专家预测：深圳房价2005年升幅将高达13%-15%以上

附：国内四大城市房地产与经济发展状况比较分析报告
　　　　2005深圳房地产发展趋势展望
　　　　　　　　　　　　　——深圳置业行房地产经纪有限公司 研究中心

3月1日，深圳置业国际房地产经纪有限公司召开了“国内四大城市房地产市场比较分析报告暨2005年深圳房地产最新趋势展望新闻发布会”，会上置业国际集团主席蔡涯棉先生对北京、上海、广州、深圳四座城市的房价从各方面进行了详细地分析比较并预测深圳房价将进一步走高。

据置业行房地产经济有限公司研究中心调查，预测深圳房价走高从横向看主要由于以下几点：

一、 深圳多项人均经济指标位于京、沪、穗、深之首

从2000年到2004年，深圳GDP平均增幅15.87％；上海GDP平均增幅11.46％；北京GDP平均增幅11.2％；广州GDP平均增幅13.78％。可见深圳GDP增幅为四个城市之首。另据不完全统计，深圳人均GDP、家庭年均收入增长、职工平均工资增长、人均可支配收入都较京、沪、穗高。

二、 深圳房地产投资比例较京、沪小

据调查从2000年到去年，深圳房地产投资额平均增幅15.09％；上海房地产投资额平均增幅20.22％；北京房地产投资额平均增幅28.85％；广州房地产投资额平均增幅8.6％，深圳房地产投资额增幅远小于北京和上海。从房地产投资与固定资产投资的比例看，深圳2004年前两项之比为39.6％，而上海同比为38.1％，北京为58.27％。对比北京等地，深圳房地产投资总额占社会固定资产投资总额比例偏低，而就整体经济快速发展的深圳看，深圳房地产市场在整个地区经济发展中做出更大贡献的空间会更大。

三、 深圳住宅商品房开发数量少、增幅低、空间大

深圳常驻人口为500～600万，人均面积为23平方米，与发达国家人均居住面积30平方米比还有7平方米的增长空间。另外，就深圳商品住宅新开工面积增幅看，深圳与其他城市的差距也非常大，从2001年到2004年，深圳商品住宅新开工面积的年增幅在2％左右，而北京和上海的同类指标均保持在7％甚至10％以上。

四、 深圳住宅均价涨幅微弱

2004年，北京二环内东城及西城住宅均价11000元/平方米，上海内环以内的商品房接近16000元/平方米，而深圳特区内罗湖及福田两区住宅均价只有7856元/平方米。深圳地产被 称为中国地产的“样板房”，而2004年商品房住宅销售均价涨幅仅5.28％，远远低于上海和广州。

而单就深圳地区看，置业行研究中心预测深圳房价走高的纵向原因主要有：

一、 土地紧缩，势必导致土地成本大幅上升

目前，深圳总面积19.53亿平方米，特区内面积3.28亿平方米，其中可用地不到2亿平方米，政府已出让约1.11亿平方米，已开发0.75亿平方米。继2002年深圳政府实施土地紧缩政策以来，03、04年土地供应持续减少，2004年共成交217.58万平方米，比2003年减少12.94％，而成交金额却上升了4.89％。开发商对土地的强烈需求与政府土地供给紧缩的矛盾势必使得土地成本的大幅上升。

二、 深圳居民生活水平的提高与房地产的真实需求将拉高房价

深圳经济一直保持快速稳定的增长趋势，2004年人均GDP为61596，人均工薪收入为4.8万元，人民生活水平大幅提升，中产阶层和高收入阶层的比重也日益加大，使得深圳实际需求也将同步增加。另外，随着大量新移民的不断涌入，深圳城市的房屋需求也将不断保持动态增长。

三、 深圳得天独厚的地理优势将吸引更多的外来人员投资

深圳毗邻香港，香港楼价升幅超过30％，豪宅升幅超过70％，在香港经济逐步复苏的情况下，众多香港人士将投资转向了深圳。深圳不仅有着适合居住的气候条件，还有着非常便利的交通条件，同时深圳还是外来文化的聚集地，有着稳定的社会基础和大量的人才储备，相信已经具备了吸引外资的诸多条件。

四、 众多政策将为深圳地产发展提供有力支撑

目前深港五大跨境工程已有三项完成，随着西部通道、皇岗地铁口岸的开通，深港通关效率将进一步提高，CEPA的实施将极大地拆除香港与深圳和珠江三角洲地区经贸往来的制度障碍，使得深圳已具备“深港一体化”的外部条件。9＋2经济圈的构成，深圳地铁一期的正式开通以及深圳城市化工作的开展都将使房地产开发朝着更加广阔的空间发展。

置业国际研究中心预测，未来深圳的楼价应从目前仅为上海的45％提升至70％，从目前仅为香港13％提升至20％～25％。预测深圳房价2005年升幅为13％～15％，未来三年升幅40％～43％。如若如此，深圳罗湖及福田两区住宅均价05年底将会达到11000元/平方米左右。

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