张颐武：房价暴跌将导致公众、开发商和国家多输

建设部联合发改委等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，政府对房地产市场的宏观调控措施进一步细化。自2005年6月1日起，国家将对个人购房不足2年即转手交易的行为加大税收调控力度；今后“炒地”行为、转让“期房”行为都将禁止。国务院办公厅还通知要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。

从3月份国务院下发“稳定房价通知”，即业内所说的“国八条”。时隔不久，4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时，着重分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。并提出了“加强房地产市场引导和调控的八点措施”，即“新八条”，国家出台一系列的政策对房地产市场进行调控，其中的重中之重就在于房价持续高速上涨，已经到了“不得不说”的地步了。

 国家对房价的调控可以说是由来已久，早期可以追溯到2004年4月，国务院提出对房地产资本金比例提高一倍的通知，其中提到2003年房地产开发贷款余额增长很快，银行信贷资金占房地产开发资金的比例过大，其中潜存在不容忽视的金融风险。9月银监会提出要严格控制房贷风险，买方人月供不能超过收入的一半，即借款人住房贷款的月房产支出与收入比应控制在50％以下，月所有债务支出与收入比应控制在55％以下。10月，中国人民银行决定上调金融机构存贷款基准利率，基准利率上调0.27个百分点，这是中国9年以来首次加息。2005年3月央行取消房贷优惠政策提高5年以上房贷利率；3月26日国务院“秘密”发布“稳定房价通知”，即“国八条”；4月27日国务院提出了加强房地产市场引导和调控的八点措施，即“新八条”。5月11日，建设部、发改委等7部委联合发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》，而此文件于4月30日上交国务院。至此在一连串的组合拳猛烈的打向中国房地产市场。

对于国家一系列的政策，北大教授张颐武认为要两方面来看待。一方面，此次七部委出台稳定房价的通知是相当合理的，是在社会公众一致呼吁下采取的措施。对于目前房价居高不下的局面，政策调控对于平抑房价，尤其是像上海等房价上涨过快的城市起到了一定控制作用。对于通知中尤其提到的期房停止转卖问题，张颐武认为这个相关规定并不是首次出现，上海就已经实行了期房停止转卖。一系列的措施都是为了使房地产行业能够健康的发展，能够进一步的促进中国经济的健康发展。这也体现了对于普通群众的真诚的关怀。效果无疑是积极的。

另一方面，应谨慎的看待此通知所产生的效果。房价的大起大落会影响到社会的稳定，影响经济的发展。目前，中国在全球中起到了不可估量的作用，中国经济的发展直接影响着全球经济的态势，而房地产发展在中国经济中同样具有重要的作用，房价的暴涨与暴跌都会引起经济发展障碍，甚至影响社会的安定。防止房价暴涨的同时，也要防止暴跌造成问题和风险。因此国家，按照不同情况采取的多样的调控措施，坚定地避免暴涨和暴跌，保持房地产市场平稳的发展，是必要的。

谈及上海、北京的房价，张颐武认为，北京的房价是属于正常的平稳上涨，是市场发展的正常趋势。而上海的情况比较特殊，前些年，上海的房价较低，与其经济的发展不相匹配。上海已经成为了国际大都市，国际经济中心，而其房价相比较同样作为东亚国际经济中心的香港、东京而言要低很多，因而其房价上涨是难以阻挡的，是可以理解的。而一旦上海乃至中国房价暴跌，那么不论对于公众还是中国经济而言，都将是一个失败的局面，将造成多输局面，这也就是国家一面要控制房价但又要保持其平稳的原因所在。

 另一方面，国家的系列调控措施，也不可避免的造成了持币待购现象的进一步凸现，购房者处于观望状态，这与人们买涨不买跌的心理有关。目前一些地方出现的房地产成交量减少的情况值得高度关切，会不会在未来引发房价的下跌值得观察。同时一些已经买下住房的中等收入者也会由于房价下跌，发现按揭价值和目前的房产价值严重不符，面临负资产局面而产生不安和焦虑。香港的一些经验教训也值得我们关切。如果房价大幅度下跌，那么公众对于中国经济的预期将极大的受损，这不论对于公众、开发商还是国家都将是一件很不利的事情。因此要很谨慎的对待此次七部委稳定房价的通知，其效果还要进一步的观察，不能轻易的下结论。对于中国房地产发展以及房价走势，张颐武是保持一种乐观态度的。

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