渐被证实。据最新资料，中国人民银行新成立的征信管理局已着手升级“银行信贷登记咨询系统”，争取在已有的企业信息基础上逐步纳入个人信息；北京、上海、深圳等大城市已开始收集不良贷款人的“黑名单”，其中北京银行业协会每月定期收集工、农、中、建、招商、光大等京城16家银行不良房贷、车贷借款人的信息进行统计分析，在16家行内共享。

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