办法未明确 房贷“指引”对深圳市民买房影响不大

房贷“指引”对市民买房影响不大

新规定尚未明确个人月平均收入界定办法

中国银监会日前出台的《商业银行房地产贷款风险管理指引》中明确规定，申请贷款的月供不能超过个人月平均收入的一半。深圳多家银行消费信贷人士认为，由于文件没有给出个人月平均收入界定的办法，商业银行在具体操作中有难度。不过，新规定对市民买房影响不大。

炒房者受影响较大

《指引》规定，商业银行应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下，月所有债务支出与收入比控制在55％以下。如果夫妻俩共同按揭，则两人的收入和负债都将被统计在内。

照此规定，如果借款人月收入5000元，每月还款不能超过2500元；如果借款人同时还有其他贷款，每月还款几项相加的总额不能超过2750元。如果说以前月收入在5000元的个人（或家庭），可以获得20年期的房贷45万元，每月还款额在3000元左右。在新政策实施后，每月最高还款额只能在2500元，在还款期同样是20年的情况下，个人能申请到的贷款额自然会减少。

这个新规定对普通市民影响有多大？多家银行消费信贷部的有关人士都认为，对于真正的购房自住者影响不大，但对炒房者会有影响。

对于真正想购房自住的人来说，在贷款时会考虑自己的经济承受能力，因为首期款要先交付，如果日后不能按时供楼自己会面临损失。《指引》出台后，一般不会出现因月收入不高而办不了按揭的情况，因为即使个人月收入不够，加上家庭其他成员的收入后应该就没什么问题了。即使每月的贷款受到限制，贷款者也可以通过拉长贷款年限贷到相应的数额。

但对于炒房者来说，意义就不一样了，仅两套房屋就能让月供与月收入的比例“超标”。银行人士认为，深圳投机炒房者并不多，而长三角部分城市的商品房购房者中投资（投机）性购房者所占的比例较高，受影响会比较大。

确定个人收入存在操作困难

《指引》规定，商业银行应对借款人的聘用单位、税务部门、商业管理部门等独立的第三方进行调查，审核贷款申请的真实性及贷款人的信用情况，以了解本人及家庭的资产、负债情况、信用记录等。今后，借款人将被要求填写详细的“个人住房贷款申请表”，除了以前要求的收入证明外，增加了借款人资产表和借款人现在住房情况，要求申贷人提供包括房产、汽车、股票、债券、银行存款等更多财产信息，如果是租房，也要写明租住情况。

银行人士认为，《指引》要求银行向第三方进行核实，这是未来发展的一个方向，但目前对借款人的月均收入进行核实有一定难度。一位银行资深人士指出，在证明收入注水与否的问题上，银行需要税务机关的协助。在一些发达国家，普通人的全部收入都可以根据税单资料计算出来。在我国，由于没有立法保障，银行很难从税务或征信机构获得个人资料。即使通过上述办法获得了资料，银行所了解的也只是家庭成员的薪资情况，对于家庭在股市、基金等方面投资带来的收入仍然无法掌握。而家庭收入调查不清，房贷月供的最高限额就难以确定。

有业内人士建议，将各银行的信贷网络系统与税务机关联网，由银行负责向税务机关实时传递借款人的收入证明（税单）数据，再由税务机关根据纳税记录核实，如发现借款人申报收入高于纳税收入时，由税务机关出面追查其漏缴税款，这样将使造假者承担昂贵的造假成本。

目前，深圳各家银行只要接到个人消费类贷款申请，都会登录“深圳市个人信用征信系统”进行信用查询，了解申请人的信用状况，但对借款人的收入情况只能靠其中的社保信息进行推测。大部分银行都只将“个人收入证明”当作核实贷款风险的辅助因素，交易的真实性、房产属性的真实性、定期检查抵押物与贷款金额的一致与否等才是银行房贷部门最为看重的。

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