深圳旧村改造——大冲：新型现代化高尚居住社区

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1·改造定位

——科技园配套基地

——新型现代化高尚居住社区

《深圳市南山区大冲村旧村改造规划》中提出，大冲村改造的定位为：建设为深圳市高新技术产业园区配套基地；建设与深圳市整体城市形象及高新园区形象相适应的新型现代化高尚居住社区。

2·改造对策

——产业：逐步迁出第二产业

——土地：结合地铁挖掘潜力

——环境：改善人居环境

《规划》提出，通过“工业入园”逐步迁出第二产业；结合为高新园区配套大力发展商业及服务业，逐步改善第三产业的环境，使其成为大冲村经济发展的支柱产业。

在土地利用上，《规划》提出，高效集约地利用有限的土地资源；积极转换现有的粗放型村镇建设模式，促进土地利用向城市化模式发展，在满足配套设施用地的基础上调整各类用地的比例，使其结构更加合理；通过增加土地的综合利用，以提高单位用地产出；结合地铁的开通挖掘土地的开发潜力。

为了改善大冲村的环境综合质量，《规划》对大冲村的环境提出以下的发展策略：通过迁出工业减少其给环境带来的负面效应；优化居民生活方式，更新居民生活观念。这需要两方面的努力，一是发展各类服务业，二是普及与优化生活方式相关的生活科学知识；通过加强绿化设施，提高绿化覆盖率和质量，改善大冲村的人居环境；加强铜鼓路、科技大道等主要道路的交通整治和环境综合整治，改善交通环境，搞好道路绿化，控制噪声和粉尘污染，搞好道路“亮化”工程；加强重点地段、局部地区（如深南大道沿线、大王古庙等）的建筑群体空间设计、环境设计、绿化配置等。

3·改造措施

——大冲股份公司自行改造

——整体改造、就地安置

《规划》提出，大冲股份公司为旧村改造主体。

在改造模式上，以大冲村“整体改造、就地安置”为前提。此外，改造后不考虑就村内工业用地的就地补偿，工业用地考虑外迁至关外另行择址安排。

4·改造布局

——总开发量135万平方米

——保留大王古庙和郑氏宗祠

——三年见成效，五年大变样，八年换新貌

《规划》确定大冲村改造后的总建设开发量约为135万平方米。按照改造后作为“科技园配套基地、新型现代化高尚居住社区”的功能定位，《规划》除保留大冲村内现状的大王古庙、郑氏宗祠以及几棵古树外，对规划范围内的其他用地进行了重新整合。

《规划》提出，作为深圳市高新技术产业园区的配套基地，本区的功能配置除了一般的住宅、公寓外，更增加了相关的商业、文化、娱乐以及部分研发孵化及专业展场等多项功能，使其成为功能齐备的生活配套区，增加高新产业的吸引力，并以此带动大冲村的城市化改造进程。将沿深南大道北侧地块以及沿铜鼓路两侧本区主要入口地块设为商业服务业设施用地，其中铜鼓西路西侧地块除了具有商业、办公及公寓等多种功能外，还可兼容高新研发及孵化功能。另外，根据对拆迁安置的统一部署将四类居住用地置于用地的东北角（临时安置区）和东南角地块（永久安置区）。其它可利用开发的地块主要规划为二类居住用地，其中靠近科技园部分作为高新园公寓配套区，其余作为商品房开发区，可租可售，灵活满足市场需求。

此外，《规划》提出，考虑区位条件、交通条件以及用地现状建设情况，规划将本区建设分为三步进行开发，以实现“三年见成效，五年大变样，八年换新貌”。

5·相关链接

南山区大冲村位于南山区高新技术产业园区中区东片，本次改造专项规划的总用地面积为68.4公顷。

规划区内现状总人口29007人，其中常住户382户，户籍人口1007人（仅占3.4％），暂住人口28000人，常暂比为1：27.8。

规划范围内现状建设总量为90.22万平方米，本次旧村改造涉及的现状建筑物共有1337栋，总建筑面积约为86.82万平方米。

《深圳市南山区大冲村旧村改造规划》分析认为，大冲村距南山商业文化中心3公里，距深圳市中心约10公里，至宝安机场约20公里，与特区内其他三个高新园（前海、留仙洞和大学城）之间的距离也在10公里之内，另外地铁一号线也将在此布点。优越的区位条件，与城市整体结构的依托关系和便捷的交通联系，将有利于大冲村在充分享用城市各项配套服务设施的同时吸引城市的消费人流。

此外，大冲村位于南山区高新技术产业园区中区的东部，是深圳市高新技术产业带“9＋2”中非常重要的一环。因此，要通过旧改加速大冲村的城市化进程，只有依托高新技术产业园区的发展，提高对高新技产业园区生活配套的服务能力，大冲村才能实现现代居住文明社区与高新技术产业园区之间的高效衔接。

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