新政下深圳豪宅成了“众矢之的” 炒家风险增大

自2003年下半年始，政府不断出台调控政策，豪宅一直就是市场舆论的焦点，从早前的紧缩“银根”和“地银”政策，到现时一系列以平抑房价、限制炒作为目的的金融、行政政策，无一不与豪宅扯上千丝万缕的联系，豪宅成为众矢之的归根结底就是其过快的增值潜力。

在任何一个社会中都存在高端收入阶层，市场对高档住宅的需求是长期存在的。而豪宅的稀缺性也决定着其保值、升值潜力都较普通住宅强。早前的宏观政策是从土地供应及融资成本方面调控高档房地产市场，使得高档住宅的供给大幅减少，从而也使市场出现供不应求的局面。

这一点在深圳表现得尤为明显。由于特区内可用于建造豪宅的用地较少，土地拍卖又受到政府的有效控制，对土地的渴求导致拍卖屡创新高，如香蜜湖“九万三”地块可售楼面地价为每平方米7442元，尖岗山的地价已突破8500元/平方米。而根据我们中原的统计，过去三年，深圳豪宅的供应总量不到260万平方米，平均每年约86万平方米，市场存在严重的供不应求，因此炒卖的获利空间也很大。

但根据我们的统计，在未来1-2年内，深圳豪宅的供应量有可能超过240万平方米，如此大规模的放量，在深圳房地产历史上还没有过，其必然会造成目标客户的分流。加之政府相关措施出台，客观上为豪宅炒卖制造了人为阻力，炒家在资金压力大增的同时，风险也会增大(因为从买到出房产证能卖大概要一年半到两年的时间，这中间有太多的政策风险)，市场将会越趋理性发展。

根据深圳中原的统计，深圳近三年来，豪宅公寓的价格每年上涨幅度均低于整体房价的上涨，并未出现价格虚涨；而别墅类因为有了17英里、观澜湖高尔夫大宅等顶级别墅的入市，销售价格在2004年有了双位数的增长。但即使是在炒风相对较盛的2004年，深圳豪宅公寓的价格仅是9679元/平方米，并未与一些地段物业如口岸物业等，拉开实质性的差距，而别墅类的平均价格也只是17000多元/平方米，与上海、北京等地豪宅公寓价格相当；而深圳的人均收入却居全国首位。所以，我个人认为在深圳的豪宅领域里，并无所谓的泡沫迹象。

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