龙岗中心城G01037-0099投资环境分析

主题词： 投资环境 、 供需状况

一、 宏观环境分析

1 、深圳市经济发展状况

1.1 国民经济持续增长

2004年深圳市国民经济继续保持平稳、快速、健康的发展势头，全年全市生产总值（GDP）达到3422.8亿元，按可比价格计算，比上年增长17.3%。

其中，第一次产业增加值 14.18亿元，下降19.8％；第二次产业增加值2108.14亿元，增长21.3％；第三次产业增加值1300.48亿元，增长11.3％。三次产业结构为0.4：61.6：38.0。按常住人口计算，人均GDP达59271元，增长7.8％。按现行汇率计算，本市生产总值达到413.54亿美元，人均GDP为7161美元。全社会劳动生产率77934元，增长4.3％。

表 2.1 深圳市近年综合经济指标

2004年国民经济年度预期目标全面实现，部分指标提前一年实现“十五”计划经济增长目标；经济运行的质量与效益提高；科学、教育、文化等社会各项事业不断进步；人民生活改善，城市功能增强，在建设国际化城市的发展道路上迈出了可喜的步伐。

1.2 固定资产投资规模继续扩大

2004年全市固定资产投资增势呈现上半年较弱，三季度渐强，全年走稳趋势。全年全社会固定资产投资额1090.14亿元，比上年增长14.9％，其中，基本建设投资458.96亿元，增长27.5％，占全社会固定资产投资比重为42.1％；更新改造投资87.57亿元，增长55.9％，占8.0％；房地产开发投资432.01亿元，增长4.7％，占39.6％，房地产开发投资所占比重比上年下降3.9个百分点。

全社会房屋建筑竣工面积 1876.24万平方米，比上年下降15.8％，其中基本建设房屋竣工面积344.38万平方米，增长100.8％。商品房竣工面积690.76万平方米，下降32.3％。商品房销售面积1037.92万平方米，增长15.3％。

2 、深圳市房地产市场现状与走势

2.1 商品房需求整体保持平稳增长

根据市国土资源和房产管理局网上备案预售合同资料显示， 2004年我市商品房销售面积为935.85万平方米，同比增加了6.61%，市场整体需求平稳增长。从不同类型商品房的销售情况来看，住宅、办公楼和商业用房的销售面积全面增长。2004年全市住宅销售面积为820.13万平方米，同比增长1.01%；办公楼销售面积为27.54万平方米，比2003年增长40.94%；商业用房销售面积为65.01万平方米，同比增长65.12％。

2.2 住宅市场整体供求基本均衡

2004年，我市商品房批准预售面积953.19万平方米，同比增长9.53%，其中住宅批准预售面积为806.48万平方米，同比增长12.5%。

从图 2.1可以看出，2002～2004年，商品住宅的批准预售面积总体大于实际销售面积，二者相差128万平方米，住宅批准预售面积与实际销售面积的比为1.05：1。表明目前市场总体供给基本充足，供求基本平衡。但是，如果新增预售小于实际销售的状况长期持续下去，消费者在买房时的选择余地必然越来越少，进而引起房地产价格的继续上涨。

图 2.1 2002年以来住宅批准预售面积和销售面积对比图

2.3 商品房价格水平小幅上涨

根据我市网上预售合同备案统计， 2004年按照建筑面积计算的住宅销售均价为5980元/㎡，与2003年相比上涨了5.28%；写字楼平均交易价格为9997元/㎡，比上年同期下降了1.64%；商铺平均交易价格为12463元/平方米，比上年同期下降了3.51%。商铺、写字楼价格的下降与近年来市场上累计的供应量较大有一定的关系。

从各区住宅销售价格来看，除福田区由于豪宅项目的减少，住宅销售价格比 2003年下降5.4％外，其他各区住宅价格均有所上涨。其中，罗湖区、南山区住宅均价为7996元/㎡、6410元/㎡，分别比2003年上涨3.23％、2.04％；而特区外的宝安、龙岗两区住宅价格分别为4186元/㎡、4172元/㎡，分别比2003年上涨11.09％和19.64％。特区外房价的大幅上涨，使特区内外价格总体差距也由2003年的2倍减少到1.7倍，差距减小了15%。主要是因为自2003年底以来，随着市委、市政府加快特区外城市化进程系列政策的出台、地铁等基础设施建设的整体加快，特区内的土地资源日益减少，使得特区外房地产市场明显活跃起来。

2.4 2005年房地产市场走势

今年 1～2月全国房地产投资增速仍高达27％，深圳房价也比去年同期上涨约8％，改变了过去房价上涨幅度一直保持在5％以内的惯例，一季度房价同比仍上涨了6.3％。

近期国家和深圳市政府相继出台了一系列措施以抑制房价暴涨。 3月中旬以来，央行对个人房贷加息；国务院也下发了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，提出了抑制房价过快上涨的八条措施。深圳市政府也于4月1日出台了“无证认筹封杀令”；4月4日发布了“打击非法炒房四大举措”。

从深圳市近期的房地产政策和城市发展计划，可以预测 2005年深圳市房地产市场将呈现如下特点：

•  新出让房地产用地仍将继续采取紧缩控制

•  增加普通住宅用地的供应量以有效拉低楼市的均价

•  楼市重点“外移”步伐加快

•  供求总量基本均衡，供求结构基本合理

•  房地产价格仍将平稳趋升

二、区域发展状况

1 、龙岗区发展现状

1.1 龙岗区概况

龙岗区是深圳市的市辖区， 1993年1月1 日正式建立，位于深圳市东北部，东临大亚湾、大鹏湾，南接深圳经济特区，西连宝安区，北靠惠州市、东莞市，地理位置得天独厚。全区总面积844.07平方公里，总人口193万人，其中常住人口20万人。辖平湖、布吉、横岗、龙岗、龙城、坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鹏、南澳11个街道办。

1.2 基础设施

1.2.1 交通

龙岗区已形成海陆空立体交通运输网络。区内公路四通八达，高等级公路已形成网络，村村通公路。区内有一级公路 7条，沿新建成的龙岗第二通道，龙岗区中心城至市中心车程仅需20分钟。铁路方面，广深铁路、平南铁路、平盐疏港铁路贯穿龙岗区，在其交汇处建有大型的平湖铁路编组站，规划面积16.25平方公里的平湖物流基地正在建设中。龙岗区南面紧邻国际大港盐田港，西距蛇口港约35公里，区内还建有沙渔涌等多个港口码头，可泊5000吨级的轮船。地铁3号线也将于2008年竣工通车。

1.2.2 供水

龙岗区水资源丰富，全区有中小型水库 36座，总库容量1.93亿立方米，可供水量7690万立方米。另外，东深引水工程和深圳市东部供水工程每年可向龙岗区供水7.5亿立方米。目前，已建成镇级水厂18座，年生产能力达2.72亿立方米。

1.2.3 供电

龙岗区电力设施完备，区内建有 50万伏变电站一座，22万伏变电站2座，11万伏变电站12座，主变容量3341兆伏安。另外，主变容量3000兆伏安的50万伏鹏城变电站正在建设。区政府正在采取有力措施，缓解龙岗区电力紧张的瓶颈制约。

1.2.4 通讯

全区已建成由 13处交换局、11个模块局、2处汇接局组成的通信网，局间中继传输全部实现光纤数字化，可与世界各地直接通话。全区可投入使用的电话交换机容量达40.3万门，实际电话用户有35万户。

1.2.5 环保

龙岗区已建成了十多个大型基础环保设施，如龙岗中心城垃圾焚烧发电厂、平湖污水处理厂等。饮用水源水质达标率达 99.8％，近海海域水质保持国家一类标准，大气环境质量优于国家二级标准。工业废水达标排放率、废气处理率、固体废弃物综合利用率于1999年就提前完成了国家下达的环保"双达标"任务。目前，全区森林覆盖率达55.7％，绿化覆盖率为36％，生态环境质量显著改善。

2 、龙岗区房地产市场分析

2.1 房地产市场的发展

龙岗区房地产市场的发展大致经历了三个阶段：起步阶段、治理调整阶段和快速发展阶段。原宝安县时期多属于自建自用性质的房地产开发，不能称为真正意义上的房地产开发，只能算房地产市场的起步阶段。新区成立至“购房入户”政策实施，为房地产市场的治理调整阶段。在这一阶段，开展了土地清查工作，进行了历史用地遗留问题处理，并通过带资开发、政策优惠等多种形式启动龙岗区房地产市场，完善市政配套设施，改善投资环境，为龙岗房地产市场的快速发展打下了坚实的基础。以“购房入户”政策出台为标志，龙岗区房地产市场进入了快速发展时期，迅速形成了以布吉和区中心城为核心的两大中心区域。

2.2 房地产二级市场销售情况

2004年龙岗区住宅二级市场共销售16043套，建筑面积145.3万平方米，金额60.6亿元，均价（建筑面积）4172元/㎡。从2004年各区的住宅销售来看（如图2.2），龙岗的住宅销售面积居全市第三位，占全市住宅销售总面积的17％，与2003年相比所占比重基本保持不变。

图 2.2 2004年与2003年各区域住宅成交面积所占的比例图

（内圈为 2003年数据，外圈为2004年数据）

2.3 房地产二级市场走势分析

根据总体规划和市场特性，可将龙岗区房地产市场按区域分为五大板块：区中心城板块、布吉板块、平湖横岗板块、坪山坑梓板块以及东部板块。其中，区中心城板块和布吉板块属住宅板块，平湖横岗板块、坪山坑梓板块属于工业板块，东部板块属于旅游度假板块。

龙岗各个板块之间发展极不平衡，目前布吉和区中心城这两个板块约占全区市场份额的 90％。这主要是由于布吉与特区接壤，有明显的区位优势；区中心城超前的规划，优雅整洁的环境，完善的服务配套设施，大大促进了房地产市场的发展，其所占的市场份额在逐年增加，是龙岗区最有潜力的房地产市场。在开工量的统计中，以布吉和区中心城的开工量最多。位于龙岗区东部的坪山、坪地、坑梓、大鹏、南澳五个街道办的房地产市场尚处于起步阶段。

关口物业概念、休闲度假物业概念、环保型物业概念、郊居化物业概念等居住概念，在龙岗区房地产市场掀起一阵阵热潮。

随着龙岗区的全面城市化和地铁线的开通，房地产“外移”的发展趋势将会越来越明显。

三、龙岗中心城房地产供给分析

表 2.2 龙岗中心城近期开发楼盘统计表

从上表分析， 2004年龙岗中心城住宅价格涨幅较大，目前多层、小高层住宅销售均价在4000元/㎡左右，一层商铺也均在10000元/㎡以上。其中，与拟出让宗地邻近的海逸雅居从去年年底开盘以来，住宅销售良好，目前已销售了54%，均价为3900元/平方米；商铺销售一般，目前仅销售了15%，一楼临街商铺销售均价为13500元/平方米。

图 2.3 园景花园

图 2.4 顺景花园

四、龙岗中心城房地产需求分析

龙城工业园：位于中心城的西北面，占地面积 47万平方米。工业园规划建筑面积55～60万平方米，居住人口达19000人左右，除工人居住在工业园区外，部分高级管理人员对住宅需求具有一定潜力。特别是重点发展电子信息、生物工程、纳米材料等高科技产业的深圳留学生创业园龙岗孵化中心，该部分技术人员选择中心城置业机会较大。

宝龙 -碧岭园区：位于龙岗区中心城以南，坪山镇以西，由宝龙工业城和坪山碧岭工业区及其周边地区组成。规划总面积为31平方公里。该片区主要发展超大规模集成电路及配套产业、电子信息产业和新材料产业。作为深圳市规划中的深圳电子信息产业基地，超大园区的建设对住宅的需求量不可忽视。

区直机关和事业单位：中心城东侧为区政府所在地，区直机关及事业单位林立，而大部分政府工作人员居住在关内，这部分消费群体有能力在龙岗进行二次置业，以解决上班路途远的难题。

地铁沿线的客户群：地铁 3号线起点于红岭中路，终点至龙岗龙兴街，连接布吉、龙岗及横岗三地，而中心城作为龙岗区政治、经济、文化中心，对周边街道亦具有一定辐射和吸引力。

商业客户：主要为个体经商户及投资客。

本章结论

龙岗区中心城基建投入对经济支持的效应将逐步释放，住宅市场供需两旺， 2004年比2003年的房价涨幅超过20%；中心城商业物业仍以小区商业配套为主导，随着人口规模的增长，商业物业的升值空间较大。