新政“微震”：一夜间降价30万 楼市风雨中飘摇

政策背景

前天晚间，建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》将政府对房地产市场的宏观调控措施进一步细化。自6月1日起，国家将对个人购房不足2年即转手交易的行为加大税收调控力度；“炒地”行为、转让“期房”行为都将禁止。国务院办公厅还通知要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。

影响开发商：中小企业受大冲击

业内专家指出，从销售方面来说，新的税收政策限制了投机，将在一定程度上影响楼盘销售速度。另一方面，无条件回收闲置两年以上的土地将对开发商的资金实力有更高要求。“中小型开发商将受到一定冲击，在宏观调控之下怎样解决融资问题，怎样应对现状是重中之重。”高力国际华东地区常务董事翁琳乐观表示。

业内更有观点称，制止“炒地”、加大对闲置土地的清理力度将增强“土地调控”政策，盘活开发商手中的土地资源，挤压房地产市场的源头泡沫，进一步向居住类用地倾斜；另外配合加强对规划方面管理力度，改善目前新房市场“面积过大，总价过高”的现状，缓和市场供应的结构性矛盾。加上金融政策的配合，开发商面临“资金和土地”两重压力，可能会出现“降低销售价格以尽快回笼资金”局面，避免可能的破产。

大批中小中介面临淘汰

对于靠二手房业务吃饭的沪上中介来说，这次调控不可谓影响不大。业内专家指出，目前上海中介万余家，从业人员十万以上，但经历了3月的市场调控，大部分中介业务量下滑五成以上，很多“夫妻老婆店”甚至一单未做，陷于倒闭境地。

对策投机客和自住者“冰火两重天”

关于普通住房的定义，高力国际认为是一个相对的概念。“系列政策的指向非常明确，只是针对短期投机者，如果明确了这一点就不难确定相关条款来定义普通住房。而普通住房拥有者，即大众消费群体不会受到影响，”翁琳表示。

业内表示，房产投机客的投机成本将大大提高，而市民投资者也应当重新计算回报率。“在成熟的市场新加坡等国家，房地产的年收益率低于中国，但在理性增长的市场形势下，投资者可以长线持有物业以获得稳定收益。”

商业地产受宠

住宅作为一度热点，将逐渐脱离投资者视线。翁琳就此提出，近期推出的一系列新政都未涉及写字楼市场，而这一市场由于其稳定的长期回报正为海外资金所青睐。在住宅市场面临理性调整的时机下，可以预计商用物业市场将持续走强。数据显示，甲级写字楼市场的空置率目前处于7%的低位。而由于旺盛的需求和有限的供给，未来两年的空置率估计将保持在10%以下。

未来年底市场会供求逆转

业内普遍认为，今后还可能会有相应政策出台，楼市短期炒作更会受到严格控制。“政策已经从过去温和调整供求关系到现在压制各类投机需求，居民自住的刚性需求则被两个一千万消化部分，而潜在的改善性需求、投资需求可能受政策影响，尽管依旧出手但考虑增多，整个供求关系也就可能在年底发生逆转。”房产之窗专家指出。

“我个人认为市场到第四季度有一定下降，那时可能有两种情况：一个是效应消化，价格就反弹，去年年底就是这样的情况；反之就是效应长期延续，对市场长期产生作用，但现在看后者的可能性大。”荒岛房产工作室专家冯伟表示。

冯伟指出，3月以来的一系列政策让4月上海楼市交易量萎缩，新房和二手房都有下滑，这次的政策出台加剧了效应。而政策短期效应一般是滞后三个月完全显现，加上开发商的资金链一般也就是维持三到六个月，“所以我个人认为第四季度肯定反映比较明显，除非还有一些利好政策出来。”

新政出台投资客"跳水"抛房

二手市场炒家急吼吼“跳水”卖楼，部分投资客由卖变租，转向长线投资；新盘销售持续低迷，个别楼盘甚至出现十几例客户退房……前天，国务院七部委联合制定的房地产新政对外公布，对2年内转让的住房全额征收营业税等调控手段，在沪上房市激起层层涟漪。

反响一

赶在期限前大面积抛房

全额征收营业税的政策公布后，二手房市场立刻出现了大面积抛盘，炒房者开始和时间赛跑。记者在浦东、长宁等地区的二手房市场了解到，不少投资者昨天致电中介公司，称只要能够在6月1日前转让手中物业，在价格方面可以作较大的让步，很多物业在一夜之间降价30万元。

浦东世纪公园周围新盘供应量大，投资者也比较集中。随着新的调控政策公布，这里的二手房市场抛售现象更加明显。昨天下午，记者在迎春路上看到，200米长的马路两侧开了近10家房产中介，与以往的顾客盈门形成鲜明对照的是，这些中介公司里冷冷清清，“急售”房源的招牌已挂到了大门口。

联洋地区的浩天地产章先生透露，听闻新政策，很多已将房源挂牌的业主卖房心切，表示只要在6月1日前将物业转让出去，可以降价处理。比如一套联洋年华6楼的房子单价更是从15000元降到了13000元，一夜之间总价降掉了30多万元。

在古北地区，抛盘者也纷纷现身。据黄金城道上某中介介绍，昨天早上有客户打电话，愿意在原价基础上每平米再降2000元出手，总价降了40万元之多。

据上海中原的监测数据显示，4月以来，部分区域中高档二手房均价有所回落，例如中远两湾城4月1日前房价基本在15500元至16000元之间，现在回落至15000元，下降了7％－10％左右。全市19个区域，12个区域住宅均价下跌，11个区域成交量减少。

反响二

由售变租转向中长线投资

在一部分投资者赶着时间抛售时，另一些投资者已经开始转向中长线投资市场。浩天房产的章先生向记者表示，联洋地区有相当一部分投资客并未抛售，他们在观望，并且计划转向中长期投资市场，另外，一些投资客在继续寻找价格较低的物业。

投资客彭先生手头有5套房子，其中2套在古北。虽然他长线看好上海楼市，但如今已经不打算在近期再度买进，而是抛出一两套，余下的准备出租。

太平洋物业的周小姐表示，在一系列调控政策过后，上海楼市中长线将看好。以联洋年华的两房为例，月租金可以达到4000-5000元，月还贷大约为6000元左右，投资客可以通过租赁市场缓解资金压力，等到更加合适的时机再卖出物业。

对于二手房市场的变化，中原地产董事总经理谭百强分析认为，随着宏观政策的继续调控，市场将进一步回复理性发展，恶意炒作及投机性客户将得到有效遏制。4月，二手房抛盘量明显增加，买卖双方心态趋向于理智，自住型购房者有上升趋势。总体来说随着宏观经济持续走好，良好的房地产投资环境及市政建设的不断完善，2005年上海二手房市场将逐渐回归理性态势。

反响三

新楼盘难见投资客身影

闵行区新近开盘的“九歌上郡”项目，昨天出现了十几例退房现象。销售人员表示，这个项目4月28日正式开盘，均价12000元，事先有意购房的人都要存入5万元参加摇号，昨天有一些已经摇到“号”的购房人主动放弃了选房权利。据介绍，放弃购房的主要是一些投资客，他们认为新政策下投资的成本、风险都大大增加，而且对后市还会有什么调控房价的政策出台心里“没底”。

在二手市场抛盘激增的同时，昨天，一些新盘销售也依然持续近期以来的低迷状态。网上房地产的统计数据显示，昨天上海共预售商品房313套，其中商品住宅239套。

昨天下午，世纪公园旁边的香梅花园售楼处里冷冷清清，三期尚存的30多套预售房源看的人很少。工作人员向记者表示，现在买房的人不多，主要是自住消费者。只要有意向随时可以买，不需要排队也不需要拿号，这批房源的均价每平方米18000元，近期要开的新房源价格变化也不大，大约每平方米18500元。

在徐汇区某楼盘的销售现场，销售主管毛静也表示，现在已难见投资客身影。据她介绍，该楼盘前两期项目投资客的比例在30%以上，而现在一些有资金实力的投资客还在观望，而小的“炒家”已经放弃了继续投资的计划。目前该项目三期楼盘共推出156套，从开盘到现在的一周多时间仅卖出10套。

昨天上午9时许，在耀江花园的摇号现场，来自浙江的吴先生边翻报纸，边在留意自己的摇号结果。当记者告知最新的房产政策时，他反应十分强烈，“这下影响大了。”他表示，目前在上海内环线以内的房子，一般单价都要达到2万元，如果以一套面积150平方米计算，总价就在300万元左右，按照新政策，购房未满2年转让就要全额征收营业税，这样征收的营业税就会高达15万元，将直接影响投资利润。而且，如此大额的税费也不可能转嫁给下家。因此，这一政策比上海3月调整出台的财税政策更为严厉。

在现场观摩摇号的汪阿姨同样来自浙江。听闻有新的房产政策出台，她赶紧摘下眼镜，仔细向记者询问。原来，她一直在上海购房做长线投资，目前手头有一套虹口区的房子，区域的租赁行情不好，正打算转手，只是苦于迟迟没有拿到小产证，不能上市交易。“估计6月1日前是没法卖了。”面对新政策，汪阿姨言语间有些犯愁。

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