置业宝典：专家解析如何买卖二手经济适用房？

自部分经济适用房符合住满5年期限上市交易条件以来，再上市交易的经济适用房房源量增长幅度较明显，涨幅56.3％；客户需求量增长幅度较大，涨幅近1.3倍；成交量小幅上扬，增长15.7％，二手经济适用房买卖市场逐渐摆脱了冷淡局面。不过，一些业主和消费者对经济适用房再上市交易的政策并不十分清楚，我们请房产专家就经济适用房如何再上市进行买卖的问题进行了解析。

如何出售已购经济适用房

目前，在售的已购经济适用房一般分两种情况处理：一种是已经住满5年的，另一种则是尚未住满5年的。对于如何计算“住满5年”的时间问题，专家指出：这是以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准的。两个证件可由购房家庭提供任一个来确定经济适用房的居住时间。

已经住满5年的经济适用房

相关规定：对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10％补交综合地价款。

解析：一套面积为95平方米、原购房价格为2650元／平方米的经济适用房，若按现市场价3600元／平方米进行出售，则需补交34200元的综合地价款。

出售提醒：业主按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。

尚未住满5年的经济适用房

相关规定：对于尚未住满5年的经济适用房，政策规定不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。若出售家庭如符合条件可再购买经济适用住房。

解析：例如同样一套面积为95平方米，原购房价格为2650元／平方米的经济适用房，在未住满5年的情况下，只能以2650元／平方米或低于2650元／平米的价格进行出售。并且，购买此套房屋的购房者必须符合经济适用房的购买条件方可以购买此套房屋。

出售提醒：以原价出售给有购买资格的人后，原购房人仍符合经济适用住房购房条件的，持区县国土房管局出具《按不高于经济适用住房购买单价出售经济适用住房证明》，到北京市建委开发办办理经济适用住房资格审核手续，还可再次购买他处的经济适用住房。

以上两种情况的出售人都需凭契税完税凭证、房屋所有权证、原住房买卖合同、住房转让合同、户口及身份证、结婚证等相关证件到其经济适用房所在区域房管局办理相关手续。

关于出售经济适用房涉及到的营业税问题，待相关细则出台后方有定论。

如何购买二手经济适用房已经住满5年的经济适用房

购买此类经济适用房不需要符合购买经济适用房的特殊条件，任何购买人群都能购买。购买此类二手经济适用房除正常缴纳1.5％的契税、0.5‰的印花税外，不需要再缴纳成交价3％的土地出让金。例：购买一套面积为95平方米，原购房价格为2650元／平方米、现市场售价为3600元／平方米的已购经济适用房，其总购房款为342000元，除购房款外，购房人还需缴纳5130元的契税以及171元的印花税。所购房屋将按商品房产权管理。

尚未住满5年的经济适用房

购买此类已购经济适用房的客户，首先必须满足普通经济适用房的购买条件，即购买者首先必须具备北京市常住户口，其次购买者家庭年收入应在人民币6万元以下。所购房屋仍按经济适用房产权管理。

另外，符合此购买条件的购房人还需办理经济适用住房购买资格审核手续。例如：某购房人经相关部门核定职业、职位等购买标准后，只具备购买最高280000元的经济适用房。若其想购买一套尚未住满5年、总价为318000元的已购经济适用房，因其购房总价超过了所审核的280000元的购房标准，则超出部分需补交10％的综合地价款、即补交（318000－280000）×10％＝3800元的综合地价款后才可购买此套房屋，并且此房仍为经济适用房，下次出售仍参照经济适用房标准执行。

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