李侠：新政的颁布可以让大地产商没事偷着乐

——访秀峰地产营销总监李侠

5月12日由建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会七大部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》正式发布。有如一枚重磅炸弹，给本来就不平静的房地产市场带来前所未有的冲击。 究竟《意见》的发布，能否象政府所期望的那样，对房价起到一个抑制的作用，由涨转跌？究竟《意见》的执行，是否存在可操作性？七部委对房价下的这剂 猛药 ，效果如何？针对这些问题，搜房网邀请了秀峰地产营销总监李侠参加“大话地产”栏目就新政进行了探讨！

搜房网：七部委新政的颁布对深圳房地产会产生怎样的影响？

李  侠：七部委政策对深圳地产影响不会特别大，遏制房价不是降价，只是涨幅不会这么快了。如果不让房地产上涨，去年拿地的开发商可就惨了。我估计七部委发这个文有几个目的：1、遏制炒房风，炒房是人们很聪明的表现，他拿两成钱炒八成的钱，政府希望让银行少承担风险。2、我个人认为还有更深层次的意义，因为现在的证券市场非常低迷，投资客都在地产里赚，国家不可能不救（股）市，所以在地产方面打压一下。3、从开发商的角度来控制房地产价格，政府巴不得土地卖的越贵越好，一个盘不卖到6成，根本谈不到回本，发展商追求比较高的利润率，这也跟市场有关系。发展商能不能很准确的执行房价下调的问题，我认为比较难。作为我开发商，你让我降低售价，我可能会继续等，情愿压在那里。4、另外从购房投资者角度来看，如果房价下跌，大部分投资者都和银行有连带关系。实际上如果政府这样做，他把风险同样传给了政府自己。

搜房网：您认为就目前的政策看，是需要有一些开发商做领头羊来开发经济适用房来满足中低收入阶层人们的需求吗？

李  侠：首先这是一个产品结构的问题。经济适用房和廉租房的行为应该是政府住宅部门的行为。不应该把政府应该承担的责任全给发展商承担。对于高端产品的推出，我有自己的看法。这个社会约束过多的话，就可能存在不合理。比如今年是“别墅年”，现在这个形势肯定会产生影响。比如按揭贷款这块，原来一成就可以了。后来规定了不能低于三成。这些全都是针对发展商。政府也没有明文规定什么房定多少钱，也是根据市场的定价。但是政府也有一个比较强硬的措施，你可以卖到1.5万/平方米，原来贷8成，现在贷5成。虽然政府赶走了一批投资者、投机者，但是房地产市场是需要投资者、投机者。解决老百姓买房的问题应该是政府的行为，并不是说把硬把房价砍下来。像上海现在房价虚高，已经把风险抵给银行了，并不是抵到政府那里。比如一个温州人买了十套房，1000万，首付两成200万。他一分钱不涨卖5套房，就赚了300万。温州人炒房主要是钻了政策空子。银行转按揭后，他把全额款都收回了，这样就赚了。我估计这次中央政府针对的是温州炒房客。

改革开放以后，死掉最多的企业就是地产商。为什么呢？可以说这是地产行业不成熟的表现，一窝蜂。你做我也做。像深圳，一个楼盘克隆十家、八家。最近这几年，地产商相对比较理性一点了。实际上我觉得地产商承担了城市发展最重要的部分，他美化这个城市，如果全建一批廉租房，谁买呀？所以我觉得高端物业应该做。比如在三洲田这么山清水秀的地方就需要高端产品。遏制房价最主要的是要对投机行为有效的控制。我认为深圳的楼价肯定会改，但是会持续一段有行无市。没有发新政之前，像“春交会”期间，大家都只是在看热闹。今年深圳上半年包括下半年，地产局势是一个观望的局势。商人是需要寻求投资出路的，股票肯定会出几只黑马出来。像证券市场太恐怖了，股票已经快跌到一分都没有了。

实际上深圳的农民房承担了很大块的城市功能。城市的责任被农民承担起来了，他也得到了超额利润。深圳人住房消费习惯还有待引导。比如花了100万买一套房子，你每年的租金成本也不高，但是国外很多人没有自己的房子。像深圳是一个流动城市，很多人来了又走了，但是房子留下了，用于出租，也是一种真实需求的表现。

这像一个生物圈一样，有普通猎物的时候，就有老虎，如果没有普通猎物，老虎也不见了。像深圳很多工业区的人很辛苦，像10平米大的一个房间最少要住8个人，这是一个怎样的生活呀！温家宝也是希望解决这样的问题。1万一平方米的Townhouse和2万平米的Townhouse对有钱人没有什么区别。投机者和贼一样，为什么会产生投机者？就是法规不完善。结果，反过来政府把这个责任让企业承担。

实际上房地产行业本身就是一个投机行业，你买了这块地，也不知道这块地可以做什么。你可能要赌一下。你输了，你赔一部分，银行赔一部分。股市和房地产为什么不一样呢？没听说说炒股票可以贷款。

政府发布了报告称中国有1000万亿的不良资产，其中80％是房地产。这次新政的出来主要是抑制炒楼行为。这也会淘汰一批小的发展商，大的地产商实际上没事偷着乐呢！

搜房网：有专家认为这个政策有点滞后，早就应该出来了。还有人认为应该通过银行成立一个基金，并成立微利房建设公司做这种微利房，以有效平衡房价。

李  侠：我现在理解这个房地产市场应该是专业化分工更细一些，监管力度要加强。你真的让银行成立一个部门生产廉租房不太可行。房地产很简单，过去我们老家都是自己盖房。现在养了很高级的设计师也是同样盖房，只是盖的更高了一些。所以房地产商需要很专业的公司来做，我们国家还没有到经济危机的时候，还是要追求一些美感的东西。政府要承担政府的责任。政府人太多了，应该找点事给他们干。我想这些房地产商从事房地产行业有两方面的意思，第一是高额的利润。第二，本人的兴趣。有人喜欢盖房屋。像王石一样，喜欢做这个行业，要走专业化路子，就把万佳卖掉了。

搜房网：您的意思是这个经济适用房还应该政府牵头，他们没事干，就找点事给他们干？

李  侠：政府干这个事有什么好处呢？这属于社会对人的关爱，这种关爱不应该企业来完成。我们企业纳税本身就是代表给国家做贡献。但是政府跟教堂一样，政府作做这个事代表对人类的关爱。

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