七部委出台房产新政 南京房价究竟何去何从

近一段时间以来，从中央到地方控制房价的政策一个接一个出台，无论是炒房的、建房的还是卖房的，现在都在提心吊胆的过日子。但是，房价却没有能够降下来，仅仅是增幅放缓。看来，宏观调控的政策还要来得更猛烈些才行。日前，建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等国家七个部委联合出台了房产新政，再次剑指“死不低头”的高房价。七部委新政结合南京以及江苏省相关部门近期的一系列政策对南京楼市将产生多大的冲击？

南京“新界定”高档房征收4%契税

在意见中，国家七部委明确指出，要加大中低价普通住房和经济适用房的建设，解决住房供应结构矛盾。这一点，南京尤为突出。数据显示，2005年一季度南京的房地产市场继续呈现严重的结构性供需矛盾的市场特征：一方面有141万平米的潜在需求因为价格、区位、配套等方面的原因在短期内未得到满足；另一方面约有373万平米的商品房因为价格、区位、配套等方面的原因在短期内得不到消化；由此可见，南京房地产市场的结构性供需矛盾已经非常尖锐！

南京工业大学房地产教研室主任瞿富强指出，高价房对于整体房价的拉动作用是非常明显的，要调整房价必须先从高价房动手。

呼应国家七部委八条铁规，记者从相关业内人士处获悉，针对南京的现实情况，南京市很有可能在近期针对高档房征收4%的契税，而且关于高档房的界定也已经有了明确的说法。

记者了解到，与建设部的三条规定略有不同，南京将会根据自身发展的实际情况，因地制宜，可能会将建设部规定的高档住宅120平方的标准适当放宽上浮到138平方，加上容积率低于1.0，房价高于周边同一土地级别上的同类楼盘价格的20%，以上三个条件只要有一个沾边，则被列入高档住宅的行列，征收4%的契税。据悉，目前该新政正在上报南京市政府批准，具体细则将会择日实施。

江苏地价“分水岭”改成3年

意见中指出，要严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。要规范土地出让公告和合同的内容，加强房地产开发用地供后监管，对违反土地出让合同约定或有关规定的，依法追究违约违规责任。

而江苏省物价局日前也出台了相应规定控制地价对房价的影响。适当调整土地价格的评估方式，抑制房价过快上涨。为抑制房价过快上涨，对取得土地使用权在三年以上的土地可以经价格主管部门确认后的市场评估价格计入房价。各级价格部门要认真审核土地价格评估结果，保持宗地评估价格与周边地价的基本衔接，防止因土地实行评估而推动同地段房价上涨。

税收杠杆打击炒房族

此次意见中最大的亮点就是特意为炒房族量身定做的税收政策。自2005年6月1日起，国家将调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。对个人购房后转手交易，尤其是个人购房不足2年即转手交易的行为加大税收调控力度。这是国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》中提出的。意见指出：对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

记者特意算了一笔账，一买家去年购入一套商品房，价值60万元，现在抛出，卖价72万元。如果在6月1日前成交，按销售价减去购入原价后的差额依5%的税率征收营业税，只需缴纳0.6万元：(72-60)×5%＝0.6(万元)，如果在6月1日后成交，按《意见》全额征税，则需缴纳3.6万元：72×5%＝3.6(万元)，一下子多出3万元。

江苏房贷四大新政

意见中指出，对市场结构不合理、投机炒作现象突出，房地产贷款风险较大的地区，要加强风险提示，督促商业银行调整贷款结构和客户结构，严格控制不合理的房地产贷款需求，防范贷款风险。

日前，在银行同业公会的协调下，南京银行签订了一份江苏银行住房贷款同业约定。约定中对于贷款利率标准、二手房转让、收入证明等多方面进行了详细的解读：商业贷款50万元到100万元之间的，贷款不超过七成，按基准利率执行；转让的二手房如果没有还清银行的按揭贷款，就不能再次贷款；借款人住房贷款月支出与收入比不超过50%，月所有债务支出与收入比不超过55%；纳税凭证列入收入证明。

鼓励支持普通百姓自住住房需求

意见中指出，要加强经济适用住房建设，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，切实降低开发建设成本，建设单位利润要控制在3%以内。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

这些政策措施目的在于鼓励支持普通百姓自住住房需求。当前房地产市场的供应结构不合理，商品住宅供应中，中低价位住宅比例偏低。

全国经济适用房投资同比出现负增长，非住宅、高价位住宅供应增长快于中低价位住宅供应增长是带动房价上涨的原因之一。

南京房产局“温柔”的监管房产企业

意见中对于房产开发企业和中介机构提出了众多规定，并提出要加强市场监测，完善市场信息披露制度。南京市房产局日前也出台了10项措施规范开发企业行为，并借此控制房价涨幅。

南京市产权市场处处长张定一说，他不希望南京像其他城市一样通过税收等措施来强力调控房价涨幅，而是希望通过开发商自律来控制房价涨幅。为促使开发企业自律，政府将出台两个配套举措，一是通过网上房地产对各楼盘的涨幅进行跟踪，并通过媒体公布；此外，在今年年中或年底，对涨幅过大的楼盘及开发企业进行清查，并严加处理。他表示，他的话绝不是儿戏，如果因开发商不自律造成房价过快上涨，届时南京将肯定出重拳稳定房价。

南京房价涨、跌都难

七部委的新政也好，南京市房管部门的政策也罢，这一切对于“久高不下”的房价将会产生一定的影响，但对于房价的影响将会导致房价下降还是房价步入“缓涨”通道，各方专家和业内人士各执一词。

南京某开发商认为，南京的房价一定不会降！因为房价的决定因素是多方面的，我们可以看到自从2003年以来，南京拍卖出的土地现在对于开发商来说都是不赚钱的，伴随着近年房地产开发的成本的不断上升等等诸多因素，南京的房价下降完全不可能！

记者在南京最大的业主社区华侨路茶坊做了一个调查，南京实行新政之后，很多观点认为，从此南京房价将会发生本质的变化，多方观点认为老百姓盼望了多年的降价已经成为不可抵挡之势；可是也有观点认为，国家调控不是为了彻底打压房地产，而是让房地产进入一个缓涨的通道，降价是不可能的；到底房价会不会因此下降，买房人现在该不该买房？记者注意到，有85%的投票者认为房价将会下降，仅有15%的购房者认为房价降不降还需要细致分析，不能妄下定论。

认为房价会下降的购房者普遍认为，“包括银行、物价、房管部门在内联合出台的各项措施的根本目的是为了协调整个房地产市场，虚高的地方肯定是要降的，南京市民收入与房价不配比导致南京房价下降的趋势不可避免。

瞿富强主任认为，南京的地价不降下来，房价根本不可能降下来。追求利润最大化是商人的天性，房产商是不会让出利润的。但是在如此强大的宏观政策调控下，房价暂时也涨不动了，在相当长的时间内会维持现有的价格。

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