【关注】央行闪电加息，深圳楼价将何去何从！？

央行闪电加息，房产按揭成本开始增加。如果加息周期就此开始，借债成本持续上扬，那么会不会有部分购房者及投资者离开市场，出现供大于求的局面，进而楼价下跌？

首先来看看供给会不会有大变化。有开发商表示本次加息幅度较小，可能还比不上钢材等上游产品提价的影响。而且由于房地产开发的周期性，就算是一部分开发商会被挤出市场，但市场供应不会突然减少。因此从目前来看，房地产市场的供应量不会有大波动。

从需求来看，目前住宅市场的主力还是以自住购买者为主。建设部政策研究中心赵路兴认为，目前楼市的繁荣是由真实需求和潜在需求支撑的。他算了这样一笔账，如果只计算城镇居民改善住房的需求，假设有20％的城镇家庭即2700万户有改善住房的要求，每户也只想增加20平方米的住房，仅此一块需求总量就是5.4亿平方米。除此之外，中国每年新婚家庭数在600万至900万左右，加上逐年增加的毕业大学生人数，他们将在未来几年内成为购房主力，他们的需求将强有力地支撑楼市。

这一观点在深圳楼市得到了印证。由相关机构提供的2004年上半年深圳楼市报告显示，目前深圳房地产市场继续呈现以个人购房为主体的特征。新建住宅市场中90％的需求者为国内或境外个人，购房者中首次置业者的比例达到65％以上，而近60％的购房者为来深圳2~6年的新增人口，80％的购房者以自住或自用为目的。记者的随机调查表明，七成以上的购房者表示不会因为加息改变买房计划。但也有四成以上的购房者表示如果持续加息，就会等待观望。在表示观望的人之中，一类人是毕业两三年的大学生，经济实力还不是太强，承担政策风险的能力不强；另一类人则以投资者为主。

以深圳楼市来看，主要的投资产品是小户型和商铺。典型的投资模式是投资者付较少的首期，余下银行按揭，收益体现在产权和租金收入，即以租养供。因此投资者对利率变动非常敏感，如果利率持续上调，月供大过租金，势必会影响这部分人的投资欲望。所以一旦持续加息，这部分投资者就会离开市场，导致对楼市投资型产品如商铺、小户型住宅的需求下降，进而引发降价。

由此看来，在进入加息周期的预期之下，楼市不同类型的产品将会出现不同的价格走向。其中住宅类产品由于有着强有力的需求支撑，价格会相对平稳；但投资类产品可能会有小幅震荡，投资者入市还需谨慎。

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