禁止“期房”转让 稳定房价政府再打组合拳

●房价、户型面积等作为出让土地的前置条件

●个人购房不足2年转手交易的要全额征收营业税

●禁止“期房”转让

中央七部门11日联合出台了《关于做好稳定住房价格工作意见》，国务院转发了这个《意见》。

由建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会等七部门联合提出的《意见》，直指当前房地产投资规模过大、价格上涨过快的问题，提出各地要把调控楼市作为当前加强宏观调控的一项重要任务。

《意见》要求，各地区、各部门要做好供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费。

《意见》分为八个部分，分别是：“强化规划调控，改善住房供应结构”“加大土地供应调控力度，严格土地管理”“调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管”“加强房地产信贷管理，防范金融风险”“明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费”“加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度”“切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为”和“加强市场监测，完善市场信息披露制度”。

《意见》指出，当前一些地区存在房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出问题。

《意见》要求，各地要尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排。要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。有关部门要加大“窗口指导”力度，督促商业银行采取有效措施，加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，调整和改善房地产贷款结构，并加大检查力度，切实纠正违规发放贷款行为。

《意见》明确了享受优惠政策普通住房的标准，以合理引导住房建设与消费。同时要求，各地加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度。此外，意见还强调要切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为，加强市场监测，完善市场信息披露制度。

1支持自住需求

出让土地前先定房价、户型

为保证今明两年中低价位、中小套型住房的有效供应，《意见》说，在对这些项目供应土地前，房地产主管部门要提出住房销售价位、套型、面积等控制性要求，作为出让土地的前置条件。

点评：国家统计局资料显示，目前低端商品房供应不足，如经济适用房的比重由2003年的6.1%下降到了2004年的4.6%；同时，单套商品房的面积也不合理，国家统计局对某市进行调查后发现，该市80平方米以下的商品房不到12%。这就不难体会政府此举的良苦用心。

中小户型享受优惠政策

国家将在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。这些住房需具备如下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

《意见》强调，各地要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

《意见》还强调，加强经济适用住房建设，实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，切实降低开发建设成本，建设单位利润要控制在3%内。

点评：这些政策措施目的在于鼓励支持普通百姓自住住房需求。当前房地产市场的供应结构不合理，商品住宅供应中，中低价位住宅比例偏低。全国经济适用房投资同比出现负增长，非住宅、高价位住宅供应增长快于中低价位住宅供应增长是带动房价上涨的原因之一。

2遏制投机炒作

土地逾期不开发征闲置费

在土地政策方面，《意见》要求切实制止“炒买炒卖”土地行为，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年尚未开发的土地，征收土地闲置费；满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权。

《意见》还指出，要加大土地供应调控力度，严格土地管理。各地区要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。要继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应。

此外，还要进一步完善土地收购储备制度，积极引入市场机制，进行土地开发整理，降低土地开发成本，提高普通商品住房用地的供应能力。

点评：这项政策将打击一些开发商囤积土地的行为。由于去年以来房价快速上涨，一些拥有土地储备的企业在明显可以预期土地升值和房价升高的情况下，不急于开发土地，以时间换金钱。

自购住房2年内转手征收全额营业税

《意见》规定，2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后差额征收营业税。

点评：住房转让环节营业税政策的调整，主要目的在于增加短期炒作成本，遏制投机炒作。《意见》强调，各地要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，对不符合享受优惠政策的住房，一律不得给予税收优惠。

点评：有关专家表示，由于过去对什么是普通自用住房没有严格界定，一些地区在执行中把优惠政策扩大化了。一些不该享受优惠的也享受了，这就使得普通百姓的自住住房需求没有得到应有的保障。

“期房”将禁止转让

《意见》指出，在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。

点评：防止短期炒作之举。

3力保市场透明

提高市场透明度

《意见》同时要求，要严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，依法严肃查处违法违规销售行为。对虚构买卖合同，囤积房源；发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格（位）和套型面积控制性项目建设要求的，当地房地产主管部门要将以上行为记入房地产企业信用档案，公开予以曝光。对一些情节严重、性质恶劣的，建设部会同有关部门要及时依法从严处罚，并向社会公布。

点评：房地产市场存在严重的信息不对称，只有不断加强房地产市场信息系统建设，提高各类房地产市场的透明度，逐步形成反映房地产真实供求关系的房地产价格，才能更好地发挥市场功能，改善投资结构，引导合理需求。

4保护弱势群体

廉租房建设纳入政府目标责任制管理

《意见》要求，城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级人民政府对市（区）、县人民政府工作的目标责任制管理，省、自治区、直辖市相关部门要加强监督检查。

点评：住房是一种生活必需品，它不可能通过完全市场竞争达到供求均衡；而且，住房是人的一项基本权利，保障人的住房权利是政府的责任。当前，个别地方最低收入家庭基本住房需求不能得到应有保障，一个重要原因是住房保障体系不健全。因此，此举就显得尤为迫切。

政策解读

深圳市房地产研究所所长王锋——

深圳房价涨势将受遏制

就昨晚公布的稳定房价新政，深圳市房地产研究所所长王锋认为，《意见》和深圳市已经出台的系列“打炒”措施，将进一步挤出市场的水份和虚假需求，可以预见，深圳房价的涨势将受到遏制。

王锋分析，将房价、户型面积等作为出让土地的前置条件，是扭转房地产市场结构性矛盾的“长拳”，需要一两年见效；而对个人购房不足2年转手交易的要全额征收营业税、禁止期房转让等措施，则是打击炒作、立竿见影的“短拳”。

“《意见》是对国务院在4月27日提出加强引导和调控房地产市场的八项措施的具体落实，将国务院的措施明确化。”王锋认为，《意见》要求“房地产主管部门要提出住房销售价位，套型面积等控制性要求，作为出让土地的前置条件”，这将扭转近几年房地产市场的结构性矛盾——各地户型越来越大，高端市场比重越来越重，而低价位、中小户型的普通商品房比重越来越低，致使房价越来越高，老百姓买房越来越难。“尽管这条措施要一两年后才能见效，但是非常有必要，早规定比晚规定要好。”

对于《意见》规定，“2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税……”王锋认为，市场上的炒作行为主要集中在购房2年内这个阶段，一些炒作严重的房子，一年内度可以转手四五次，迅速把房价炒上去，而两年后的转手对市场的影响不大。“这一招非常厉害，对于打击炒房的力度非常大。营业税税率一般5.5%，将大大增加炒房者的成本，而买房自住者却不受影响。”王锋说，目前深圳的二手房转让只收了1.5%的契税，而没有征收营业税。

王锋说，《意见》要求切实制止“炒买炒卖”土地行为，《土地法》、《房地产法》以及国土资源部规章都有规定，政府肯定将加强闲置土地的“收地”力度，逼其进入市场，增加供应量。

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