地段和房型的选择

近期的房地产市场仍然是挺热闹的，房子依旧是大家关注的一个焦点，不过在购房中，不少投资者也碰到了许多这样或那样的问题。买房终究是人们生活中的一件大事，能够买到一套真正质量好的房子是相当重要的，但许多购房者仍对此存在着相当多的疑问。近一段时间以来，我们的不动产热线也受到了不少读者的来函，其中许多都提到了如何判断房屋质量好坏的问题。其中有一位读者王小姐来信这样说：每次翻阅报纸，大幅彩色的房产广告比比皆是，但很多都只是“摆噱头”，名不副实。一般人面对铺天盖地的广告，只要稍不冷静，就会跌入陷阱。请问，要判断房子好坏，究竟有哪些重要的指标?　

的确，选择房子是件复杂的事情，因为，一套房子的好坏是由很多因素决定的。而对这些因素的衡量和选择针对不同情况又会产生不同的变化，比较难以把握。下面我们就将详细列出这些因素及筛选方法，其中的许多“道道”都是相当有用的经验之谈呢。　

指标一：地理位置

你知道吗，在房产界有一句古老的名言：物业价值决定的最重要因素有三：区位、区位、区位。好的位置可以很大程度弥补其他方面的不足。怎样才算是好的位置?这里又包含以下几个因素：　
1、交通状况：主要是指从这个物业到达各地的便利程度。公交当然必不可少，尤其以轨道公共交通为佳。　
2、自然环境：如果物业附近有自然水系、公园、绿地等，自然环境就好，虽然“亲水”、“亲绿”的物业价格都不低，不过，自然环境毕竟难以复制，所以还是值得关注。
3、经济环境：如果你的物业正处于某某商圈范围内，或者周围有写字楼、商场等，这些因素都会使你的房子特别受到商务人土的青睐，无论卖或租，都是一个很有吸引力的因素。
4、地区未来可发展性：不看现在看未来，这样才能赚大钱。这个地区如果在政府规划的重点发展区域内，或者它周边将建成什么大型公众设施，等等，反正这些都是极具发展潜力的标志。　
5、人文历史环境：每个地区在人们心目中都有自己的“档次”，这种档次的感觉主要就是人文历史环境造成的。一个地区如果早就是“高档住宅区”的代名词，那么这里房产的身价就会比较高。　　

指标二：房型

房型好坏最直接的影响到居住质量。虽然由于个人因素，在房型的选择上也会有一定差异，但是一些基本的原则还是不变的。它们分别是：

1、分配合理性：一套房子中，各个部分的面积都有一定的比例，而且房间的形状也因为功能的不同有不同要求的定式。所以你一定要在对使用功能分析的基础上进行经济分析，以判断其合理性，基本方法就是：
(1)总价不变时，因某种功能面积增加导致效用增加数，应大于其他功能因面积变小而导致效用减少数，后者仍能满足基本要求，否则不应调整面积比例。　
(2)其他功能面积不变时，某种功能面积扩大导致效用增加数，应大干增加支付的费用，否则该功能面积不宜扩大。当然上述的效用“增加数”与“减少数”都只是购房者的自我感觉，而不是依据某种数学方法可以算出来的。　

2、景观朝向性：朝南的房间多好，能够南北通风更佳。从阳台、客厅、卧室的窗口望出去都能有舒适的景色，这个景色既指小区中的景色也指整个区域内的城市远景。有时候，景观和朝向不能兼顾，那么就以你自己的喜好进行取舍了。　

3、功能齐全性： 一般住宅都包括公共活动区、私密休息区和辅助区。对于这些功能，房型配合上有以下要求：活动区与休息区明确分开，休息区相对集中；尽量减少在活动区内墙上开门，使完整墙面更多；活动区与休息区相互联系方便；厅最好朝南或面向景观；厅平面避免不可利用的锐角室向；大厅与分户门内室间设走廊等过渡性空间；在厅内墙上忌多处开门而妨碍厅的使用，切忌门与门相对开；厅、卧室均有良好的朝向和穿堂风，无暗房；卧室远离电梯间或楼梯；厨房外最好配有操作阳台，既可通风，又可弥补厨房使用面积和临时使用功能的不足；食寝分离、居寝分离；入口处最好有玄关；餐厅与起居室空间上相互贯通，形成自然通风；卫生间不宜离主卧室太远，更不要穿越客厅。

本来功能齐全是非常重要的，但是在这里为什么会排到第三呢?那是因为现在的很多人会根据自己的特别要求，设计房屋的功能来适合自己。而且特别是现在的年轻消费者对房屋的功能划分已经不是很明确，他们也许是SOHO一族，卧室也兼工作室用。反正，因为功能是比较有弹性的，完全可以在后期装修时进行个性化的完善。

4、新颖美观性：这点就难以用什么统一的标准来衡量了，完全由你自己决定。简单的说就是你看它的顺眼程度有多少，这其中会包含一些细节因素。如果两个房型其他方面都差 不多，让你难以比较，那么你只要闭上眼睛，试想自己正居住在这样的一个房间中，你还是能分出一些细微的差异的。

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