物管公司是否承担责任？ 东海花园命案二审开庭

案情提要

发生在2003年7月21日的深圳“东海花园双命案”受害人郑丽珊的母亲钱女士认为，东海花园物业管理处没有尽到安全保障的义务，致使凶手使用过期的《装修出入证》进入该花园将其女儿杀害，遂将该管理处及所属戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司、深圳东海房地产发展有限公司和凶手钟先辉一并告上法庭，要求被告三方连带赔偿其各项损失近600万元。

2004年12月22日，福田区法院就本案作出一审判决：钟先辉赔偿钱女士丧葬费、死亡赔偿金、精神损害抚慰金合计59.3万余元，东海花园物业管理处因未尽到合理限度范围内的安全保障义务，应对钟先辉应承担的赔偿额的30%即17.7万余元承担补充赔偿责任。

东海花园物业管理处不服判决提出上诉。昨日，该案在深圳市中级人民法院开庭审理。

凶手是“装修工”

2002年4月，郑丽珊与深圳东海房地产发展有限公司（以下简称东海房地产公司）签订了购买东海花园福禄居11栋9E号房的合同，同年5月办理了入伙手续，并与戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司东海花园物业管理处（以下简称东海花园管理处）签订了《东海花园福禄居前期物业管理服务协议》。按照协议，东海花园管理处须协助公安部门维护该物业区域内的公共秩序，保安24小时巡逻值班以及时、妥当处理各类突发事件。

入伙当年，郑丽珊对其住房进行了装修。钟先辉作为装修工人，在东海花园管理处办理了《出入证》。2003年7月21日上午9时许，钟先辉携带装了铁锤、卷尺的塑胶袋和几斤旧报纸，对东海花园的保安员谎称送报纸到5楼搞装修，并出示了一张过期的《出入证》。保安员既没有仔细查看《出入证》，也没有要求钟先辉进行登记，便同意其进入小区。

钟先辉以“搞维修”为由，诓骗郑丽珊的保姆李远秋开门。进屋后，钟先辉将李远秋骗至主人房将其杀害，并搜得1000多元现金和6部手机。半个小时后，郑丽珊回家，钟先辉开门让其进屋并谎称：“保姆在里面，没听见门铃，我来检修一下空调。”随后以改装空调为名，将郑丽珊骗至主人房内，胁迫郑丽珊打开保险柜，并取走10余万元现金。得手之后，钟先辉将郑丽珊杀害，携赃物逃离东海花园。

同年7月27日，钟先辉被公安机关抓获。2004年4月1日，深圳市中级法院以抢劫罪、故意杀人罪判处钟先辉死刑。

亲属向三被告索赔600万

2004年7月，受害人郑丽珊的母亲钱女士将东海房地产公司、戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司（以下简称戴德梁行公司）及其分支机构东海花园管理处、凶手钟先辉一起告上了法庭。同年9月15日，福田区法院公开审理了此案。

钱女士诉称，东海花园管理处对业主负有安全保障义务，因其过失导致郑丽珊被杀害，该管理处的行为已构成侵权，戴德梁行公司依法应承担连带责任。东海房地产公司为东海花园装备的监控设备陈旧落后，且选聘物业管理公司不当，也应对其损失承担连带赔偿责任。钱女士请求法院判令3被告连带赔偿其丧葬费、死亡补偿费、被扶养人生活费、交通费、精神损害赔偿金共计97万余元，以及因侵权行为导致的近3年的可预
期收入损失500万元。

管理处称只对公共区域负责

在法庭上，戴德梁行公司和东海花园管理处共同辩称：在此案中，郑丽珊及保姆对犯罪行为和被害结果的发生存在过失，而凶手钟先辉应对郑丽珊的被害结果承担损害赔偿责任。

管理处对郑丽珊私人物业内的人身、财产不负有安全保障义务，只对公共区域负有合理限度内的安全保障义务。管理处在维护公共秩序方面已尽到足够的安全保障注意义务，其未登记的不作为行为不具有违法性，也没有主观过错，这种不作为与郑丽珊被害结果之间不具有因果关系。即便管理处在维护公共秩序方面未尽合理限度范围内的安全保障义务，也仅应在能够防止和制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。

东海房地产公司辩称，该公司未实施任何违法行为，不应承担人身损害赔偿责任。该公司在东海花园福禄居业主委员会成立前，委托具有物业管理资质的机构进行物业管理，完全符合法律规定，没有任何过错。

一审判管理处赔17.7万

福田区法院审理该案后认为，该案中，如果该管理处查验了钟先辉的《出入证》而不同意其进入，就不会发生郑丽珊被钟杀害的后果，但东海花园管理处未查验钟先辉出示的《出入证》，也未要求其进行登记，未以适当的方式核实其的身份是否真实，即同意其进入住宅楼内，没有尽到其应有的安全保障义务，使该楼尤其是钟先辉的目标9E房的人员和财产的安全处于危险境地。因此，东海花园管理处存在过错。

法院根据东海花园管理处的过错程度，及其若履行合理限度范围内的安全保障义务对于防止发生郑丽珊被害后果的作用，事发当日郑丽珊进入9E房时对异常情况的觉察程度等情况，判定东海花园管理处对钟先辉应承担的赔偿额的30%承担补充赔偿责任。戴德梁行公司依法应对东海花园管理处的债务承担补充清偿责任。戴德梁行公司及东海花园管理处承担了补充赔偿责任后，享有向钟先辉进行追偿的权利。

据此，福田区人民法院作出一审判决：钟先辉赔偿钱女士丧葬费、死亡赔偿金、精神损害抚慰金合计59.3万余元；东海花园物业管理处对钟先辉应承担的赔偿额的30%即17.7万余元承担补充赔偿责任；戴德梁行公司对东海花园物业管理处的上述债务承担补充清偿责任；驳回钱女士其他诉讼请求。

《出入证》过期成二审焦点

戴德梁行房地产顾问(深圳)有限公司不服一审判决提出上诉，昨日在二审法庭上，其再次表示要求法院应判决其不承担赔偿责任。

上诉方戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司提出相关证据，欲证明凶手钟先辉在案发前两个星期就曾在东海花园进行装修，并且也曾经到被害人家里装修。该公司还认为，钟先辉是保姆开门让其进入的，过错不在物业管理公司，而是在个人。即使该公司保安有疏漏之处，但也不是造成郑丽珊被害的必然原因。该公司已经尽到了安全管理的注意义务，对进出人员进行了盘查和登记，案件的发生是一种偶然，作为物业管理公司无法保证业主不遭到第三人侵害。

而钱女士的代理律师则提出：钟先辉的装修《出入证》是过期的，如果说钟先辉在案发前两个星期就曾在东海花园进行装修，那更能证明物业管理存在问题。东海花园的物业管理费很高，也制定了相关管理规定，但保安却没有严格执行这一规定，导致凶手进入小区，应该承担赔偿责任。

双方在充分阐述辩论意见后，法官宣布休庭，择期判决。

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