先别着急买房 购房人是否持币等待下半年放量？

去年年底以来，伟业、协成、中原、华高莱斯、戴德梁行、大地等都相继发布了2004年总结和2005年预测报告。新年的第一个月内，随着两会的召开，政府经济报告的发布，物业税、加息、住房按揭继续加严等新政的进一步明朗，二手房交易税费调整、新购房合同等新政的执行，以及第二机场的确认、新交通路线的修建、北京新修编的通过，2005年北京楼市也因此增加了新的变数。为此本报在1月28日举行第4次“中介论市”，从下午2点一直到晚6点，7位老总热烈讨论了整整4小时。
 
　　■开征物业税可能改变投资理念
 
　　北京中原公司总经理李文杰
 
　　最近讨论比较热的应该在物业税领域。物业税在去年年终提出过，取消包括房产税、出让金等，改为一次性收缴物业税，但是没有说明过去收了的怎么办，但将来可能整个的前期出让金转为后期的物业税。在今年，如果按照时间表，物业税可能在10月之前推出或者做试点。目前一些城市已经开始推广或试点，包括广州、北京、重庆等。
 
　　我认为物业税的影响不是来自于对自用型住房的影响，而是来自于投资者的影响。目前在北京推动房价上涨，特别是一些地段的商用投资价值比较大，包括商住的和办公的，特别是一些商户，这些主要是投资用途。如果物业税开征，等于就是大家俗称的“贱买贵用”，而且计算到投资者的回报中，如果物业税推出就是投资预算。
 
　　另外，开征物业税对房价影响不大。房价中土地出让金的比重并不高，物业税的推行使土地出让金部分减少，不足以使房价降下来，因为维持房价现在的稳定和房价的上升最主要的购买力还是自用型的，这些自用型的购买者对稳定多年的市场房价有一个基本的预期，物业税对房价的影响不是特别大。但是对投资型物业购买者而言，今年中高端市场有可能会受到影响。
 
　　此外，二手房交易将更为活跃。对于二手房市场，我判断今年还将继续放量。增加主要来自于一些中高档物业，尤其是在前期购买和后期购买存在巨大价差的房子。比如说建外SOHO，最早均价9000元，现在是15000元，很多客户希望通过出售来获得价差，同时他们还要再购买新的物业。这种交易量可以弥补由于土地政策调整导致今年上半年的供应阶段性短缺的现象。
 
　　■上半年别着急买房
 
　　伟业控股总经理林洁
 
　　我们接触的项目都希望在今年下半年推出，我们认为今年下半年可能有一个集中放量。从去年2月份开始，为了卡288个过关项目，在之前停办、缓办了一大堆的项目，这些项目在8·31之前都补了，这些项目有一个比较大的集中放量。
 
　　另外开发商大都是从金融资金方面考虑问题。土地出让金不可能再让缓交或少交，银行融资也是杯水车薪，客观条件下开发商必须迅速投入市场，最大限度地缩短周期，用销售回款解决后期的大需求量的资金问题。因此有些项目最在乎的是每年的销售速度，而不是销售价格，价格可能非常低，而上半年推出量本身就比较少，开发商本来预期是希望能够把项目结束，再拿下面的地。但是，下面的地已经不得而知，很难再开发新项目，因此上半年可能会出现惜卖的情况。
 
　　因此如果站在开发商角度，可能上半年推出的楼盘有比较好的预期，但是下半年可能会有价格方面的遭遇战，所以我建议朋友上半年不买房。关于房价，我的观点是总体不会有大的提升，是一个持平的趋势。通过我们的正反抛物线理论，两个抛物线逐渐地闭合。所以，在这方面，一个是总的价格不会上涨，另外供需两端的需求也是有所缓和的趋势。
 
　　■涨价是城市价值的提高
 
　　大地顾问总经理段枚焱
 
　　我认为今年房价上涨是肯定的，因为城市价值提高房价必然涨。通州涨价、望京涨价都是城市价值提高的体现。2005-2008年将有很多基础设施投资，也因为有了大量投入才让土地更有价值。此外，北京现在属于城市增长期，北京没有增长到顶，因为人口不断聚集，产业规模不断扩大，在这种情况下，至于说哪里的城市价值提升得快，哪里的房价就涨得快。很明显奥运村周边地区政府投入最大，房价上涨最快；此外有轨道交通这样的大规模市政投入的沿线房价提升速度也很快。
 
　　房地产市场化以来北京一直处在扩张期。这期间一直讨论是否到顶了，我有个新提法，2004年北京楼市由扩张期进入平台期，2005年以后进入收缩期。目前土地供应有限，政府的金融政策趋紧，影响最大的是银行可能提高个人贷款首付成数。
 
　　■城区新盘涨价别墅新盘走两端
 
　　百人行策动总经理童渊
 
　　城区新盘在涨价。国美第一城周边有不少于400万平方米的放量，大概在5年内释放，片区价格7000元左右，整个片区将会热起来。大望路、百子湾一带，以前九龙花园开始是4000多元，现在10000元以上，将来整个片区要到10000元左右。现在的CBD说12000元均价显然是历史了，15000元的价位已经很稳定了，从万达、尚都、建外SOHO都是这样。
 
　　别墅新盘走两端，要不然走高，20000元，要不然就走低，10000元左右。比如说李嘉诚40万平方米项目今年开盘，11000-12000元之间，对上班族来说很棒。另外在亦庄有三个不同的别墅，我认为那个地段如果不算地下的话，卖8000-8500元都有市场，这几个项目都已经做到四层，总价在300万以内，而在CBD买一套200多平方米的公寓，也要300万元，而没有地的使用率肯定低，还有多付停车费。
 
　　■心理分析：开发商要求涨消费者要求买
 
　　协成全资机构总裁王晓航
 
　　分析房价可以从主观因素考虑。我碰到的开发商都说拿地不容易，今后还有没有土地都不知道，所以特别想卖高价钱，只要有机会就会涨价，只要有机会就要把土地的价格发挥到极致，这是开发商的主观心态。但是还有一个开发商自己难受的地方就是节奏感，交了土地出让金，金融政策又这么紧，所以有的开发商用速度和低价开盘等手段从市场上找资金平衡。
 
　　另外从产品层面看，现在拿地紧张，今后的机会未必有太多，开发商追求利润无非从几个方面想办法。一个是前期成本，另外就是从产品、服务上拉升价格追求利润。比如说通州，今年通州的项目，只要认为是中心区或者准市区产品的都是往上做而不是往下做，这是涨价的因素。
 
　　从消费者心态来讲，房地产投资有很大特点。比如说股票，现在大家都太失望了。而中国的物价刚刚起一点就马上打，所以低端经营大都赚不到钱。所以，大家干脆把复杂的问题简单化，就是买房，先买再说，这就是消费者主体的心态。我有感性的一些东西。朋友们觉得买物业是最省心的事。所以，物业投资的概念慢慢会上来，这是客群消费主体的变化，这和房价，支撑产品和房价的关系。综合因素加在一起，房价会略涨，但是不会特别的涨，起码2005年不会特别的涨。
 
　　■大城市的居住权是稀缺的
 
　　华高莱斯顾问公司总经理李忠
 
　　我觉得北京、上海、深圳这种城市的城市发展其阶段性转型影响很大。现在政府对开发商的脸很冷了，没有前些年拿来钱就有地，现在想买地必须招拍挂。北京现在讨论本届政府在任内能否把规模压在1800万人以内，防止出现严重的城市拥堵，实施调整手段中最重要的就是政府通过控制新增住宅的供应量来控制人口的总数，这样一来房价下跌不可能。
 
　　长远来说，大城市的居住权是稀缺的。城市应当是开放系统，愿意来就让他来，他来了以后能够完成城市人口的梯度调整。香港的梯度调整特别的明显，现在自由行放开以后，香港没有钱的人到广东居住，而广东有钱的人到香港居住。慢慢的香港成为富人的居住地。到了这个阶段，房价肯定是上升的，就是城市的房价波动，多数发生在什么时候，就是应急和膨胀阶段，就是需求大量的出来，供应也大量的出来，这两个之间把握不好就会有大的波动，但是，当城市进入调整和控制阶段时，房价一般不会有大的波动，因为这个时候的土地供应量每年是做减速的。
 
　　■房地产信托补充作用越来越明显
 
　　成业行副总经理邵念强
 
　　近期有文件显示，2004年全国房地产投资10000万亿多元，北京是1000亿元左右，这里面土地出让金交全就要200多亿元。从开发到回收中间有一个桥，开发商必须过资金桥。本来从银行能够拿到的贷款现在拿不到了，而写字楼更必须是入住时才能做按揭。我们认为房地产信托可以解决。
 
　　去年发了100多只房地产信托，资金规模将近300亿元，1年、2年、3年，平均的预期收益率是5％，最高是8％，还有一个10％，低的也有4％，而且卖得非常好，一出来就都抢完了。这意味着，房地产融资的模式，确实是在向着国家调控的政策方向发展，房地产投资不能从银行拿，信托是重要的渠道出口。
 
　　然而信托业本身出了很多事，有5次大的清理整顿，从2000多家到现在的59家，政府还是有一点心有余悸，但是信号还是非常强烈，房地产信托，我们现在叫信托，再过一段时间成熟了就逐渐向基金发展。
 
　　■争议焦点一：商业地产是否饱和了？
 
　　李文杰：虽然2003年、2004年商业地产竞争已经很激烈，但今年会更加激烈。主要来源于作为新利润空间的大量商业地产希望出售，第二供应量增加将会导致商业地产本身竞争更加激烈。2005年新开工面积约在300万平方米左右，竣工面积将达到170万平方米左右，加上市场上的存量，总供应量将接近500万平方米。过去很多商户找个经营场所都不容易，现在是开发商求他们进来，希望用商业拉动住宅的增值，住宅出售希望商业带来新的利润空间。因此商业地产市场在未来3年内将持续繁荣，但是反过来这种繁荣意味着商业市场对投资者的回报更低，甚至会出现失败的例子。
 
　　林洁：刚才李文杰说到了商业供应量相对涨得比较快。但是从北京的城市定位来说，我认为总的商业供应量是不够的，总体是需要加大的，有矛盾也是局部的问题。举个例子，北京的住宅房价和商业房价比最低，只有1：3,而深圳和广州则是1：5。目前出现的问题是开发商因为要快速销售，快速变现，造成商业没有系统的规划和策划，没有很好的经营。然而如果整体买下，做整体招商和策划，让商业的价值有所提升，可能持有两年以后，然后分块地卖出去。
 
　　■争议焦点二：何时是购房佳季
 
　　林洁：我不建议购房人在今年上半年购买，而建议人们在下半年购买。因为下半年有新盘大量推出。
 
　　李文杰：我认为集中放量会在2006年。
 
　　李忠：我也认为推盘是在下半年，这是博弈的结果，有的想早推但是没有推成。他们要完成充足的销售准备，没有半年时间完不成。但是，往后再拖不会，所以下半年的推盘量我想是空前的。我觉得2005年下半年和2006年上半年推盘量都会很大，可以预计2005年下半年加2006年上半年的全年推盘量肯定比2003年多。
 
　　■争议焦点三：政策对信托是紧是松？
 
　　林洁：现在不是卡信托，现在是分级，最高一级是无指性应酬的，是更宽松了。
 
　　李忠：大家对信托呼吁很多，但是政府是就着道德的底线，遇到有一个房地产信托出了事，政府就会想办法如何不要出事，很多的开发商说这么好的事，为什么不让我发，但问题是有人想拿它骗钱，就得规范。我认为政府对信托会越收越紧，2005年不可能放松。
 
　　邵念强：信托公司也有风险的成本在里面，如果有一个出现问题，就没有人相信了。
 
　　■争议焦点四：世纪金源MALL能否下败笔定论？
 
　　李忠：三天前《参考消息》最后一版有一篇文章，是外国记者写世纪金源MALL，这位记者发现售货员比买东西的顾客多。
 
　　段枚焱：商业中心培育需要时间，由于MALL不是传统的商业，需要不断的调整，可能是得经过两三年、三五年比较痛苦的阶段。但是，金源MALL好在只租不售，统一经营。
 
　　邵念强：我认为金源MALL未来两三年每年都会不一样。开业以来我去了十几次，周末的时候停车场是满的。我看好，一般的商业区是预热两到三年。
　 
　　林洁：培育期是肯定的，但是过了培育期以后，这个地方是有很多的问题争论的，一个是选址问题，还有一个是公共交通问题，还有就是辐射的体量问题。

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