陈德才：深圳对市场的节奏把握更加趋于合理。

[搜房网]我们知道慢城今年也没有参加“春交会”，开始是不是考虑参加，后来才推出的？ [2005-5-12|15:36:40]

[陈德才]对，后来因为国家出台的政策，这次“春交会”上没有取得预售许可证的楼盘减少了。很多发展商把这个机会作为展示楼盘和积累客户的作用。当时我们这个楼盘计划是5月份可以开工的，具备了参展的基本条件，但是随着政策的出台（取消认筹、内部认购登记规定），这样过早的参加房展会失去了意义，所以我们改为参加“秋交会”，这也是响应国家政策（笑）。 [2005-5-12|15:37:10]

[搜房网]我也经常关注政府对一些数据的报道。近几年来，每年的数据都有一个递增。我在想，这个递增的倍数，参展的面积都翻了一倍，是不是真卖了这么多房子，是否是虚报了数据？我想听一下两位发展商对政府在新闻通稿里报告的数据谈谈你们的看法，你们觉得可信吗？ [2005-5-12|16:02:47]

[陈德才]接着他山这个话题，关于这个数据的问题，这也是大家最近关注的热门话题。我觉得大家没有必要对数据的准确性过多的追究。作为“春交会”也好、“秋交会”也好，他的成交量并不是几天的成交。所以我认为深圳的房地产是有季节性的，一年四季有春夏秋冬，我们房地产开发，特别是深圳，我感觉最近几年变化最明显的是房地产开发有一个季节的节奏。每个开发商把自己的楼盘拿来开始做，具体什么时间开盘，每个开发商都非常在意。每个开发商要么定在五一、要么定在国庆，即使提前拿到了预售证，他也不会提前卖。所以我们的数据可能就是在春、秋交会集中交易，这个效果是不是在“春交会”、“秋交会”造成的，这值得探讨。所以对这个数据，我们只能说他是准确的，因为他是国土局公布的，如果政府公布的一个数据，不像我们开发商随便报上来的。作为数据成交的多少，另外的一个角度要看楼盘参加的性质、规模、结构等多方面的原因导致他成交量有多少。最近我们了解了一下北京，北京的房价明显的降低。经过了解，北京参加展销会的楼盘首先是比较偏远，第二，知名度比较有限。第三，销售上有一定的压力，所以参加。大部分楼盘还没有建完就已经卖完了。所以很多旺销楼盘根本没有参加。能不能拿这一小部分说事情，以点概面，这也是不科学的。所以这次“春交会”参加的开发商确实少了，刚才大家也说了，春交会更多的成为了地产行业的一个节日，很集中。这个作用是不可忽视的。特别是深圳这几年，从原来的不成熟，搞春夏秋冬，又搞住交会，走到现在逐渐成熟。现在主要就是春、秋交会。市场的节奏把握更加趋于合理。 [2005-5-12|16:10:12]

[陈德才]另外从“春交会”今年的变化来看，主要原因是政府宏观调控政策起了作用。这也说明深圳房地产行业非常理性。特别是开发商角度，第一，响应政府的号召。第二，市场的理性得到了充分的体现。因为开发商势必还是商人，一到展会，忙的不可开交，投入确实非常大。他会评估参加的意义和作用。所以，“春交会”、“秋交会”因为政府的宏观调控和深圳市相关政策的出台使我们展会的作用在衰减。为什么呢？第一，我没有取得预售证的楼盘通过这个要达到两个目的，一个是楼盘的展示，告诉大家我有这么好的项目在这里。跟我们汽车行业一样我有概念车，为什么花这么大力气在世界各地搞车展。这首先对生产者是一个吸引，对买车人也是一个引导。我们房展会首先把楼盘展示，作为楼盘的品牌积累起了一定作用。另外，给置业者一个比较的机会，随着没有取得预售证的楼盘或者条件不才成熟的楼盘不太积极的参加“春交会”，给置业者失去了很多机会，随着潜在的楼盘把参加展会的时间推移，使客户失去了很多比较的机会，这也是一大损失。 [2005-5-12|16:10:45]

[陈德才]从人流量来讲，“春交会”确实像大家所说的，像余总说的应该去细分一下，不细分就很乱。你会发现，只要有礼品发的地方，都排长队，大到几十元的，小到几元的都在排队。这造成想获得信息的人觉得排这么长队比较浪费时间，干脆不排了。所以有必要细分。房地产势必也是一个商品，商场是最成熟的模式，不能说我不买东西就不能进商场，也不能说我要买一个很大众化的东西，不允许我进来。你人为的限制客户比较困难。我发现现场小孩也很多，你不能说小孩不能买房子，不让进来。但是我觉得从主办方的方面，可以细分一下。比如陈总说的划分区域是一个办法，但是更多的应该划分产品。我们现在只是机械的说关外楼盘在B馆，关内楼盘在A馆，这是主馆，那是次馆。我觉得这种做法，我个人是不太赞同。我觉得应该做成我们超市一样，别墅可以做成一个片区，大盘或者小户型可以集中在一个片区。这样既便于客户参观，也更容易让大家有一个比较，大家可以很清晰的选择自己的楼盘，而且也节约了客户的时间。 [2005-5-12|16:11:08]

[陈德才]这边一个别墅区，旁边是一个3000元的大盘在买，另外一边又夹着一个小户型，这样比较的功能就削弱了。展位的布置要更利于参观者。我们的业内人士可能很容易分清哪个是A、B馆，哪有出口，作为置业者，进去后可能方向感没有了，转到最后，刚才的楼盘在哪里就找不到了。我觉得应该参照一下大超市，超市再大也会很清晰的分区。让人很清晰找到这个片区。这样有利于楼盘的展示，提高了参观者的效率。 [2005-5-12|16:12:30]

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