龙岗中心城G01037-0099项目投资价值分析

主题词： 优劣势 、 定位 、 投资价值

一、项目 SWOT分析

（一） S优势

1、区位条件——该宗地位于龙岗区中心城西南边沿，紧邻余石岭公园。区域内规划科学合理、环境优美；中心城南、北面规划为电子信息产业基地及高新技术产业园，基础设施投入逐步加大，人口规模、素质将有显著提高，住宅消费群体稳定。

2、交通优势——地块二面临路，并已建成通车，水官高速、龙翔大道、深惠公路、机荷高速等构成发达的交通网络，对外交通便捷。

3、地块优势——地块规划为商住用地，总建筑面积232580平方米，其中住宅204450平方米、商业23000平方米，社区配套及幼儿园5130平方米，具备规模开发。

4、教育卖点——本项目周边学校遍布，紧邻深圳市第三高级中学（在建）和爱联陂头背学校，距龙岗中专、龙岗电大不足2公里。

（二） W劣势

1、区域内零售业点多面广，零散不成规模，不利于商业物业档次的提升。

2、该宗地四周基本为未建成区和空地，目前人气不足，商业氛围不浓，生活配套设施不齐全。

3、场地内土方工程量较大，前期费用有待于进一步投入。

（三） O机会

1、随着中心城城市功能的增强，人口规模逐步增大，各项配套设施日趋完善，市场承接能力将有显著提高。

2、2008年地铁3号线的开通和深惠公路的改造等几条利好消息将提升区域的置业形象。

（四） T威胁

龙岗中心城土地存量较多，导致同类型项目市场竞争激烈。

（五） 项目评价

项目的规模、内部配套及所处位置有一定优势，但场地内尚未平整。随着龙岗区基础设施投入与经济增长之间的矛盾的解决，中心城区的城市功能将得以良好发挥，项目开发会取得较好的经济效益和社会效益。

二、项目定位

（一）项目形象定位

该项目定位以小高层和高层建筑为主体的大型商住社区。

（二）客户目标定位

项目开发的客户目标定位为政府公务员、周边高新技术园区的管理及技术员、为改善居住环境的本地居民及部分地铁沿线客户等。

（三）价格定位

项目可进入市场销售面积为：住宅 204450平方米、商业23000平方米，根据周边在售项目的市场调查，结合本项目的自身特点，住宅销售均价定位为4500元/平方米，商业物业售价定位为12000元/平方米。

三、地块投资价值判断

1、项目规划设计方案

宗地规划设计要点：

宗地总用地面积： 77527.98平方米，用地性质为商住用地，建设覆盖率≤22％，建设容积率≤3.0，建筑高度或层数：高层，绿地率≥30%，总建筑面积232580平方米，其中住宅204450平方米、商业23000平方米，社区文化活动中心1500平方米、社区健康服务中心500平方米、社区居委会200平方米、社区服务站200平方米、社区警务室50平方米、垃圾收集站80平方米、九班幼儿园2600平方米；幼儿园单独占地不小于2700平方米，体育活动场地不小于1500平方米；机动车泊位数2000个。

总体规划平面布局：

项目规划为封闭式居住小区，以小高层为主，高层为辅，总体布局北高南低。商业规划为黄阁路和沙园路交汇处低层购物广场并结合临路两侧街铺。

2、地价判断基本条件

①住宅销售均价定位为 4500元/平方米，商业销售均价定位为12000元/平方米；

②开发周期按 2年计；

③平均利润率取 20%；

④利息按一至三年期贷款利率 5.76%计；

⑤建筑成本按《深圳市建设工程价格信息》计；

3、地价投资价值分析

我们运用假设开发法对地价进行定性与定量的分析，综合评定本地块的楼面地价约为 1000～1300元/平方米，地价总额为23258～30235万元。

四、项目投资前景及风险和相关建议

1、前景预测

•  特区饱和的信号日益强烈，部分功能逐渐释放，随着交通网络的重新整合，区域经济圈的外延进一步扩宽，龙岗区劣势逐渐淡化，优势则日益突出。

•  龙岗区正处在城市化进程实施阶段，项目开发及入市时机成熟。

•  随着各项配套设施的逐步完善，中心城区的整体形象将会产生质的飞跃。

2、风险预测

•  政策风险

近期深圳市政府出台了“无证认筹封杀令”和发布了“打击非法炒房四大举措”，对房地产开发和销售均提出了严格规定，对房地产二级市场产生一定影响。

•  利率风险

3月中旬，央行续去年加息后又调高个人房贷利率，可预测我国正步入升息阶段，对于该大型开发项目，融资成本和住宅销售进度的实现都存在一定的不确定性。

•  市场风险

由于市场情况不断变化，项目开发周期较长，推广和销售策略能否因时而变，对整个项目的成功运作起着关键的作用。

3、对投资者的相关建议

•  开发成本控制

应制定有效措施控制总开发成本，对项目进度的实现和经济效益最大化都是至关重要。

•  合理安排户型结构

应考虑从二房至复式多种户型相结合的复合型户型结构，来吸引客户，其中以三房为主力户型。

•  营造商业氛围

购物广场应引进大型零售商进驻，街铺以品牌店为主，营造浓厚的商业氛围。

•  销售策略

项目住宅销售面积达 204450平方米，应选择合理的入市时机，避免与同区域内同类项目形成激烈竞争；因销售面积较大，必要时可安排分期销售。

特别推荐

• 更多>>