二手交易新规令利润滑坡 中介公司将入寒冬

向炒房者全额征收营业税，将令中介行业面临洗牌

新规细则

建设部等七部委的《意见》中规定：自2005年6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过两年(含两年)转手交易的，销售时免收营业税。对个人购买的非普通住房超过两年(含两年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

个案：卖二手房不赚反亏

新政策一出台，立即引起三级市场轩然大波，其中投资客的反应尤其明显。

近日，很多读者打电话到本报咨询有关《意见》相关条款的具体适用问题，其中一位投资客曾先生称，自己去年在梅林片区买了一套40万的二手房，很看好该房产的增值潜力，可如今政策一出，本来已经增值到43万的房子却没有办法卖出去。曾先生算了一笔账，按照43万的成交价，自己要交纳21500元的营业税，再加上其他税费及中介佣金，如果今年要出售的话，不光没法赚钱，反而会亏掉几千块钱。但是要等到明年这个时候再出手又不知市场情况如何，风险进一步加大。

新规引发中介利润大滑坡

围绕上述问题，记者对中介市场展开了调查，结果发现：这项新规定出台后，二手豪宅放盘量大增，而普通住宅交易者普遍持观望态度；不少中介公司纷纷表示利润会大幅下滑，而大型中介也放缓了地铺扩张的脚步；与深圳情况类似，京沪两地有不少投资客意欲抢在“6·1”之前脱手，而另一些则采取了中长期投资的策略。

现象一：二手豪宅出盘量大增

中原地产副总经理王楚坤向记者介绍，近期各个分行接受卖房委托的数量较以前提高了15%，香蜜湖片区豪宅放盘量增长尤其迅速，售价1200万元的水榭花都、售价1380万元的南山半山别墅这些平时很少见的高端豪宅，现在都纷纷抛头露面，部分2001年以后出售的新房也涌向市场。目前在南山片区，有近25%的人在投资新房和潜力大的楼盘，例如南海玫瑰园就有近40%的房东都是投资客。

据王楚坤分析，这一新政的出台会将大部分炒家踢出市场，市场在一定程度上出现供大于求的状况，纯自住型的二手住宅将占据二手楼市主要地位，价格也会进一步降低，其中普通住宅的价格将下降5%—10%，豪宅的价格将会下跌15%—20%。

面对这一情况，大部分买家持观望态度。一位要买二手房的王先生告诉记者，他短期内不会购买二手房，会耐心等待最佳入市时机。个别放盘者则向中介表示，即使售价低于买入价成交也可以接受。这些都表现出投资客想在“6.1”前抽身的心态。

现象二：中介放慢扩张脚步

除了投资客，受新规定影响最大的当属中介企业。王楚坤表示，中原以前的盈利在15%左右，如今二手楼交易成本增加了35%，预计今年在深圳的利润将下降30%。公司已做好保本准备，努力挺过这个寒冬。

新规定同时也将加速中介行业的洗牌。一方面，部分以炒楼为生的中小型中介将被清洗；另一方面，下半年普通住宅放盘量减少，将使中小型中介无法维持运营。此外，大型中介公司地铺快速扩张的势头也会被迫放缓。王楚坤表示，中原今年本来打算开100家地铺，到目前为止已经开到90家左右，但今后不会轻易扩张。

现象三：京沪投资客跳水狂抛

新规定颁布这些天，上海、北京二手房市场同样被搅得不得安宁。在新规定出台前后，上海的委托房源增加了25%左右，而且还在不断上升，显示出跟风“跳水”狂抛的趋势。不过，仍有一部分投资客选择由售转租，或是边租边售，变短期投资为中长期投资，采取静观市场变化的态度。

京城东部CBD区域挂牌量则增加明显，增幅达10%-15%。为了让急于脱手的客户顺利交易，北京一家房产经纪公司推出了“15天限时配对”业务，承诺为买卖双方的需求进行速配联姻，并且免费为双方办理产权过户手续，未兑现承诺则对卖家实行10000元的高额赔付。

□业界观点

跌涨幅度仍有待观望

今年第一季度，深圳二手房成交面积112.32平方米，同比上升20.32%，二手房均价为4833.51元/平方米，同比上升17%。对此，深圳市房地产研究中心负责人王锋表示，交易量与交易价格的迅速攀升，是因为有投资客在其中。新政策的出台主要就是打击炒家，降低2手房交易价格，深圳二手房的价格今后会得到平稳发展。

“作为一种行政手段，该政策的时间不会持续太久。”王楚坤分析说，三级市场上保留10%左右的投资客是一个正常现象，而且少数有实力的投资客完全可以等到住满2年以后才出手，新政策对这些财大气粗的投资者影响不是很大。

顺驰置业深圳分公司总经理胡宏则表示，该政策主要是针对炒楼者，对普通住宅的影响不是很大。对于限制中介公司发展的问题，胡宏表示，扩张固然要考虑政策，更要结合市场的具体需求和企业的长远规划，要在经过慎重决策后决定是否积极入市。

“新政的精神与原则在实际应用中还是有不足之处。”招商置业副总经理陈汶认为，新规定会让某些投资中低价位楼盘的投资客出现孤注一掷的加价行为。

□记者手记

谨防炒家最后的挣扎

记者走访深圳一些中介地铺发现，很多地铺门口贴着“急售”、“还价即成”的字样，但进一步了解后得知的情况却是近期买家数量没有相应增加，市场形成一种供过于求的状态。如此看来，深圳房地产三级市场的生命根基确实很深。相比之下，上海、北京的三级市场对新政策的反应太过激烈，一下子就抛出大量二手房，可以认定这是两地炒家过多的结果。不过，如果这种大量抛盘的现象是被某人或某个团体暗地操纵的话，后果可能比二手房价增高的危害有过之而无不及——炒家在退出市场时往往还想进行最后一搏，不可不防。

深圳二手房市场的成熟在一定程度上得益于深圳人消费心理的成熟。1997年，港式中介进入深圳，令深圳成为最早接触各类中介模式的地区。经历了各种经济形态的深圳人，心理上对房地产市场的认知、承受能力也保持着良好的素质。小心谨慎的操作方式使得深圳房地产泡沫并没有像其他城市那样越来越大。而且，深圳房价与收入的比例远远低于香港，港人置业也给深圳的二手房市场带来勃勃生机。在一定时间内，深圳的二手房市场仍是比较稳重的。

如此一来，深圳的购房者不要对新规定坐立不安，还是要以平和的心态面对这个相对成熟的市场，做到该出手时就出手，机会不好时宁可多等等、多看看。(本报记者：孟晓光)

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