道邦投资董事林荣时：上海地产泡沫不是一点点

2005年5月12日下午,在国务院转发的建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》 正式出台半天,搜房网在第一时间举办了“来自楼市研究前沿的声音”为题的大话地产，沪上8家长期研究房地产的研究机构20多位专业人士以个人观点进行了积极探讨，会议吸引了新华通讯社,解放日报,国际金融报,上海证券报,环球时报等30多家媒体记者的参与。进入现场直播>>>>

上海搜房网明天还将邀请华东师范大学余南平研究员、个人投资理财网CEO洪曦及金丰易居副总经理陈建民举办“铿铿三人谈政策”，敬请大家关注>>>>

（以下仅代表发言人个人观点）

我们身边的大部分投资人都是浙江的，做房地产我是一个外行，但是以我一个外行的角度来看，上海现在的房地产价格泡沫不是一点点，我们现在所有的指数只是一个数字化的指数，没有变成图表式的指数，大家可以看见在前几年房地产开发稳步向上，这个市场从慢涨到快涨，到现在的疯涨，在01年的时候所有的饭店谈的都是股票，但是现在到咖啡馆去都是谈的房地产，其实从去年开始宏观调控已经有一个比较明显的周期，它的目的是要对整个房地产长线的走势进行调控，但是由于我们现在的政府也没有经验，所以调控的时候会做过头，今天出的消息我个人认为是调控的最后一两道金牌，因为在昨天晚上我所看见新闻里面所说的是，除了七部委发布了消息以外，人民日报也发表了一篇评论员文章，我们原来所看到的宏观调控只是地方性政府的宏观调控，到现在为止是级别一步一步升高，我们的市场已经存在着比较大的泡沫，现在所看到的房价均价在7500到8000之间，这个价格可能会调整到6000，不排除均价会打到5500左右，明年可能会在底部进行很长时间的调整，这轮调整是对房地产行业的全部调整，随着将来宏观调控的到位，地方政府和中央在做博弈，这种博弈的最终结果是失败的，因为中央会用手里面的重要的武器来打压，目前房地产的上涨包括目前所面临的调整，时间点是属于一种胶着状态，这种状态马上会发生转变，这个时间估计在这个月，或者下个月的月初。

现在的房地产市场已经变成了标准的投资市场，少部分人参与自住，大部分人参与炒作，他们对每年8％的回报是看不上眼的，他们希望每年的房地产涨30％到50％，我在今年上半年所见到的任何做房地产的，上海的房价会涨还是会跌，大部分说会涨，理由是国家不会让银行背上很多的债务，接下去就是要开世博会，目前房地产和银行的协议，银行肯定是赚钱的，如果还不出贷款就进行拍卖，我们所看到很多浙江的投资人，现在投资上海房地产已经很谨慎了，再加上有很多外地楼盘到上海来，这个是非常的好卖。

这一轮调整我们预期时间比较长，过了这一轮调整之后，接下来的市场会比较稳定，政府要支持绝大部分的贫困群体，这些钱走了以后还会去房产，只不过是等待一段时间之后去房产，在上海十套房子里面，差不多五到六套是浙江人买的，两到三套是外资包括港澳台人士买的，还有大概一套多是留给上海的人买的，五到六套里面的60％、70％是温州台州人买的，这些人的资本都是通过20多年积累的资本，在房地产走得最低的时候已经进来了，所以是完全抗得起这个风险，但是从去年下半年跟风进去的投资者全部会在这次洗牌当中洗掉，这样对那些温州投资客来说主打目的是这笔钱还是要保持增值，在现在国内的理财市场还不是很健全的情况下，资本在上海撤退之后，向全国进行辐射，因为北京的开发商正在跟我们合作，从去年年底开始有一部分浙江资本北上到北京去投资房地产，力量相当之大，而且还有一部分浙江投资客已经把浙江二、三线城市都炒了遍，形象的形容就是几个人驾着一辆车，然后拿着一张地图，开到哪儿把这个地方的楼盘看一遍，然后就盯着某一个楼盘重点炒作，接下来第二个城市，第三个城市，然后再回过来抛第一个城市，他比我们所有的投资者都具有眼光，在市场低迷的时候能够看到，包括浙江的二、三线城市被温州、台州投资客炒了遍，其实我们自己也是做投资的，包括我们现在在上海也做投资，我们觉得住宅价格偏高，商业楼盘价格偏低，这些大机构的动作就代表了以后的趋势，那些第一批投资房地产的人他们去哪儿，哪儿的市场就会好，他们离开哪儿，这儿的市场就会低迷一段时间，如果今年年底能够见底的话，明后两年就会有一个机会。

我们对现在这一段时间，听到是中心的房价不会跌，我认为中心的房价存在很大的下降空间，只要安居房一上来，指标分到了，接下来土地就可以拆了，将来上海会走的一个趋势就是，老百姓越来越朝外线发展，我们现在所看见的自从这次开好两会以后，做了两件最重要的事情，一个是房价打压，一个是交通整治，这两个是关联的，通过政策打压，通过交通的开通，均价会有一个调整，这一轮调整是健康的，而且这一轮调整还没有开始，而且马上就会开始。

提问：有很多的温州客在上海投资房产，很多其实是快进快出的，但是有一个问题他们有没有做过巡视的准备？有没有资金准备两到三年还贷款？这个房子是抛不掉的。

林荣时回答：他们没有这样的思想准备，这次不单单是洗上海人的牌，也是洗了温州人的牌，在温州人的观念里面上海房子好，他买的早，我们所看到的温州投资客在投资一个项目以前，对周围了解得很清楚，因为我们自己正在收购一个项目，为了收购这个项目，我们在周围已经花了很多的钱，我们收购的是小户型，但是我们不去做住宅了。

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