邹蓝：回头从宏观角度看看，我觉得中国房地产的确存在几个大问题。

[风林火]加息后，客户虽然成交量快了，在盈利之前，楼价上升了小一段。去年很多刚刚结束销售的楼突然很多，但是价格的确涨了。在这里我看到一个最大的风险，就是深圳适合不适合炒楼？深圳还是发展中的城市，没有可能有这么多闲钱。这时候我就不建议深圳和上海学，非要把楼价炒高多少，因为这个风险太大了，对银行风险更大。 [2005-3-30|15:54:46]

[何志杰]深圳可能不存在这个问题，97、98年的风险太深刻了。这里很多朋友在香港有朋友，他们很多就借鉴了那个时候的经验教训。 [2005-3-30|15:56:15]

[风林火]应该给银行一个建议，发展商如果把楼价抬得太高，银行就联合起来不给他贷8成按揭。 [2005-3-30|16:00:47]

[邹蓝]中国现在处于转轨经济时代，这意味着什么呢？转轨还没有完成。中央直接操控能力还是很强大。现在只不过用间接的利率杠杆弄一弄。2个点百分利率说实在对炒楼太小意思了，但是这意味着可能中央要出组合拳。尤其是示众的行为可能各地都不同。这个组合拳可能比对房地产市场价格预期影响更大。 [2005-3-30|16:02:40]

[风林火]我们媒体一定要把这个观点说出来。 [2005-3-30|16:02:59]

[何志杰]不过我觉得媒体很难的，很多大报都是靠地产广告生存的（笑）！他宏观上可以这样说，但是到每一个楼盘就会说火爆、升值空间巨大。 [2005-3-30|16:04:16]

[杨磊]上海房价最近的暴涨确实是非理性的。我最近去了上海一趟，有一家项目3万元，排队要三天三夜，很不正常。当年海南崩盘表现的是集中在大户中的崩盘。现在已经散落到了各个散户手上，已经全民化了。相比较深圳北京，房价还是比较理性。为什么上海的房价值这么多？你又不是天子脚下。这里面有几个原因，第一，供求关系的问题。第二，土地供给的受限。上海看不到多少绿地，看到的都是高楼，一旦起了一个楼，就好像当年抢股票一样，好像抢到了股票就抢到了钱。这种情况下，就出现了抢盘的情况。另外，国人对稀缺资源的意识在加强。最近国家免征农业税，大家觉得土地会更加紧张，大家认为国家对住宅开发的土地会紧缩。另外房价上涨还有几个方面的原因，一个是建材价格上涨。另外，也要考虑通货膨胀的因素。我们看当年的豪宅，比如当年住宅典范莲花北小区，现在住在莲花北小区还是典范吗？他的品味完全已经不是这个档次了。现在比如造园、周边环境改造、配套等等已经增加了开发商对住宅开发的成本，这也是上涨的原因。我这几年也在媒体工作，商家和媒体对房价的联手炒作大家是有目共睹的。刚才几位也提到了，报社的主要收入是在房地产，尤其是深圳。我们也不回避这个东西。他出了钱买了你的广告版面，他是作为投资的，他要回报，回报什么？就是让消费者觉得要用高价钱买房，广告经营压力也比较大，他肯定要去争夺这块广告市场。在报纸的经营系统，他也是市场化，他也要为他的客户去服务。这种情况下就出现了商家以大版面广告信息的压迫，造成读者紧张感、误导了消费者。使这个市场一定时间内失去理性。再加上各种概念，尤其是中原这样的策划公司的高手推出各种物业升值的理念，对房地产的炒作我想肯定是起到了非常大的推波助澜的作用。从目前深圳报业集团来看，内部也出台了一些规定、政策，我觉得目前还是比较理性。比如说对房地产软文的配发，原来做整版的广告就可以配发一个拍马屁的新闻，现在规定就500字，今年500字也不发了。至于广告怎么做，按照广告法规定去做。我报纸也要维护公信力。 [2005-3-30|16:05:17]

[邹蓝]我觉得说的很有道理。但是广告轰炸实际上是轰炸动了心的人。等于水99度加1度，但是对于水烧不开的还是没有什么作用。回头从宏观角度看看，我觉得中国房地产的确存在几个大问题。第一大问题，土地资源供应不足的问题。谁都没有想到70年后土地要还的问题。实际上西方早就解决了这个问题，没有70年，你这块土地就是你的，你只要交地产税就可以了。而且这个地产税都是地方税。比如地方好，大家都愿意到这个地方住，这个地方的房地产价格就高。房地产价格高了后，他们的税收就很多，这样一个良性循环就开始了。在那个地方都有房主协会。在美国，假定一个层次比较低的黑人进来了，白人安安稳稳的小区可能就有不稳定的因素出现了，住在旁边的白人也要走了，慢慢的黑人来的越来越多，房地产价格又下降了。房东委员会可能搞一笔基金，就是大家把空的房子买下来，防止不符合规格的人进来使房地产变质。第二，最近北京有一个工程师说要嚷嚷建房，10年前北大教书的郑先生已经这样干了。房子成本都很低。 [2005-3-30|16:08:39]

[何志杰]楼价的建造成本对楼价的影响我自己也有过研究，基本上建材的涨价对它的影响不是很大。刚才杨先生说到过去几个月时间里，所谓的通货膨胀对人的心理影响是非常大。我们大家都可以看到柴米油盐在过去几个月时间里至少上涨了30％。这样子，反而像这些耐用品没有什么涨价。现在一加息，马上有人想到加息第一个对付的是通货膨胀。很多人就觉得他要保值，股市不行了，别的投资渠道没有了，他就想到楼市。建材的涨价对房地产价格影响我觉得不是特别大。我们银行比较特别，像我们做的主要集中在几个热点城市，上海、北京、天津、广州、珠海。而深圳做的比较少，我们现在看到很多时候说土地不够，这是一个误区。实际上我国土地非常多。70年土地再来一遍，土地法明文规定国家可以无偿收回。他不无偿收回，你交税可以，但是他要收回，你就没有话说了。比如上海，上海是不是没有地？也不见得。我今天看到一个资料，上海政府统计，到04年底，政府已经批出的土地没有动的，大概有2600以上公顷的土地没有盖。这些可以盖多少房子呀？不知道。另外，我国走的路跟美国有点相似，现在不是提倡先建公路吗？公路建好后，人的活动范围就大很多。原来我在福田买楼、在罗湖上班，现在我可以到龙华买了，龙华建一条轻铁、一条高速公路，以后过来这边就是20分钟。这样土地适合人居住的范围一下子扩大了，每个老百姓是不是都知道这些呢？不一定的，绝大部分都不知道。因为他觉得这跟他生活没有关系，不会去理会。作为银行来说，作为这个行业的业内人士来说会比较关心。这一点不同。 [2005-3-30|16:09:14]

[邹蓝]前两天我在商报写了一篇评论，轻轨网一旦建成后，很可能出现北美、欧洲、西欧这种在大城市工作，在小城市居住的情况。假定建成后，来来回回1000元费用也比每天开汽车省事多了。再加上，轻轨的定时性是一个优势。这可能对房地产的上涨有很大的影响。刚才何经理说的很清楚了，从宏观角度来讲，为什么房地产这么火热呢？股市淡了，又没有其他投资工具，好多人都挤在这条路上。因此国家如果不在宏观经济上有一个全面治理，改善经济整体运行质量，使民众有更多的投资渠道，我觉得房地产过热问题始终会是一个问题。 [2005-3-30|16:11:19]

[杨磊]就是要分流？ [2005-3-30|16:11:41]

[邹蓝]是。 [2005-3-30|16:13:41]

[罗开位]刚才邹蓝先生说的有道理，央行在积极的拓展投资的宽度，中国现在是投资深度不够。中国现在逐渐这几年社会财富逐步集聚，这些钱投资什么产品呢？这就是金融的宽度问题。现在股票投资、货币市场投资相对有限。一般的耐用消费品又很便宜，大家都可以买的起。看起来，可以投的、而且有花钱的地方只有房子。所以这几年，房地产和汽车发展的相对快跟金融宽度不够是有关系的。另外，我认为中国的房地产应该是有一个比较快的发展。现在快速发展是正常的，而且未来几十年快速发展也是正常的。关键问题是引导往房地产市场发展相关的部门也好、企业也好，引导他比较好的稳健发展很重要。政府也希望在这方面捞一把、银行也希望捞一把包括媒体也希望捞一把，这就是一个很好的发展产业。我认为这方面的发展是社会责任感的问题。像我们有些地方政府就搞的好，有些地方政府搞的就不好，他拼命使房地产溢价来分钱。短期来讲，他分了很多钱，但是未来对他当地的经济不是很好。我就是为我自己当官负责还是为了这个城市未来发展负责，这是一个问题。作为银行是配合短期的操作以获得利益还是希望这个行业长期稳健发展使银行可以分享这个行业的利益。如果你是一个有责任感的、对社会负责的，就不会拼命配合房地产炒作。作为媒介也是一样，我们觉得这几年中国的媒介，一方面媒介受到了一定的限制，但是现在媒介有一些误导性的东西。我上次听到一个广告，说有一个什么药对减肥很有作用，当时这个医生说抽了脂肪后就会瘦，听众就问抽了脂肪后会不会还长胖，医生就说不会长胖。这完全都是误导。像很多媒体，都是美女广告什么的。而且有些广告还写成文字小说。媒体作为导向性的东西，怎么样寻求新的发展，这是一个社会责任问题，你应该有这样的社会责任感。 [2005-3-30|16:14:28]

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