[评论]珠三角楼市焦点转移 抛弃穗深“两大中心”

策划：《人民日报华南地产周刊》温道言

撰文：《人民日报华南地产周刊》王启广

编者按：就在广州、深圳两地房地产巨头左冲右突、南征北伐正酣之时，珠三角其他城市房地产市场正迅速崛起。尤其是佛山，据当地房地产业协会的统计数字，今年上半年佛山市商品住宅销售面积首次超越深圳，成为珠三角楼市整体增长的新支柱。

与此同时，两三年来，国内品牌房企群体出击珠三角的佛山、东莞、惠州、江门等城市，也成为引人注目的现象。不久前，惠州市挂牌出让江北13号小区，引来了近百家开发商竞逐；而在新兴地产城市--佛山，千灯湖地块信息发布会再次上演了一次地产巨头的群英会。目前，不计算广州传统的地产三巨头富力、合生、碧桂园，沃尔玛、奥园、雅居乐、祈福、万科、中海、中信、上海三盛、广州恒大、深圳国投等也都已经在珠三角广深周边城市排兵布阵，或伸头露脸，或虎视眈眈。

广州深圳的楼市中心之争由来已久，就如同这两个城市的经济中心之争。而实际上，从各地今年上半年的房地产的数据来看，珠三角楼市的整体繁荣在一定程度上已经抛开了"两个中心"，焦点已经转移至第二起跑线上的几个城市。各地楼市行情各有特点：佛山、东莞房市前景一致看好；惠州的空置房仍是眼下楼市的障碍；珠海楼市的交投清淡让曾经一度活跃的房地产商不敢放开手脚贸然投资。

佛山：商住楼销量超深圳

从佛山房地产业协会获悉的统计数字显示，上半年，佛山市商品住宅销售面积达461.7万平方米，比深圳的409.65万平方米多出50万平方米。这是佛山商住楼销售首次超越深圳，而在一年之前，佛山楼市的增长速度已经位居珠三角各城市之首。

佛山房地产市场的空前活跃，吸引了众多外来地产大鳄。去年，奥园、雅居乐集团先后进入佛山房地产市场，今年紧跟进入的还有祈福、万科、上海三盛等。佛山市房地产交易中心主任黄礼泉透露，未进入佛山的外面地产大鳄还在密切注视着佛山楼市，寻求着合适地块项目或寻求项目的合作。

除了外地企业进入佛山地产外，本地的一些其他资金也开始进入地产这一行业，陶瓷、家电、流通业都已相继有资金进行地产行业，如新中源、联塑、万家乐、美的、家能电器、宏宇陶瓷、顺联集团等。

业内人士分析，目前的佛山房地产市场正处于一个新的上升周期，只要有足够的实力，结合先进的开发理念，一般房地产商拿到土地之后的开发风险不会很大。尤其对于禅城和南海桂城的房地产开发商来说，开发前景更为乐观。

东莞：外地人置业成主力

东莞市房地产业协会的统计数据表明，今年以来，东莞市房地产投资和销售均保持持续增长势头，其中投资额比去年同期增长近一倍，商品房实际销售面积同比增长15.96％，外来人口在购房大军中的比例超过6成。

据统计，今年上半年东莞市商品房实际销售面积57.26万平方米，比去年同期的49.38万平方米增长15.96％，商品房预售面积为55.22万平方米，两项合计商品房总销售面积达112.48万平方米。

房管局交易所的统计结果则显示，今年上半年住宅平均销售单价达2260元／平方米，其中别墅销售总金额为3.18亿元，销售面积10.32万平方米，平均销售单价3083元／平方米。

从购房者的来源看，广东省户籍（主要指东莞户籍）、非广东省户籍及境外户籍分别占了总销量的41.8％、27.7％、30.5％，比数约为4：3：3。另据了解，今年上半年东莞商品房外销面积达5.32万平方米，占商品房总销售面积的5.95％。外来人口已成为支撑东莞房地产市场持续走好的引擎。

统计数据还显示，东莞市上半年房地产施工面积达350.88万平方米，是竣工面积（62.78万平方米）的5.59倍，创下了近8年来的新高。有关人士提醒，随着这批在建项目的逐渐完工，东莞未来一两年内，有可能出现现房供应量大幅增长的局面，一旦实际消费能力不能同步放大，可能导致楼价的走软。

惠州：空置房困扰开发商
　　
在中海壳牌项目的拉动下，惠州房地产市场持续升温。据惠州市房管部门预测，惠州市今年房地产开发计划投资达30亿元，去年为27亿多元；商品房施工面积将达350万平方米，去年为335万平方米；预售面积可望突破150万平方米。

但越来越多的空置房也成为这个城市的突出问题。据统计，到今年7月底，全市商品房空置面积已达52.8万平方米，其中空置1年至3年的有39.2万平方米，空置3年以上的有5万余平方米。

惠州市房产交易中心负责人非常看好惠州的房地产市场，他认为惠州在土地资源、人力资源、生活、房地产市场、政策环境等几个方面都具有利因素。

但一些开发商却开始为越来越多的空置房所困扰。据统计，到今年7月底，全市商品房空置面积已达52.8万平方米，其中空置1-3年的有39.2万平方米，空置3年以上的有5万余平方米。导致空置面积居高不下的主要原因还是一些小型或单体的楼盘，由于结构、区域、价位等原因，两三年都无法售完，存在尾盘问题。

有发展商分析说，惠州房子空置率高的原因除了历史遗留问题，主要是后期开发的部分楼盘定位不够好，并不是需求饱和。

也有发展商认为惠州房产的整体开发水平与深圳、广州等一线城市品牌开发商还是相差甚远。有发展商指出，惠州地产项目没有类似深圳蔚蓝海岸、广州星河湾高品质的楼盘，更没有走向全国的一流品牌开发商。到目前，惠州还未有明确的高尚豪宅区。

珠海：房地产市场有点冷

目前，珠海的房地产市场呈现出与珠三角其他城市截然不同特点，一是投资呈负增长；二是有价无市，交投清淡。

据珠海各银行统计，到今年6月底，全市房地产企业贷款3.97亿元，与去年同比下降了25.89％。这说明珠海各大商业银行控制房地产企业贷款的力度比较明显地表现了出来。而今年1-6月房地产企业自筹资金7.53亿元，同比增长16.56％。一位开发商说，一个很明显的变化是今年很多楼书中出现了投资商的名字。投资商的钱加上开发商的土地，今年很多的楼盘就是这样建起来的。

从珠海市建设局获获悉的数据表明，今年1-6月，珠海全市共完成固定资产投资77.40亿元，比去年同期增长3.12％，远低于全省22.8％的增长速度。一些银行人士担忧，目前珠海的投资不是过热，而是远远过冷了。一位地产专家则对珠海楼市的前景表示乐观，未来两三年才是珠海地产真正的复兴期，珠港澳大桥的影响终将显现。

附：佛山、东莞、惠州、珠海四市上半年房地产市场销售情况

佛山：上半年，全市商品住宅销售面积达461.7万平方米。

东莞：上半年商品房实际销售面积57.26万平方米，比去年同期15.96％，商品房预售面积为55.22万平方米。

惠州：预计今年房地产开发计划投资达30亿元，商品房施工面积将达350万平方米。预售面积可望突破150万平方米。

珠海：到今年6月底，全市房地产企业贷款3.97亿元，与去年同比下降了25.89％；今年前6个月，珠海房地产完成投资175791万元，与去年同比下降8.75％。其中商业住宅完成投资152916万元，同比去年的175988万元，下降了13.11％。

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