房主应对国家新政出新招 “以租待售”成楼市新景

根据七部委的房产新政，从今天起，对个人购买住房不足两年转手交易的，将按售房收入全额征收营业税。尽管市场反应较为平淡，但在省城二级市场出现一个新现象，许多中介公司都遇到“以租待售”现象，租赁市场暂时成为房产投资者保护投资的理想之选。

“售转租”现象的出现，主要是由于房主更希望通过长线经营来化解市场波动带来的压力。记者在闵子骞路一房产中介店遇到一位办理“售转租”手续的周先生，他认为日前国家有关调控房价、出台关于征收房屋交易营业税的规定接连不断，使人们对目前的楼市价格走向无法判断，尤其是二手房价格走势扑朔迷离，他在几家中介公司都发现有不少人在挂牌卖房后，由于担心价格会受到影响，而改为出租。

不少将房屋“售转租”的房主普遍认为，与其一哄而上凑热闹挂牌出手，还不如委托中介公司帮自己管理出租。这样既可以以租养贷，补贴部分银行月供，还可以先避开市场风头，等合适的时机再出手。不难发现，短线投资者关心的是如何规避税收，而长线投资者关心的是“以房养房”、“以租抵贷”。

专业人士认为，这要结合出租房产的年收益率来具体问题具体分析：因为根据央行政策，从今年３月１７日开始，５年期以上银行按揭贷款年利率是５．５１％，而对于二次置业贷款购房将执行６．１２％或更高的房贷利率。也就是说，目前房产投资的资金成本最低为５．５１％，如果出租房产的年收益率低于５．５１％，则出租方案显然不如出售该房产，后者可以将一次性回收资金用于提前全部或部分偿还另一房产的银行贷款，以此减少投资风险。反之，如果出租房产的年收益率高于５．５１％，则可以采用“以房养房”的方式。

因此，专家建议，根据征收营业税的购房时间来算，持有２００３年６月１日以后普通二手房的业主，可以考虑采取出租形式，获取收益，等过了两年以后再择机出售，既不影响收益，也可以等待房屋升值再行出售。而持有２００３年６月１日以后公寓、别墅等非普通住宅的业主，建议过了两年后“该出手时就出手”，以防止房屋贬值。

另外，省建工学院房地产研究院的负责人还建议，面对各种房产政策，买卖双方保持平常心即可。从逐渐明朗的政策来看，几乎没有控制自住为目的的购房行为，所以，对于用于自住的购房者来说，不必有心理负担。

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