王世泰：房地产是支柱产业还要承担社会责任

——访星彦地产资深研究员 办公室主任 王世泰

5月12日由建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会七大部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》正式发布。有如一枚重磅炸弹，给本来就不平静的房地产市场带来前所未有的冲击。 究竟《意见》的发布，能否象政府所期望的那样，对房价起到一个抑制的作用，由涨转跌？究竟《意见》的执行，是否存在可操作性？七部委对房价下的这剂 猛药 ，效果如何？针对这些问题，搜房网邀请了王世泰（星彦地产顾问有限公司资深研究员、办公室主任）参加“大话地产”栏目就新政进行了探讨！

搜房网：您对七部委颁布的新政怎样理解，他对深圳房地产会产生什么影响呢？

王世泰：我们稍微宏观的看一下，最近政府出台的政策不止七部委这个文件，3月国八条，4月新八条，然后是七部委文件。也就是说在温家宝总理召开了4月27号国务院办公会议后，很快七部委出台了政策，这是具有操作性的。再回头看，“两会”上，温家宝讲要抑制房地产价格过快上涨。可以看的出来，今年以来政府花很多的力气要坚决稳定住房价。

稳定并不是完全的打压或者降低，但是肯定是要抑制房价过快增长。为什么这样说呢？从现在媒体、包括建设部、国土资源部及一些权威的部门和机构都对此表示担忧，现在中国房地产有四大问题，一个是投资规模过大。第二，商品住房价格上涨过快。第三，供应的结构不合理。第四，市场的秩序比较混乱。这个说法是官方比较正式的表达，这也比较符合中国房地产的现实。因为我们深圳的开放程度比较高，深圳房地产市场化程度比较高、比较成熟，所以在许多大中城市里，深圳的房地产一直表现的比较理性和健康。

像上海那种房价飞涨在深圳不会出现，但是并不等于说我们深圳房地产不需要在国家七部委文件指导下做相应的积极调整，我觉得还是需要。其实我们今天谈的话题是比较敏感的问题，也是比较尖锐的问题。如果我们说没有什么感觉，这是不可能的。今天媒体报道说深圳房地产产权交易中心不仅门庭若市，已经阻塞了、人满为患了，产权交易中心已经表态要增加100个窗口。为什么呢？有一个很强的刚性措施，6月1号之前，你的房产两年之内转让的话就全额征收营业税。所以对这次政府的调控，大家要保持清醒的认识。最近潘石屹接受采访的时候说，不要是再次说是“狼来了”！政府对整个房地产的调控从03年一直没有停过，不过力度、强度不一样。2003年有一个“121”文件，通过金融政策调整。随后有一个反弹。然后国务院出台了一个“18”号文。很多声音表达出说这个文件对121文件矫正，其实官方的意见是两个文件并不矛盾，都是维护房地产健康发展。从那个时候我们可以看出，中国房地产健康发展离不开两种手段——市场手段、政府手段。你完全放任市场，不完全是一个好的办法。房地产提供的产品是满足民生的需要，就是满足人群居住的需要，他的特定含义就要求他必须兼顾到民生的根本需求。相当一个时期以来，我们跟开发商是在一个船上，我们希望通过服务从取得我们的报酬，我们也希望房地产利润有比较好的表现。但是话说回头，房地产发展是一个民生需求的反映，你如果忽略了他是一个社会问题因素的话，只是说我只需要市场调节，有时候就会出现一些大家都不想看到的现象。

为什么政府连续不断发布文件、讲话，我们就可以看到中央的高层非常重视中国房地产稳定健康发展和构建“和谐社会”目标的一致性，不要脱离这个目标来看，如果脱离这个目标看，我们会自觉或不自觉犯一些错误。我特别欣赏万科的做法，郁亮在北京一次峰会上就说开发商要提高政治觉悟，1、不要推高房价、2、要有社会责任、3、做个好的企业公民。万科是我们深圳地产的龙头，他讲这番话是经过了深层次的思考。如果中国的房价一直过快增长，这不是地产之福，说不定是地产之祸。我不是不同意李侠总监的说法，房地产当然需要有合理的利润空间。面临现在的情况，我们要倒过来看看自己，我从自己开发的物业种类看看，比如说高档房拉下来，要增加一般的商品房，满足中低收入者。我做了4年中低档房，就在2004年做了高档房，没有理由说我要把房价抬高。不要说国务院有了这样连续不断的文件，我制定自己2006年开发计划的时候还一定要开发高档盘，那我觉得你在整个方向应该值得考量一下。我最近特别留意央视及一些媒体，他们分析这次七部委的文件、前面两个八条，他们认为一个是坚决遏制投机需求。第二，控制投资的需求。第三，限制被动性的需求。有些二线城市大规模的拆迁，没有需求也要制造一个需求出来，这块就是一个限制。第四，引导合理消费。

搜房网：您认为这一新政的颁布对房价会真正产生抑制作用吗？

王世泰：我家原来住了一个房子，85平方米的，我要改善成120平方米。这个要量力而行。现在政府引导可以稍微迟一点。我们现在看到以前几次好像都没有动真格，甚至曾经有媒体做了一个耸人听闻的标题，“政府刀砍房价，百姓流血”。包括任志强说哪个银行敢提高首付比例，好像是说在跟中央政府博弈。我觉得我们都是地产圈中人，我觉得这次不会跟政府博弈。不会像出现121文件出后又出一个18号文。我认为半年到一年内，坚定的维护住房价格不会动摇。我们作为业内人士都在考量这个问题。如果感到惶惶不可终日，这本身就不是一个好公司。万科没有慌、中海也没有慌。我们在座的公司都是挺有信心。只要我的产品做的好、定价合理，消费者真正可以接受，这一刀就不会砍到你头上。但是话说回头，刚才说了有几个需求的遏制、需求的控制，对你的销量可能会产生一些影响。央视二套播了一条很有名的消息：上海有一个人买了49套房，这肯定是投机性的需求。今天我看到一个消息：浙江来了17人到上海要求立马脱手258套房。上海现在很多房子都加了一个“急售”的字样。我们地产圈的人并不是希望暴风雨来临的更猛烈，是希望从中体会到政府调控的用心。第二，我们要非常恰当的调整我们的思路，应该顺势而动，顺势而为。房地产市场是一个经济问题，同样是一个社会问题。上升到一定程度可以演化成政治问题。我们必须清醒的认识到。这次包括土地方面政策、规划方面的要求、结构的比例、税收的调整，每一个环节都要求房地产的理性和健康。我们在这个问题上不在自己立场角度看看，可能会看的更清楚一些。

另外，深圳整个房价涨幅有可能收敛，但是不可能大幅下跌。深圳地产是比较平稳的。我去年写过一篇文章，我认为深圳房地产不会大起大落。第二，投资性的需求有所平抑。消费者的预期心理会改变的，他也不是傻的。所以投资的需求会有所平抑。投机的需求这块就不得不有所缩小。现在已经表现出来了，产权交易中心门口的热闹就说明这个问题。而且整个深圳房地产的结构调整将从下半年开始会有迹象。现在是不可能。因为房地产生产是一个很长的链条。另外，对深圳房地产的总价，也不要指望这次文件下来后马上有很大的回落。

搜房网：新政中明确了要继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应，但今年深圳豪宅推盘量却相当大，您怎样看？

王世泰：我们本来都知道深圳房地产界今年将推出深圳别墅。今年是深圳高档房批量放大的一年，这完全不是深圳的房地产和国务院文件对着干。他是长期以来积累了一批高端消费人群，而以前的产品高档房虽然有一定的比例，但是比例很小。经过03、04年客户的积累、开发商产品的积累，大家都选择了2005年集中放量，但是正好碰到气侯有所降温，但是我想只要是有需求、只要是创值的产品，还是会生存下去。但是话又说回头，过分的炒作，这个心理也不能有。

搜房网：您认为对深圳房地产影响不太大？

王世泰：我认为会有积极的影响。聪明智慧的发展商，我们定义他为房地产的生产者，我们是消费者，三方面都要理性一点，大家都要利用自己的智慧求得自己应当的利益。开发商开发好房子，消费者买到好房子。我们把服务做好从中得益，如此而已。有一个专家说，关外的房地产有一个补涨。因为原来价格偏低，现在品质提高了，相对以前就出现了一个疯涨。我觉得这个表达的比较准确。虽然现在不是补涨时候，但也没有办法。

搜房网：潘石屹说到政府通过对土地市场的控制，把土地供应量转到房屋的供应量。他认为一段时间内，房屋的供应量会增加，您怎么看这个问题？

王世泰：潘石屹的采访我也看了，我对此也做了一些研究。首先前端端口—土地供应要做限制。我们要充分认识优秀的房地产开发商给每座城市带来的美好面貌。房地产要健康的发展，只有这样我们大家才能从中得益。《意见》要把高端的产品拉下，这样前端就是土地供应要做限制。比如一个非常好的地段盖一个廉租房肯定不行。但是也要保证中低收入阶层的需求，他肯定要在适当的地方规划适当面积的住房。土地供应之前，规划的部门会按照详规出具容积率、绿地限制。房地产部门提出销售的价位、套型、面积等控制性条件作为土地出让的前置条件。

另外，要增加经济适用房供应总量。假定深圳今年要放100万平方米土地，其中60万就规定要盖普通的住房。第二，这次明确了停止别墅土地供应。也许我们深圳的别墅这段时间卖的很好，他就公开的告诉你，此后相当一段长时间停止别墅供应土地。也就是说，不让你再盖别墅了。第三，严控高档住宅的供应。第四，像潘石屹说的不要老说“狼来了”，制止炒卖、囤积土地。

搜房网：我们看到今年的Townhouse很多地都是两年之前取得了，现在限制豪宅用地已经不行了？

王世泰：这个政策有一个滞后效应，所以也许深圳这一拨别墅的价位就比较好。 当然深圳2005年交易量很难讲，比较模糊。整个涨幅应该会有所回落，毕竟房地产是国民经济的支柱产业，同时又是解决居民基本住房的需求。

搜房网：有业内人士认为国家七部委的新政是一个行政手段，他说用这种行政手段干预市场，执行效果有待验证，他认为这种手段不合适，应该用经济的手段，您怎样看？

王世泰：在资本主义国家，政府的干预力度也是很强的。如果这次还不能稳定的话，政府会有更严厉的措施。我在媒体中也看到了这样的话。可能还会有更严厉的措施，包括加息。我们要讲大道理，从我们某个局部利益来讲，我认为还要顺势而为。你秀峰地产、兰江房地产、金地集团做你的嘛，按照对市场的判断定价。没有谁会来砍你一刀。不要说你发布假广告等等，你正常走，没有谁来打你。任志强说过，房地产商是坏孩子，不是乖孩子。这个坏孩子是谁惯出来的？是政府。这个话也不是没有道理。现在开始打板子了，但是如果你不哭不闹就不会打你。其实政府不是想对开发商打板子，他是针对不正常的需求。比如过度投机性的需求、被动的需求。被动的需求就是说大规模的拆迁，本来我们三个人有房住，你拆迁后我没有房住，逼着我买房。我是从江苏一个不大的城市来的，我知道那个地方的拆迁有一段时间搞的民怨沸腾。所以我觉得这个时候政府适度的干预，大家不要说三道四。说多了，会遭来板子。

比如你这么多别墅在我们家乡，那肯定会死掉。但是应对深圳这样潜在的消费群体，如果比例适合的话，说不定会买一个好价位。但是从国家政策来讲，此后深圳要拿出这么多地给你盖别墅可能要打问号。比如我是开发商，我们就要研究今后我们的开发方向不要锁定别墅，而要在其他方面。

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