深圳市场需求强劲 小户型走过难关未来仍唱主角

深圳的小户型住宅开发已经走过了十几个年头，是房地产市场的主流消费产品之一，和豪宅、中大户型形成三足鼎立之势。近两年，虽然小户型住宅供应比往年有所增长，但业内人士认为市场供需的不平衡依然存在。新政策的出台虽然使得当下一些项目销售受到不同程度的影响，但其前景却被普遍看好。

供应比例有所提升

据中原深港研究中心的监测数据表明，截至6月12日，今年深圳新推住宅项目共有58个，其中小户型项目23个，占36.2%，而在总计30352套的新推单位中，小户型单位有14908套，占49.1%。而在去年，深圳新推住宅项目125个，其中小户型项目仅有23个，只占18.4%。在总计80192套住宅中，小户型单位有19144套，占23.9%。两组数据对比可以发现，今年小户型住宅供应较去年有了大幅增长。

从区域分布来看，今年上半年小户型住宅的供应依然集中在罗湖和福田。以罗湖区为例，在前5个月新推出的11个项目中有10个是小户型项目，占据了市场的主流。此外，关外的宝安和布吉片区也有零星供应。

预计未来小户型的供应份额将继续增长。据了解，一直是大盘作主的南山今年下半年将有左邻国际公寓、皇庭香格里、振业第五公社、听涛花园部分等小户项目入市。福田区未来也有50万平方米的供应量。

市场需求依然强劲

虽然未来两年小户型项目仍将不断增加，但是业内人士普遍认为，深圳小户存在着供应和需求的不平衡，整体上处于供不应求的状态。

根据调查，深圳全市家庭人数平均为3.252人。另据“五普”资料显示，深圳人口平均年龄为25.37岁，且20岁至39岁的人口占总人口的比重高达66.38%，外来人口的数量所占比例也很大，这在全国大中城市中是独一无二的。深圳的人口结构和数量决定了面积适中、价格实惠、户型紧凑的中小户型存在巨大的市场需求。美联深圳区域董事许万里认为，随着城市化进程的加速，深圳对小户型需求将会越来越大，在未来几年内小户型住宅的市场空间是令人心动的。

皇庭地产开发营销部经理邓维杰表示，小户型具有投资风险小、易租售、收益稳定的特点，而其在整个市场中占的比例并不大，目前小户型在供应与需求方面仍有缺口。恒辉源地产副总经理陈启如也认为，小户型不光受到年轻人的青睐，对来深看望子女的老年人来说，中小户型也受到了相当程度的欢迎。在目前投资渠道相对匮乏的情况下，人们倾向于选择小户做投资，此类需求也不容低估。

新政下销售暂放缓

来自各方的资料表明，从3月份以来相继出台的系列政策，对小户型项目的销售产生了一定压力，尤其是对个别投资比例较高的区域影响更加严重。

星彦地产市场研究中心经理青忠贵表示，受政策影响，小户型的投资受到一定抑制，尤其是高价位项目销售影响较大。中原深港研究中心的有关分析也表明，短期内投资置业需求必然会明显减少。新政出台直指楼市炒家，因而基于短期转手投机目的购房需求会明显减少，而中长线投资客变得更为谨慎，短期内不会贸然跟风入市。

此外，由于目前调控政策走势尚不明朗，自住置业的群体普遍存有房价会有下调的预期，从而选择观望，推迟置业计划。此外，由于小户型需求以首次置业群体为主，受经济实力的限制，对于价格和置业门槛相对比较敏感，因此房贷利息的调整和按揭贷款门槛的提高，也抑制了部分需求的释放。

未来仍是主力之一

尽管受新政的影响，短期内小户型的销售有所放缓，但后市仍然被普遍看好，预计小户将成为未来市场的一大主力军。

一方面，小户型拥有强大的需求群体。由于深圳家庭规模的小型化特征、移民城市稳定的租赁需求以及庞大的中低端置业者的偏爱，将促使小户型在未来的市场中成为主力军之一。另一方面，鉴于土地集约利用、禁止别墅用地及政府有意通过土地供应、税收政策等来引导置业消费；加上，新政的出台使得别墅等高端物业的开发风险加大，部分发展商可能会主动或被动的调整开发策略，开发一些中小型的项目。因此，未来经济型中小户型项目势必会成为置业的热点。鸿浩基物业总经理周薇认为，近两年小户楼盘的产品品质在不断提升，未来随着其综合配套、社区规划、人性化居住氛围的改善，优秀的小户型产品将进一步受到市场青睐。

但也有不同的观点，皇庭地产邓维杰认为，从城市发展的层面看，小户型存在着局限。随着时间的推移，城市的发展规模上升至一定程度时，会趋向稳定，人口的流动也会减少，小户型的价值会减弱，小户型的市场周期会到来。此外，价格也是其制约其发展的硬伤。

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