陈旭东：大盘的发展从来都不是一帆风顺的，都是在摸索中前进

[主持人（秦刚）]在我们深圳有一个超级大盘，他在全国范围内都有很大的影响。我当年也采访过我们这个项目的创始者和始作俑者，就是李爱君女士。她是怀着社会责任感在开发这个大盘。这些本来是出乎她的意料，但是她都走下来了，她希望创造出社会和企业、公民共同管理好社区的模式。 [2005-5-26|15:21:51]

[主持人（秦刚）]这一点大家都非常清楚，我说到这里大家都肯定知道这个项目是哪一个了，我们现在请航空城副总经理陈旭东谈谈他们的经验。请陈总今天能否从另外一个角度谈谈当你们大盘发展到一定的阶段对深圳城市已经做出一定贡献的时候，回头去看当时哪些方面是从开发商的角度考虑是欠缺的，如果回头去看，最想解决是什么问题？ [2005-5-26|15:22:51]

[陈旭东]大盘的发展从来都不是一帆风顺的，都是在摸索中前进。市场上也有对大盘的各种看法，包括广州番禺的大盘、北京的大盘或者深圳的大盘。因为量太大了，这种发展从一开始可能都没有完全设想到整个的未来。确实都是在做的过程中摸索，当然以后经验会越来越丰富。今天谈到这个话题，我有一个感受，每一个大盘的发展都为城市化的进程作出了贡献，它加快了城市化的进程。如果说深圳的大盘，我想最早的大盘应该是蛇口。蛇口刚把这块地划给他的时候，可能也没有想到会有今天的发展。就是因为有了大盘的开发，才有了今天的蛇口。虽然历史变迁、城市变迁，蛇口以其独特的特色在深圳闻名遐尔。 [2005-5-26|15:23:10]

[主持人（秦刚）]上月，搜房网在北京举办的中国首届和谐社区论坛。他们把蛇口的人文社区作为一个和谐社区的试点，希望把这个范围放的更广一些。 [2005-5-26|15:23:27]

[陈旭东]从它的贡献来讲，确实是促进了深圳的发展。当年的深圳可能就是到上海宾馆。如果他是一个小盘就没有办法做。第二个大盘，可能就是华侨城。华侨城当时离上海宾馆是有距离的，只有大盘才能取得今天的成就。桃源居也是这样，如果桃源居没有一个平方公里的土地，在不断的探索中前进的话，我们现在开发量已经100万平米。如果不是这样一个大盘，在那个地方我估计是比较困难的。我相信作为桃源居这样的大盘，他和蛇口、华侨城不一样，但是有类似的地方，就是他靠自身的来完善配套，他可以进行整体的规划，按照社区5万人的规模做配套。还有创造一种文化。只有这样的大盘，才有这样的人口，只有这样的人口才能创造出社区文化。 [2005-5-26|15:23:57]

[陈旭东]在一边如果住的非常有钱的人，一边是工薪阶层，在这个区域营造一个文化是困难的。像现在蛇口有蛇口的文化，华侨城有华侨城的文化，我想桃源居也有桃源居的文化。桃源居整个的探索过程已经有10年，真正是从2001年开始发展的。 [2005-5-26|15:24:39]

[主持人（秦刚）]桃源居是一种什么样的文化呢？ [2005-5-26|15:24:53]

[陈旭东]按照李总的说法，男耕女织，世外桃源。这是一种非常悠闲的生活氛围，我们的口号是要实现5万人很幸福的生活。怎样让这5万人幸福的生活呢？这不是简单的事。我们需要在城市的规划、配套的布置等等，文化建设是需要花很大力气这跟做小盘完全不一样。我们从硬件方面，首先我们建设了三个公园，总面积达到40万平方米左右。如果你旁边都是工厂，这样就不可能做成这样。我们把一些环保的项目变成了公园。 [2005-5-26|15:25:22]

[陈旭东]我们建设了五个不同主题的会所，为什么建五个不同主题的会所，5万人不同类型，比如年轻人我要给他足够的休闲配套，包括我们体育的会所、体育公园。这些配套必须要给他们配备。整个社区的功能可能有居住、教育、商业，甚至有旅游。从教育来看，我们引进了幼儿园、清华实验学校，这些都是比较大的做法。5万人不解决教育是不行的。 [2005-5-26|15:26:27]

[主持人（秦刚）]回头去看，这几年桃源居发展史上，如果说有缺憾的话，这是什么？假如从新有一次机会会怎样做？ [2005-5-26|15:26:46]

[陈旭东]如果说缺憾，那主要是规划上。最早规划是摩天大楼，当时规划238万平方米。有两栋“双子星座”，名称叫“中华商贸城”。未来桃源居这个地方肯定会比较繁荣的，他是深圳的西大门、航空港。从城市的发展来看，当时的设想太超前了，全是高楼大厦。 [2005-5-26|15:27:14]

[陈旭东]经过90年代房地产一次危机，然后经过调整，我们在这个摸索过程中，前期的规划可能就影响到我们整个社区的规划。到2001、2002年后，我们后期的产品规划，我们建筑都是华森等著名设计公司参与。原来我们都是一套非常整体的规划的话，那肯定会更好。大盘的价值体现在这个地方。首先它生活非常方便，什么都有。他完全是按照自己的半径来进行配套。最重要的可能就是规划。我们深圳几个中心区，像南山中心区就比较典型，当时土地分割比较厉害，这肯定影响绿地最大化。然后房屋的曲线是不是能结合的非常完美，这就是一个规划的问题。如果桃源居一开始按照今天的视角来做的话，可能就完全不一样了。大盘优势其实在这个地方。 [2005-5-26|15:29:51]

[陈旭东]刚才文总讲到大盘困惑的问题，这也是政府和开发商关心的问题。土地出让的时候，这一大片土地到底谁来配套？这个责任认定的问题。比如蛇口、华侨城，一开始的时候开发商要这些东西要搞定。桃源居出让的时候就没有这个信息，这个责任到底谁做，界定是比较模糊的。开发商可能认为这些东西是政府配套的，我要实现利益最大化。而政府后面的配套可能跟不上。 [2005-5-26|15:39:14]

[陈旭东]而政府后面的配套可能跟不上。我们李总经常有一些感慨，因为水、气、电、路都跟不上，怎么办呢？我们自己干。我们是真正建水电、煤气站、学校、公交车站。当然后期政府也给了我们很多支持。这个责任一定要认清。包括关外盘存在的一些问题，也是一个责任认清的问题。 [2005-5-26|15:40:03]

[陈旭东]政府出让土地配套很低，政府说你这里要建一个文化中心，你盖一个小平房就OK了，实际上你建一个小平房的话就没有什么特色。按照政府最低的标准去建，完全是可以盖一个小平房。 [2005-5-26|15:41:07]

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