个人所得税与产权过户脱钩 二手房新政生来就已死

    个人所得税由卖方自行申报

    日前，北京市税务部门表示，北京市已经取消了将缴纳个人所得税与办理二手房产权过户挂钩的做法，二手房交易涉及的个人所得税由卖方自行申报。这个被一些人称为“涉及面最广，最能有效遏制二手房市场投机”的“新政”在尚未正式“出炉”的当口，就提前夭折了。

    然而，它的短暂出场却已经给北京的二手房市场留下了实实在在的印记。据有关数据显示，6月份北京二手房市场的成交量较5月份降了一半以上，房源挂牌量和需求登记量分别下降了26.2%和38.7%。

    北京市地税局个人所得税管理处的相关负责人介绍说，目前北京市二手房交易所涉及的个人所得税原则上由个人自行进行申报。关于一些区域实行“先税后证”一事，该人士未做出正面回答，只表示北京市关于二手房交易的税收政策具体细则目前正在加紧制订，近期将正式出台。相对于北京市地税局的“隐讳”，被传实行“先税后证”的试点城区——朝阳和海淀的地税部门的回答显然更为“直率”。海淀区地税局的相关人士表示，在海淀进行二手房交易，个人所得税的缴纳与产权过户没有直接关系。朝阳区地税局个人所得税科负责人则表示，二手房交易过程中，只涉及契税的缴纳情况。两个区域的地税部门都没有对“先税后证”的政策给出明确回答，只是强调个人所得税由个人自行申报。

    而此前媒体的报道称，北京市从6月中旬起开始试点，对二手房交易征收个人所得税，朝阳、海淀、东城诸区率先实施新的征税方式。此后，在上述几城区进行的二手房交易，需先缴纳20%%的个人所得税，否则相关交易部门不予以办理产权过户。

    一位不愿具名的消息灵通人士说，“先税后证”的消息最早从海淀区传出，而真正试行却在朝阳区。朝阳区房地产交易管理部门没有明确提出不缴纳个人所得税就不予以办理产权过户。但实际的做法是，在二手房交易过程中，只有先行缴纳营业税和个人所得税才能办理契税的缴纳手续。这种做法实际上就把个人所得税的缴纳与产权过户通过间接的方式联系起来。

    “先税后证”的报道一经披露，便迅速在北京的二手房市场上引起了强烈反响。还未从七部委新政关于营业税的规定中回过神来的房地产投资者们叫苦不迭，密集的税收政策让他们开始感到无所适从。而普通的二手房持有者，也对这个税收“新政”表示了异议，认为个人所得税税率过高，将影响他们进行升级置业。与此同时，也有一些声音对此拍手称快，认为这个政策将极大地打击房地产投机，有效打压虚高的房价。

    二手房成交量应声而落

    根据中大恒基最新数据显示：2005年6月份二手房市场持续5月份的低迷状态，成交量呈现出小幅下跌的态势。二手商品房和二手公房成交量较上月均有所下降。其中，二手商品房成交量比5月份下滑2.8%；二手公房比上月下滑10.7%。

    另据链家、我爱我家等二手房经纪公司透露，朝阳、海淀和东城这三个被传实行“把二手房交易个人所得税的缴纳与产权过户挂钩”的城区，二手房交易曾一度出现“冻结效应”。公房交易几乎全部搁置，有的卖家甚至直接撤消交易。美丽家园房地产经纪公司总经理助理宫萍表示，从美丽家园经手的二手房交易来看，6月份二手房交易量很可能较上月减少30%-40%。

    与此同时，租赁市场却呈现出供给明显增多的发展态势。据中大恒基市场研究数据显示，6月份用于租赁的房源供应量较上月上涨了18%%。值得注意的是，高档公寓在租赁市场的供应量也在短时间内出现了一个“小高潮”。据链家市场部统计显示，6月份公寓、别墅等高档住宅的租赁房源登记量较上月上升了18％。我爱我家的数据也显示，6月份用于出租的别墅房源较先前增加了近10％。然而，美丽家园的统计资料却显示，租赁房源放量的同时，部分区域的租金却出现较大幅度的下跌。

    显然，房地产宏观调控新政的出台，尤其是6月份以来盛传的个人所得税“新政”是影响二手房交易的重要因素。对于二手房交易减少、而租赁房源激增的现象，链家市场总监金育松表示，受税收政策的影响，不少业主将原计划出售的房屋转投向租赁市场。而公寓、别墅等高档住宅中，投资成分比较多，其持有者也把目光转向租赁市场。

    宫萍则认为，租赁市场的供应量明显增加与税收政策，特别是二手房交易涉及的营业税和个人所得税脱不开关系。租赁市场的成交量虽然未出现明显下挫，但房源短时间内激增一定程度上改变了租赁市场的供求比例，导致部分区域二手房租金下降。

    征收个人所得税并非“新政”

    几大二手房经纪公司普遍的观点认为，征收个人所得税造成了6月份北京市二手房市场交易量锐减。事实上，向二手房交易征收20%个人所得税的规定并非“新政”，仅仅是沿用并强调了2003年北京市地税局发布的《关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》中的相关规定。通知指出，根据个人所得税法第二条的规定，个人出售自有住房取得的所得，应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。各类住房交易时，需交纳的个人所得税为应纳税所得费的20%。

    对于二手房交易所涉及的个人所得税的规定，更早可以追溯到上世纪90年代中期。1994年，国务院发布《中华人民共和国个人所得税法实施条例》及1999年，财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》就已经明确对转让建筑物所得征收个人所得税。

    虽然国家早已对转让财产过程中涉及的个人所得税做出了规定，但这项规定似乎一直没能得到严格执行。金育松说，北京以前卖房是先办过户，然后个人自行向税务机关申报缴纳个人所得税。由于缺乏有效的约束机制，这种缴税的规定形同虚设。

    另据了解，杭州市去年初开始对二手房交易征收20%的个人所得税，后终因导致新房市场和二手房市场发展明显失衡，而在执行了8个月后被迫取消原有规定。而南京市也在今年的6月份出台《个人销售房屋税收政策须知》的配套措施中规定：个人销售房屋需缴20%%个人所得税。但迫于市场压力，南京税务部门随后声明，个人所得税原则为自愿缴纳。

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